Dự án ma là gì ? Những lời khuyên dành cho nhà đầu tư bất động sản mới

(Bài viết chia sẻ lại kinh nghiệm bất động sản từ tác giả MOGIN)

Bài 1 : Dự án “ma” là gì? Làm thế nào dự án "ma" dễ dàng hạ gục Nhà Đầu Tư đến vậy?

1)Dự án ma là gì? – mình cũng thấy tội nghiệp con ma khi bị ám chỉ cho những thứ không thật và trái khoáy như trường hợp này đấy nhưng vì nó quen thuộc rồi thì tạm dùng thôi.

Một dự án bất động sản hay cách gọi pháp lý của các sản phẩm này là bất động sản hình thành trong tương lai thì là các sản phẩm chưa có thực và được mô tả thông qua hình ảnh, thông tin, …và khi thực địa thì có khu đất sẽ làm dự án, một số hạ tầng cho dễ cho là đường nội bộ. Các dự án khu dân cư bán tài sản trên đất thì thường có thêm nhà mẫu cho nhà đầu tư cảm nhận.

Các tài sản này chỉ có thể được chuyển nhượng khi có đủ yếu tố pháp lý mở bán và chủ đầu tư chứng minh được năng lực biến hình vẽ trên giấy thành ra hiện thực. Còn nếu không đạt hai yếu tố cốt lõi này thì nhà đầu tư mang tiền thật đi mua nhà đất vẽ trên giấy, và các dự án chỉ làm chuyện vẽ rồi bán rầm rộ qua mạng xã hội, telesales, tiếp khách trực tiếp, “lùa gà” mà không màng làm đủ pháp lý , không có được phê duyệt, hay coi thường pháp luật chính là các dự án không có thật, chủ đích là lừa tiền người mua thì nôm na gọi là dự án “ma”.

Làm thế nào dự án "ma" dễ dàng hạ gục Nhà Đầu Tư đến vậy?

Đánh vào sự tò mò:

Mỗi ngày, người dân bị tác động tự nhiên từ mạng xã hội, kênh trực tuyến nên các dự án mở bán đều dùng bằng hình ảnh đẹp, thông tin như thật, dùng người nổi tiếng làm hình mẫu, dùng sự thành đạt giàu có của nhà đầu tư kiểu mẫu, …làm tăng thêm kích thích bằng nóng sốt về thị trường.

Tỷ lệ 1/1000 người quan tâm đã là quá ổn để cò lôi kéo nhiều người tham gia giao dịch trong đó có cả những người chưa từng đầu tư bất động sản hay chỉ có ít tiền. Nhiều người khi đã đồng ý gặp, tham gia những sự kiện chào hàng, mở bán này không mang theo tiền mặt nhưng bị dụ dỗ và được người “kèm cặp” về tận nhà lấy tiền, quẹt thẻ… nên khi tò mò tìm họ để hiểu là đã phần nào được đưa vào vòng cam kết giao dịch.

Đánh vào lòng tham:

Vì nghĩ mua bán nhà đất dễ giàu mà nhiều người, dù không làm trong lĩnh vực bất động sản cũng chạy theo xu hướng đầu tư, mua bán không có nhiều hiểu biết về bất động sản cũng đi tìm vận may dẫn đến dễ bị lừa bằng các chiêu giá tốt, đất đẹp, chiết khấu cao…

Nhiều nhà đầu tư bị lôi kéo vào các hình thức tiếp thị chào mời chiết khấu tặng quà hấp dẫn khiến họ bị dẫn dắt tâm lý và ra quyết định không run tay vì nghĩ mình mua giá hời và thời điểm tốt nhất rồi không thể chậm trễ.

Không ít nhà đầu cơ tham gia “lướt sóng” nên không quan tâm “bánh vẽ” hay không, họ chỉ bị yêu cầu cọc một khoản rồi Cò sẽ giúp sang tay. Đây cũng là nguyên nhân chính khiến họ không quan tâm dự án là “ma” hay thật vì họ không lo phải giữ đến cuối cùng mà chỉ nghĩ sang tay lời bao nhiêu thôi. Tuy nhiên, chẳng ai bao lướt, chính người đầu cơ cũng là con mồi và phải chịu trách nhiệm với lòng tham của mình.

