CẨM NANG ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN BẠN CẦN NẮM !!!

I.TÌM KIẾM, LỰA CHỌN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN - ĐẤT NỀN.

Để có thể có nhiều lựa chọn và nhiều phương án đầu tư, bạn phải lần ra thị trường, gặp gỡ thật nhiều môi giới và quan trọng nhất nắm được mặt bằng giá.

Qua mối quan hệ với nhiều môi giới, sự đi lại tiếp xúc hàng ngày bạn sẽ nắm được những khu vực giting thanh khoản, những nơi có thông tin dự án mới tác động đến phân khúc đất nền, để cảm nhận rõ được dòng tiền luân chuyển và lựa chọn khu vực bạn xuống tiền Trong vai trò một người đi mua đất đầu tư, bạn luôn chủ động để được môi giới cập nhật thông tin.

Trong khi thị trường thì rất rộng, nguồn vốn của chúng ta thì hữu hạn, chúng ta không nhiều tiền mua để chờ giá lên, mà mua để tính toán phương án chốt lời, nên việc chọn lọc khu vực sẽ quyết định thành công trong đầu tư.

Theo kinh nghiệm của tôi việc chọn lựa khu vực đầu tư, bạn nên tập trung ở nơi có thông tin thay đổi về hạ tầng như: Dự án làm cầu đường lớn, bên cạnh những dự án lớn khác của các tập đoàn lớn bắt đầu triển khai, nên là những khu vực ven đô có mặt bằng giá đất rẻ có dư địa tăng khi hạ tầng thay đổi .

Sau khi có lựa chọn tập trung một khu vực tiềm năng thanh khoản, cảm nhận được xu hướng dòng tiền, thông qua sự nhộn nhịp của các văn phòng. Ngoài chờ môi giới dẫn đi xem, bạn lên trên mạng để tìm kiếm từ các nguồn thông tin, đăng bán trên các trang như : batdongsan.com.vn , alonhadat , muabanraovat , chotot , dothinetv.v .. chất lọc thông tin chọn những lô rao hợp lý thì bạn nhắc máy lên alo và lên đường đi xem

Kinh nghiệm của tôi đó là bạn phải đi xem thật nhiều, sao cho bạn phải thuộc từng vị trí có nhà đất bán để so sánh, ghi lại các thông tin người ta chia sẻ, để khi cần có dữ liệu đàm phán giá về sau.

Làm nghề này, đặc biệt người mới thì không thể lười nhác , phải bên tục đi lại cập nhật vì khi thị trường có sóng, thay đổi sẽ đến rất nhanh, bạn xem nhiều thì mới tăng cao được khả năng định giá của bản thân, so sánh nhiều vị trí, để có thể đưa ra được lựa chọn với giá rẻ hơn mặt bằng thị trường.

Khi tiếp xúc người bán, hoặc môi giới dẫn đi, bạn luôn luôn trong vai là người đang đi làm, tài chính hạn hẹp, có nhu cầu tìm mua nhà để ở, lắng nghe bằng hai tai và tự đưa ra đánh giá cho riêng mình.

Ngoài việc đi theo môi giới và tìm kiếm thông tin trên mạng, thì những quán nước chè ven đường, bà bán nước đầu ngõ , v , v .. cũng là một nơi anh, chị nên ghé qua thường xuyên đó nghe ngóng, tìm kiếm thông tin .

Kinh nghiệm của tôi thì khi tìm kiếm bất động sản anh, chị đừng tính qua mặt môi giới, nên tạo điều kiện cho môi giới, ưu tiên người chỉ nhà đất cho bạn đầu tiên. Là người đầu tư lướt sóng thì không bao giờ tiếc tiền môi giới, nhưng phải rõ ràng với họ ngay từ đầu.

Nhiều khi cùng một lô đất bán, nhưng các môi giới dẫn bạn vào trùng vị trí, khi đã xem đất với môi giới A, bạn ra đề bài và nói rõ với môi giới là sẽ đi tham khảo thêm, nếu môi giới B dẫn vào trùng lô đất thì bạn cũng nói là đã xem với môi giới A, để sau này, nếu giá hai môi giới là như nhau thì bạn phải chốt với môi giới A để tránh phiền hà về sau.

Bạn chỉ chốt với môi giới B, khi họ làm được giá rẻ hơn, khi đó có vấn đề gì, môi giới A không thể trách được bạn. Tiền công của môi giới, nên trả ngay cho họ sau khi giao dịch hoàn tất, đề môi giới luôn nhiệt tình và ưu tiên bạn , không nên lèm nhèm bớt xén vài đồng về tiền công môi giới .