Đánh vào tâm lý đám đông và tâm lý yếu:

Các chiêu tiếp thị được tổ chức tinh vi, quy mô lớn: công ty có trụ sở to, nhân viên nhiều, trang phục đồng bộ, nhiều xe ô tô tạo cảm giác rất chuyên nghiệp. và Nhà Đấu Tư tin rằng họ rất uy tín, văn phòng cơ ngơi như thế không thể đi lừa mình được.

Nhà đầu tư bị bủa vây bởi xe sang đậu đầy, người đầu tư lũ lượt, lực lượng cò, khách, chim mồi tạo nên sức nóng của thị trường. Sự náo nhiệt, vội vã và thúc đẩy của cò khiến nhà đầu tư bị “tung hỏa mù” vào tranh nhau mua bán thay vì minh định các yếu tố tối cần thiết khác. Trong quá trình giao dịch có chim mồi; thậm chí thuê người nổi tiếng quảng cáo, hình ảnh sự kiện, giỏ hàng tô đỏ nhanh chóng cũng làm nhà đầu tư dễ lung lay, dễ xuống tiền.

Đánh vào sự thiếu hiểu biết pháp lý

Nhà đầu tư chỉ nghe cò và công ty tuyên truyền về dự án. Họ cũng chưa nhìn thấy các giấy tờ pháp lý của bất kỳ dự án nào. Nhiều công ty nói cứng là “ lên văn phòng cho xem giấy tờ” nhưng những nhà đầu tư chưa nhiều kinh nghiệm cho dù thấy cũng không biết đúng sai thiếu đủ và có khi cũng không có khả năng phân biệt giữa giả và thật.

Nhà đầu tư sẽ được hứa hẹn như: cứ ký hợp đồng, khi cần bán có thể được nhân viên giới thiệu khách khác hoặc công ty thu mua lại có trả lãi cao; Thông thường, các công ty bán dự án "ma" sẽ không chịu trả lại tiền cho khách hàng đã ký hợp đồng, kể cả có bị kiện ra toà. Thậm chí, nếu khách hàng muốn xin hủy hợp đồng thì công ty sẽ đòi phạt khách hàng vì vi phạm hợp đồng. Số tiền phạt chiếm khoảng 20 - 30% giá trị hợp đồng.

Khi vỡ lỡ, có nhiều công ty thách thức Nhà Đầu Tư đi kiện, do thiếu hiểu biết và yếu tố sợ công quyền nhiều Nhà Đầu Tư cho qua và chấp nhận mất tiền đỡ phiền.

“Những gì mình thấy có khi không thật, những thứ thật thì cần tìm để thấy”, bài viết sau của Mogin sẽ giúp nhà đấu tư có được một phần “cẩm nang” đầu tư nhà đất chính thống.

Bài 2: Bắt mạch “dự án ma” theo góc nhìn đầu tư.

Mình đã chia sẻ “dự án ma” là gì trong bài 1 ở trên, vậy thì trước khi rơi vào bẫy nhà đầu tư cần nhìn những khía cạnh nào để loại trừ rủi ro? Mogin có những khuyến cáo như sau:

1/ Không có bữa ăn nào miễn phí ! Cái gì rẻ thì đều có vấn đề của nó!

Đi đầu tư thì việc đầu tiên nhà đầu tư phải hiểu giá trị thực tế của từng khu đất. Ở nơi khác nhau thì giá tuy có khác nhưng luôn có một mặt bằng giá dao động nhất định. Vì muốn kích lòng tham của nhà đầu tư, các dự án ma thường đưa ra giá quá rẻ, thấp hơn nhiều lần so với mặt bằng chung của thị trường ở thời điểm đó hoặc cho các mức chiết khấu khủng để giảm giá bán khiến nhà đầu tư bị mê hoặc.

2/ Lời to thế sao họ không giữ mà làm giàu! Chia miếng thơm cho mình thì phải có toan tính phía sau!

Nhà đầu tư nên hiểu, bình thường thì miếng ngon nào có đến tay mình. Thế nhưng các dự án mà cam kết cam kết lợi nhuận tăng trưởng bất ngờ, có thể cao gấp 2-3 lần trong thời gian ngắn. “Thơm” thế sao họ không giữ mà làm giàu?

Những lời hứa để mang tính thuyết phục cao, hãy dựa vào tình hình kinh tế, tình hình thị trường, nhu cầu thật để đánh giá khả năng chốt lãi thục tế.

3/ Đầy đủ pháp lý sao không đăng quảng cáo trên báo đài chính thống?

Nhà Đầu Tư lưu ý nhé, để đưa tin lên các trang báo đài chính thống thì chủ đầu tư phải nộp đủ và chứng minh họ làm đúng pháp lý mới được phép quảng cáo. Bất luận điều gì mà họ không dám công khai thì chắc chắn còn có vướng mắc.

4/ Lập 1 công ty phân phối không bao nhiêu tiền, đừng nhìn cơ ngơi mà nghĩ ngay họ làm chuẩn.

Có nhiều nhà đầu tư cứ nhìn xe, nhìn nhà, nhìn phụ kiện áo quần của cò và của giám đốc công ty mà nghĩ là họ làm thật. Tất cả đều có thể mượn, đều có thể thuê và bề nổi chưa có thể chắc chắc là tất cả là đúng là thật. Vậy hãy nên tự kiểm chứng thật kỹ.

5/ Hãy âm thầm tự ghé qua khu vực dự án.

Mình còn nhớ có 1 dự án ở Biên Hòa Đồng Nai đã gửi mình 1 sơ đồ đường đi, cách QL51 300m, khi mình thử đi tìm và gọi hỏi cò đến hơn 10 lần thì mới tới nơi mà bạn gọi là dự án nằm địa phận Long Khánh. Mình đã tự đi và bỏ bạn cò ở nhà, nếu không suốt con đường xa lắc đó, đi đến nơi đó bạn đã đủ thời gian và chiêu trò để cột chân nhà đầu tư bằng mọi cách.

Việc tự đi kiểm tra (thực địa) sẽ cho hấy các thiếu sót của hạ tầng – Nhà đầu tư nên biết theo quy định để được Pháp luật chấp thuận mở bán các lô đất, dự án cần có hệ thống hạ tầng chung đã ở mức tối thiểu, các đường nội bộ đã mở thông suốt và có biên bản thỏa thuận đấu nối ra trục chính, các hệ thống thiết yếu như cấp, thoát nước, cấp điện, thu gom rác thải….cũng đã hình thành.

Phần lớn các dự án ma chỉ tiến hành trải sỏi cho đường đi ở mức từ 4-6 mét (và biện minh rằng đây mức tối thiểu hiến đất mở đường) nhằm qua mắt khách hàng thiếu kinh nghiệm.

6/ Đến dự án hãy tìm bảng thông tin dự án, nếu không có thì hết sức cẩn trọng!

Khi chủ đầu tư là một cái tên mới toe, lạ lẫm thì dù có bảng thông tin dự án nhà đầu tư cũng cần vững tâm đi về. Hãy dành thời gian ra UB quận hỏi về dự án. Đồng thời, kiểm tra thông tin chủ đầu tư thật kỹ, xem xét tuổi đời công ty, ngành nghề chính và kinh nghiệm thông qua tên và mã số thuế của chủ đầu tư này để xét mức độ uy tín của họ.

Nếu có năng lực kiểm tra, hãy kiểm tra khả năng tài chính và tín dụng của chủ đầu tư này để yên tâm rằng họ có năng lực thực hiện dự án và có khả năng trả lãi như cam kết.

“Những gì mình thấy có khi không thật, những thứ thật thì cần tìm để thấy”, bài viết này của mình giúp nhà đầu tư có được một phần “cẩm nang đầu tư nhà đất".

(Theo MOGIN)

Tran Dong    

chào đúng giá thì kêu cao k đủ hấp dẫn! muốn vừa rẻ vừa ngon thì bị lùa gà rồi trách móc!

Đinh Phúc    

Nếu đã cách Thủ ĐỨC 80km rồi.. Thì tạo sao không đi thêm 120km nữa tới Bảo Lộc mua đất đi 

Lương Khê    

Thật ra ngoài đời sẽ không có cái bảng "Thủ Đức 80KM". Nó còn không nói đó là đâu.

Lê Đăng    

Lên xe cho xem phim Châu Tinh Trì hết tập là tới. Xong vui vẻ xuống cọc luôn.

Lê Thanh Nhị    

Cách thủ đức 80km- Bình Long vẫn ngon đó

Nguyễn Hoàng Linh    

chào đúng giá thì chê này nọ, bên e bán đắt, khi đó công ty là nguồn độc quyền, chưa kể trụ sở công ty chi nhánh ở bình dương, hcm đều có, gặp sale khác chào bán giá rẻ được chở di du lịch về nói a sợ tụi bất động sản bọn em