TÌM HIỂU THÔNG TIN NHÀ ĐẤT:

Nhà, đất đã có sổ đỏ là điều kiện đầu tiên để bạn bước đầu yên tâm giao dịch, mua bán. Nhưng thời buổi bây giờ, dù có sổ đỏ cũng không thể yên tâm 100% được. Vậy thì trước tiên chắn chắn ai cẩn thận cũng sẽ đến tận nơi kiểm tra, so sánh thửa đất, căn nhà trên thực tế với thông tin trên sổ đỏ có khớp hay không, kiểm tra và so sánh một cách tương  đối sơ đồ bản vẽ và thửa đất trên thực tế.

Sau khi kiểm tra thực tế rồi, tiếp theo bạn nên tìm hiểu các thông tin sau:

1- Thông tin về quy hoạch, dự án.

Bạn cần tìm hiểu xem ngôi nhà, thửa đất bạn định mua có đang nằm trong quy hoạch hay dự án nào không.

Bạn nhìn hồ sơ, giấy tờ sổ đỏ, thậm chí khi đã tra cứu ở Văn phòng công chứng (VPCC) thì bạn cũng không thể biết hết được thông tin là liệu nhà đất bạn đang định mua có nằm trong quy hoạch hoặc dự án nào hay không.

Người bán nhà hoặc người môi giới có thể không cung cấp thông tin đầy đủ và trung thực cho bạn. Thậm chí nhiều trường hợp bản thân người bán cũng không biết được nhà, đất của mình nằm trong quy hoạch nữa (do quy hoạch treo từ cách đây quá lâu chẳng hạn).

Khi nhà, đất đã nằm trong quy hoạch thì về nguyên tắc chung là bạn sẽ không được chuyển nhượng, mua bán… và vì vậy thì đương nhiên bạn cũng không thể sang tên được. Nếu như bạn không có đầy đủ thông tin thì dễ xảy ra trường hợp làm hợp đồng công chứng, trả tiền xong rồi đến lúc đi làm thủ tục sang tên mới phát hiện không sang tên được.

Vậy bạn phải tìm hiểu thông tin đó ở đâu? Rất đơn giản thôi, bạn chỉ cần mang bản photo sổ đỏ đến bộ phận một cửa của UBND quận, huyện nơi có nhà, đất đó để hỏi cung cấp thông tin. Sau đó bộ phận một cửa hoặc là họ sẽ hướng dẫn và nhận hồ sơ của bạn, hoặc là họ hướng dẫn bạn đến bộ phận phụ trách cung cấp cho bạn thông tin quy hoạch đó.( Vấn đề này tùy thuộc cách quản lý của từng UBND, có UBND họ còn lập riêng hẳn một bộ phận chuyên trả lời thông tin quy hoạch, dự án cho người dân).

Vậy nên tóm lại để biết thông tin thửa đất bạn đang định mua, bán có nằm trong quy hoạch hay không, bạn cứ mang bản photo sổ đỏ đến hỏi ở bộ phận một cửa của UBND quận huyện rồi họ sẽ hướng dẫn cụ thể cho bạn.

2- Thông tin về tranh chấp.

Những tranh chấp đã “đình đám” rồi thì bạn rất dễ biết, có khi chỉ cần đi từ đầu phố hay đầu làng bạn đã có thông tin rồi. Thậm chí có thể đã có thông tin tranh chấp trên cơ sở dữ liệu của Văn phòng công chứng. Những tranh chấp dễ biết như vậy thì bạn có thể yên tâm không phải mất công tìm hiểu nhiều. Nhưng còn những tranh chấp nhỏ, tranh chấp “ngầm” thì bạn không dễ dàng biết được. Chẳng hạn, tranh chấp lối đi, hàng rào, đường thoát nước…với hàng xóm, hoặc có khi chỉ là “nhìn mặt thấy ghét”….

Những tranh chấp này chưa chắc người bán đã nói cho bạn vì có thể họ nghĩ không quan trọng hay ảnh hưởng gì, nhưng thực tế cho đến khi bạn xây nhà hoặc về ở bạn mới thấy bất tiện hoặc có thể bị hàng xóm đó gây khó dễ, thậm chí ngăn cản, đập phá không cho bạn xây nhà.

Những tranh chấp này hơi khó tìm hiểu, có lẽ bạn cần chịu khó hỏi thông tin từ hàng xóm xung quanh, lân cận gần nhất với căn nhà hay thửa đất bạn định mua. Bạn cũng có thể hỏi UBND phường, xã nơi có đất thông tin về các tranh chấp này. Nhiều khi UBND phường, xã họ nắm rất rõ và tương đối đầy đủ thông tin cần thiết cho bạn.

3- Thông tin vay nợ thế chấp.

Nếu thửa đất có sổ đỏ đã được thế chấp ngân hàng thì bạn nhận biết thông tin rất đơn giản. Bạn chỉ cần xem ở bìa 4 (hoặc bìa 3) của sổ đỏ thì sẽ thấy thông tin thế chấp. Cũng có sổ đỏ họ có gắn thêm 1 tờ riêng ghi thông tin thế chấp, giữa tờ này và sổ đỏ có đóng dấu giáp lai của cơ quan đăng ký đất đai.

Nếu có trường hợp người bán muốn giấu thông tin thế chấp bằng cách gỡ tờ đó ra, thì bạn quan sát sẽ thấy ở 1 góc, cạnh nào đó của sổ đỏ chỉ có 1 nửa dấu giáp lai thôi. Trường hợp này tuy hiếm nhưng không phải không có.

Ngoài ra thông tin về thế chấp ngân hàng cũng có thể tra cứu được ở các VPCC. Bạn chỉ cần có bản photo của sổ đỏ mang đến là có thể nhờ họ tra cứu, thường là miễn phí.

Đó là nếu người bán thế chấp ngân hàng, nhưng nếu họ không thế chấp ngân hàng mà thế chấp cho cá nhân hoặc các tổ chức cho vay “nóng”, vay lãi cao thì sao? Đương nhiên là bạn khó có thể biết được nếu người bán không chủ động nói cho bạn. Vấn đề này ngoài việc hỏi, bạn nên tìm hiểu về cá nhân người bán là chủ đất, chẳng hạn họ có phải là người chơi cờ bạc, nợ nhiêu cần vay nóng, vay gấp, vay lãi cao hay không. Nếu được thì tìm hiểu thông tin từ vợ, chồng, con, người thân của họ, hỏi những người hàng xóm… Việc làm này chỉ có thể hạn chế phần nào đó rủi ro, còn lại thì tùy vào sự nhạy bén và may mắn của bạn nữa.

Việc dùng sổ đỏ thế chấp để vay nóng, vay lãi cao cho dù có hiệu lực hay vô hiệu thì thực tế nó cũng sẽ ảnh hưởng lớn đến việc mua và sử dụng nhà, đất sau này của bạn. Nhất là khi người bán có thể không chỉ thế chấp ở 1 nơi. Vậy nên bạn cũng cần lưu ý điều này.

Tham khảo thêm:

4- Thông tin về người bán, người mua.

Nếu người bán là chính chủ, ngoài các thông tin liên quan đến thế chấp tôi vừa nói ở phần trên, thì khi bạn tiếp xúc, nói chuyện và trao đổi bạn cũng sẽ cảm nhận được độ đáng tin cậy và trung thực của họ. Vấn đề này tùy vào cảm nhận chủ quan của mỗi người. Cảm nhận này có lẽ sẽ giúp ích cho bạn trong việc trả giá nhiều hơn là đánh giá tính pháp lý.

Đối với người mua thì đơn giản hơn một chút, bạn chỉ cần tìm hiểu thông tin cơ bản và làm chắc chắn tới bước giao tiền là có thể yên tâm được.

Còn nếu người bán, người mua là người trung gian, môi giới thì sao? Bạn có nên mua bán nhà đất qua trung gian hay môi giới không? Hoàn toàn được, đôi khi việc mua qua người trung gian môi giới lại giúp bạn thuận tiện và “nhàn” hơn so với mua chính chủ, nhưng chỉ với điều kiện người môi giới nhà đất là một người “tử tế”. Nhưng làm thế nào nhận biết được họ là người “tử tế”? Lại chỉ có cách là tiếp xúc, nói chuyện và cảm nhận. Thường thì người môi giới nào họ đề cập thẳng thắn với bạn ngay từ đầu về vai trò của họ (không dấu giếm, không giả vờ chính chủ để dò hỏi…) và thỏa thuận mức giá môi giới một cách rõ ràng, cụ thể thì bước đầu bạn có thể chấp nhận được. Tất nhiên sau đó bạn còn phải đánh giá nhiều yếu tố khác nữa.

Bạn cũng không cần quá quan trọng việc người trung gian môi giới đó là cá nhân hay nhân viên của công ty bất động sản. Nhiều cá nhân môi giới mát tay và có chi phí thấp hơn công ty bất động sản, ngược lại thì công ty bất động sản dù sao cũng là một pháp nhân nên có thể giúp bạn cảm thấy yên tâm hơn. 

Lưu ý: Bài viết chỉ chia sẻ kiến thức và quan điểm cá nhân của nhà đầu tư. Không thể áp dụng cho mọi trường hợp trong thực tế đầu tư bất động sản. Đã là một nhà đầu tư thì cần vận dụng kiến thức và áp dụng vào thực tế một cách không máy móc. Trải nghiệm đầu tư thành công của nhà đầu tư này có thể là cái hố cho nhà đầu tư khác.

II. TIÊU CHÍ VÀ LỰA CHỌN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN - ĐẤT NỀN

Khi bạn tìm kiếm bất động sản, không phải bất kỳ lô đất nào môi giới dẫn bạn cũng đi, hay như tin nào đăng trên mạng bạn cũng xách xe để lên đường. Việc đó là dành cho thời gian đầu, khi bạn chưa có kinh nghiệm, tham gia học nghề và nắm bắt mặt bằng, còn khi bạn tìm kiếm để đầu tư, thì cần phải đặt ra tiêu chí cho bản thân mình. 

1.Tiêu chí tìm kiếm bất động sản

 Tiêu chí thứ nhất : 

Có thể tài chính eo hẹp cần can thiệp ngân hàng, nhưng khi mua đất cũng nên có vị trí đường hiện trạng phải rộng, nên là đường ô tô đi thông, dân cư đi lại.

Ưu tiên vị trí có thể kinh doanh, hoặc đón đầu quy hoạch để dễ tư vấn cho người khác.

Nên thêm phần đón đầu quy hoạch dự án, bạn phải tìm cách có trong tay tài liệu về quy hoạch, phải có được bản đồ quy hoạch 1/2000 là tối thiểu, tốt nhất là nên có bản đồ quy hoạch 1/500 . 

Tiêu chí  thứ hai: 

Tránh những lô đất dính lỗi phong thủy và có ảnh hưởng xấu: Cụ thể đó là những là đất như thế nào? Làm sao để bạn biết được điều này?

•   Những lô đất dính lỗi phong thủy bao gồm: Đất bị đường đâm, đất thóp hậu đầu với đuôi chuột ), đất gần bãi tha ma hay đất gần đình chùa. Trong đất có mộ, hoặc gần những ngôi mộ tổ to có thể nhìn thấy, tránh đất nằm trong ngõ cụt, đính hố ga, đường dây điện cao thế ... 
•  Đất bị ảnh hưởng xấu: Nhà đất quá khứ có người tự tử chết, nhà đất nhiều người chết trẻ khiến nhà bỏ hoang nhiều năm, chủ đất là dân xã hội đen đâm thuê chém mướn, có tranh chấp nội bộ..v.v .

 Để biết được các thông tin trên thì bạn phải đến tận nơi, đi lại nhiều lần và hỏi han hàng xóm láng giềng, hỏi những người xung quanh về quá khứ, lịch sử lô đất. Đi lại lòng vòng trước sau lô đất, để kiểm tra có đình chùa, miếu mạo hay bãi tha ma gần đó không v..v ..

Tiêu chí thứ ba: 

Đây là tiêu chí về giá, sau nhiều tìm hiểu và tự tin vào định giá của bản thân. Bạn phải thấy là đất hoặc ngôi nhà có giá trị rẻ hơn giá thị trường từ 10-20 % , vì chúng ta là nhà kinh doanh. Quan điểm lời ngay khi mua chứ không chỉ mua chờ giá lên mới có lời 

Việc định giá rất quan trọng, như tôi nói ở trên đó là bạn phải lăn lộn và khảo sát rất nhiều mới nâng cao được khả năng định giá của mình. Định giá đất khác và định giá nhà khác, khi định giá nhà thì bao gồm: Nhà xây + đất > Phần xây phải ép giá thấp, để chủ yếu tính là mua đất 

 Tiêu chí thứ tư: 

Lựa chọn lô đất phù hợp với tài chính cá nhân bản thân, khi mua bạn không nên vay quá nhiều, Trong trường hợp dùng giải pháp vay thì nên ưu tiên dùng tài sản khác để thế chấp ( nếu có ) để khi ra sổ đất, cầm số đỏ trong tay sẽ dễ thanh khoản hơn mà không bị ép giá 

Không nên vay quá 50 % giá trị mua đất và lưu ý khoản tiền trả lãi hàng tháng không nên vượt quá 50 % thu nhập của gia đình bạn .

2.Lựa chọn văn phòng công chứng

Sau khi đã tìm hiểu thông tin và quyết định sẽ mua nhà, đất đó hoặc bán cho người đó rồi, bước tiếp theo bạn cần làm là tìm văn phòng công chứng. Thông thường việc tìm VPCC sẽ do 1 bên đảm nhận, theo thỏa thuận trước của các bên.

Khi đã chọn được VPCC, bạn có thể đến trực tiếp hoặc nếu không có thời gian thì gọi điện thoại nhờ họ tư vấn trước và hướng dẫn bạn các giấy tờ cần chuẩn bị để thực hiện giao dịch mua, bán.

Khi ký hợp đồng công chứng, các VPCC sẽ kiểm tra toàn bộ giấy tờ gốc của các bên. Như vậy, các bên cũng có thể phần nào yên tâm khi có các CCV trợ giúp việc kiểm tra giấy tờ thật, giả.

Lưu ý:  Bài viết chỉ chia sẻ kiến thức và quan điểm cá nhân của nhà đầu tư. Không thể áp dụng cho mọi trường hợp trong thực tế đầu tư bất động sản. Đã là một nhà đầu tư thì cần vận dụng kiến thức và áp dụng vào thực tế một cách không máy móc. Trải nghiệm đầu tư thành công của nhà đầu tư này có thể là cái hố cho nhà đầu tư khác.

III. KIỂM TRA PHÁP LÝ

Sau khi đã lựa chọn được lô đất ưng ý , thỏa mãn các tiêu chí tôi nêu ở trên . Bạn phải cần kiểm tra cẩn thận pháp lý nhà, đất . Cụ thể như sau:

 1. Đất phải có sổ. 

Có thể là đất ở lâu dài, hình thức sử dụng riêng, nếu sử dụng chung thì phải có sự đồng ý của tất cả những người có liên quan trong sổ . Tuyệt đối không đặt cọc mua đất không sổ, Trưởng hợp là đất ruộng đất rừng hoặc đất có thời gian sử dụng cần xem xét kỹ trước khi đầu tư.

2.Kiểm tra kỹ quy hoạch. 

 Trước khi đặt cọc bạn phải kiểm tra quy hoạch kỹ trên địa chính xã, phòng tài nguyên môi trường, phòng quản lý đô thị và đặc biệt phải kiểm tra xem có thông báo ngăn chặn giao dịch hay không.

Có những trường hợp đất không bị lỗi gì, giá rẻ nhưng lô đất vi phạm quy định pháp luật, bán cho nhiều người và có thông báo ngăn chặn trên phòng tài nguyên

 3. Nếu đất cầm cố ngân hàng.

Bạn phải check kỹ thông tin về công nợ, nợ xấu đối với ngân hàng, tránh trường hợp đặt cọc tiền xong , thậm chí số tiền mua của bạn không đủ để bán trả hết nợ ngân hàng không rút được sổ ra giao dịch.

Đó là bởi nhiều nhà đất cầm cố thời điểm sốt, được định giá ảo quá cao, số tiền nợ gốc + lãi đội lên quá nhiều không có khả năng giải quyết với ngân hàng. Cũng có trường hợp chủ bán dùng nhiều tài sản thế chấp . Số tiền mua bán đất quá nhỏ so với tổng nợ

4. Kiểm tra thông tin về việc tranh chấp.

Ngoài thông tin có bị ngăn chặn giao dịch hay không, bạn cũng cần phải check kỹ thông tin về việc tranh chấp xã hội của lô đất.

Tránh trường hợp sang tên xong thằng hàng xóm bên cạnh nó sang bắt bạn trả mấy mét vuông đất đang tranh chấp trong quá khứ, hay vừa mua xong có thằng bịt kín lối đi và bảo bạn không có quyền đi đường đó ....... lúc đó sa đà vào kiện tụng thì càng khó khăn trong việc bán. 

Đối với trường hợp hình thức sở hữu là sở hữu chung: Bạn cần phải làm rõ ai là những người đồng sở hữu, có trường hợp lô đất gồm 3 người chung mua và có 1,2 người không đồng ý bán. Đừng nói phạt cọc mà xin lại tiền cọc cũng khó đấy !

 5. Đối với trường hợp mua nhà.

Bạn còn phải xem giấy phép xây dựng chính thức, và biên bản hoàn công đúng hiện trạng vị trí.

Tránh trường hợp khu vực chỉ được xây 3 tầng mà chủ nhà xây lên 4,5 tầng rồi bán cho bạn, trong khi đang có thông báo ở phường , xã về việc tiến hành cưỡng chế phá dỡ..v … v .

Kiểm tra sổ đỏ, đối chiếu thực tế & Tìm hiểu thông tin nhà đất

Nhà, đất đã có sổ đỏ là điều kiện đầu tiên để bên mua yên tâm giao dịch, mua bán. Nhưng hiện nay khi công nghệ làm giả giấy tờ khá tinh vi, thì dù bạn nhìn thấy sổ đỏ rồi cũng chưa chắc đã yên tâm 100% được.

Vì vậy, bạn là bên mua thì nên kiểm tra và tìm hiểu các thông tin sau:

a. Kiểm tra sổ đỏ và giấy tờ bản chính

Bạn nên đến tận nơi kiểm tra, so sánh thửa đất, căn nhà trên thực tế với thông tin trên sổ đỏ có khớp hay không, kiểm tra và so sánh một cách tương đối sơ đồ bản vẽ và thửa đất trên thực tế.

Nếu bạn biết xem sơ đồ thửa đất và bảng kê tọa độ gốc trên sổ đỏ thì bạn có thể xác định được vị trí dễ dàng hơn. Nếu không bạn cần ra hỏi cán bộ địa chính phường/xã để biết thông tin chính xác.

Lưu ý: Cách kiểm tra sổ đỏ nhà đất có nợ nghĩa vụ tài chính với nhà nước hay không ?!

Để kiểm tra sổ đỏ thật hay giả, giấy tờ gốc như CMND, sổ hộ khẩu, đăng ký kết hôn của bên bán có thật không thì có lẽ cũng khó cho bạn vì hiện nay thủ đoạn làm giả giấy tờ rất tinh vi và cần phải có các thiết bị giám định chuyên nghiệp có khi mới phát hiện được.

Tuy nhiên các công chứng viên thường xuyên được tập huấn và có kinh nghiệm về vấn đề này. Mặc dù mức độ kiểm tra không thể chính xác 100% nhưng với kiến thức chuyên môn và kinh nghiệm của công chứng viên thì bạn có thể yên tâm hơn.

b. Tìm hiểu Thông tin về quy hoạch, dự án

Bạn cần tìm hiểu xem ngôi nhà, thửa đất bạn định mua có đang nằm trong quy hoạch hay dự án nào không.

Khi xem hồ sơ, giấy tờ sổ đỏ, thậm chí khi đã tra cứu ở Văn phòng công chứng (VPCC) thì bạn cũng không thể biết hết được thông tin là liệu nhà đất bạn đang định mua có nằm trong quy hoạch hoặc dự án nào.

Người bán nhà hoặc người môi giới có thể không cung cấp thông tin đầy đủ và trung thực cho bạn. Thậm chí nhiều trường hợp bản thân người bán cũng không biết được nhà, đất của mình nằm trong quy hoạch (do quy hoạch treo từ cách đây quá lâu chẳng hạn).

Khi nhà, đất đã nằm trong quy hoạch thì nguyên tắc chung là bạn sẽ không được giao dịch chuyển nhượng, mua bán… và vì vậy thì đương nhiên bạn cũng không thể sang tên sổ đỏ được.

Nếu như bạn không có đầy đủ thông tin thì dễ xảy ra trường hợp ký hợp đồng công chứng, trả tiền xong rồi đến lúc đi làm thủ tục sang tên sổ đỏ mới phát hiện không sang tên được.

Vậy bạn phải tìm hiểu thông tin quy hoạch, dự án đâu?

Có một số nơi có thể cung cấp thông tin cho bạn, đó là:

• Phòng địa chính thuộc UBND xã / phường nơi có nhà đất
• Bạn có thể photo sổ đỏ của nhà đất cần mua bán, sau đó bạn đến hỏi cán bộ địa chính ở phường / xã nơi có nhà đất để hỏi thông tin.
• Văn phòng đăng ký đất đai thuộc quận / huyện nơi có nhà đất
• Tùy thuộc cách cơ cấu quản lý bộ máy, Bộ phận 1 cửa sẽ hướng dẫn và nhận hồ sơ của bạn, hoặc là họ hướng dẫn bạn đến bộ phận phụ trách cung cấp cho bạn thông tin quy hoạch đó. Có UBND họ còn lập riêng hẳn một bộ phận chuyên trả lời thông tin quy hoạch, dự án cho người dân.
• Bạn nhớ photo sổ đỏ và các giấy tờ liên quan mang đến nhé.
• Không phải tất cả các cơ quan nói trên ở mọi nơi đều đồng ý cung cấp thông tin cho bạn. Tùy thuộc vào cách quản lý của từng địa phương mà có nơi sẽ rất nhiệt tình và dễ dàng, có nơi sẽ khó khăn và phức tạp.
• Nếu cần thiết, bạn có thể gửi Đơn đề nghị cung cấp thông tin bằng văn bản
• Hàng xóm xung quanh
• Bạn có thể hỏi thông tin của những người ở xung quanh khu nhà, đất mà bạn định mua. Việc này có hiệu quả hay không thì còn tùy thuộc vào cách hỏi của bạn.

c. Thông tin về tranh chấp

Trước tiên bạn nên lưu ý rằng: Nhà đất có thể bị ngăn chặn và dừng tất cả các giao dịch mua bán, chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp… nếu nhà, đất đó có tranh chấp

Như vậy, nhà đất đang có tranh chấp thì có thể bạn sẽ không thể làm thủ tục mua bán nhà đất và sang tên sổ đỏ được.

Những tranh chấp đất đai đã “đình đám” rồi thì bạn rất dễ biết, có khi chỉ cần đi từ đầu phố hay đầu làng bạn đã có thông tin rồi. Thậm chí có thể đã có thông tin tranh chấp trên cơ sở dữ liệu của Văn phòng công chứng. Những tranh chấp dễ biết như vậy thì bạn có thể yên tâm không phải mất công tìm hiểu nhiều.

Nhưng còn những tranh chấp nhỏ, tranh chấp “ngầm” thì bạn không dễ dàng biết được. Chẳng hạn, tranh chấp lối đi, hàng rào, đường thoát nước…với hàng xóm, hoặc có khi chỉ là “nhìn mặt thấy ghét”….

Những tranh chấp này chưa chắc người bán đã nói cho bạn vì có thể họ nghĩ không quan trọng hay ảnh hưởng gì, nhưng thực tế cho đến khi bạn xây nhà hoặc về ở bạn mới thấy bất tiện hoặc có thể bị hàng xóm đó gây khó dễ, thậm chí ngăn cản, đập phá không cho bạn xây nhà.

Thậm chí khi bạn làm thủ tục mua bán nhà đất, sang tên sổ đỏ ở cơ quan nhà nước, nếu như có người nộp đơn khiếu nại tranh chấp là thủ tục sang tên sổ đỏ có thể bị ngăn chặn và bị tạm dừng để giải quyết tranh chấp.

Những tranh chấp này hơi khó tìm hiểu, có lẽ bạn cần chịu khó hỏi thông tin từ hàng xóm xung quanh, lân cận gần nhất với căn nhà hay thửa đất bạn định mua. Bạn cũng có thể hỏi UBND phường, xã nơi có đất thông tin về các tranh chấp này. Nhiều khi UBND phường, xã họ nắm rất rõ và tương đối đầy đủ thông tin cần thiết cho bạn.

d. Thông tin vay nợ – thế chấp

Nếu thửa đất có sổ đỏ đã được thế chấp ngân hàng thì bạn nhận biết thông tin rất đơn giản. Bạn chỉ cần xem ở bìa 4 (hoặc bìa 3) của sổ đỏ thì sẽ thấy thông tin đăng ký thế chấp. Cũng có sổ đỏ họ có gắn thêm 1 tờ riêng ghi thông tin thế chấp, giữa tờ này và sổ đỏ có đóng dấu giáp lai của cơ quan đăng ký đất đai.

Nếu có trường hợp người bán muốn giấu thông tin thế chấp bằng cách gỡ tờ đó ra, thì bạn quan sát sẽ thấy ở 1 góc, cạnh nào đó của sổ đỏ chỉ có 1 phần dấu giáp lai thôi. Trường hợp này tuy hiếm nhưng không phải không có.

Đó là nếu người bán thế chấp ngân hàng, nhưng nếu họ không thế chấp ngân hàng mà thế chấp cho cá nhân hoặc các tổ chức cho vay “nóng”, vay lãi cao thì sao? Đương nhiên là bạn khó có thể biết được nếu người bán không chủ động nói cho bạn.

Vấn đề này ngoài việc hỏi, bạn nên tìm hiểu về cá nhân người bán là chủ đất, chẳng hạn họ có phải là người chơi cờ bạc, nợ nhiều cần vay nóng, vay gấp, vay lãi cao hay không. Nếu được thì tìm hiểu thông tin từ vợ, chồng, con, người thân của họ, hỏi những người hàng xóm… Việc làm này chỉ có thể hạn chế phần nào đó rủi ro, còn lại thì tùy vào sự nhạy bén và may mắn của bạn nữa.

Việc dùng sổ đỏ thế chấp để vay nóng, vay lãi cao cho dù có hiệu lực hay vô hiệu thì thực tế nó cũng sẽ ảnh hưởng lớn đến việc mua và sử dụng nhà, đất sau này của bạn. Nhất là khi người bán có thể không chỉ thế chấp ở 1 nơi. Vậy nên bạn cũng cần lưu ý điều này.

Ở bước này, có 1 cách cũng tương đối đơn giản để kiểm tra đó là: trước khi làm thủ tục mua bán nhà đất bạn yêu cầu được xem sổ đỏ gốc. Thường thì bên cho vay nhận thế chấp sẽ giữ sổ đỏ gốc nên người bán sẽ không có để cho bạn kiểm tra. Còn nếu có thì bạn có thể yên tâm phần nào về vấn đề này nhé.

e. Thông tin về người bán

Nếu người bán nhà đất là chính chủ, ngoài các thông tin liên quan đến thế chấp tôi vừa nói ở phần trên, thì khi bạn tiếp xúc, nói chuyện và trao đổi bạn cũng sẽ cảm nhận được độ đáng tin cậy và trung thực của họ.

Vấn đề này tùy vào cảm nhận chủ quan của mỗi người. Cảm nhận này có lẽ sẽ giúp ích cho bạn trong việc trả giá nhiều hơn là đánh giá tính pháp lý.

Lưu ý:  Bài viết chỉ chia sẻ kiến thức và quan điểm cá nhân của nhà đầu tư. Không thể áp dụng cho mọi trường hợp trong thực tế đầu tư bất động sản. Đã là một nhà đầu tư thì cần vận dụng kiến thức và áp dụng vào thực tế một cách không máy móc. Trải nghiệm đầu tư thành công của nhà đầu tư này có thể là cái hố cho nhà đầu tư khác. 

IV. THƯƠNG LƯỢNG GIÁ CẢ

Trong vai trò người đi mua thì việc thương lượng để mua rẻ là điều đương nhiên, chúng ta xác định có lời ngay từ giá mua để nắm được nhiều lợi thế . Đây cũng là quan điểm xuyên suốt của người đầu tư bất động sản, anh chị phải luôn nhớ về việc có lợi nhuận ngày khi mua, chứ không tìm kiếm chờ gia tăng sẽ chịu rủi ro.

Để có thể mua được rẻ hơn giá thị trường, thì ngay lần đầu gặp chủ nhà phải dưới danh nghĩa một người đi mua đất ở với nhu cầu thực, có nhiều lựa chọn gữa mua đất vùng này với vùng khác, ngoài ra vợ hay bố mẹ thì  thích mua chung cư hơn .v.v . đó là lý do để bạn trả giá thấp.

Anh chị nên biết rằng người bán đất có muôn vàn lý do cần tiền, và chúng ta cần khai thác, dò hỏi xem nguyên nhân vì sao họ cần bán đất Bán để xây nhà, bán để trả nợ ngân hàng, bán vì vỡ nợ , bán để cung cấp tiền cho thằng con nghiệm , hay bán để làm gì ? ... muôn vàn nguyên nhân.

Là người đầu tư chuyên nghiệp, muốn có lời nhiều , chúng ta cất công tìm hiểu được thì sẽ có nhiều cách để ép giá, phương pháp tìm hiểu có thể từ hàng xóm, từ môi giới hoặc khai thác từ chính người bán, đó là một nghệ thuật mà bạn cần phải học

Cả Việc mua rẻ tới đâu hoàn toàn phụ thuộc vào khả năng đàm phán và sự tinh ý của bạn , có những lồ đắt giá thị trường 17 triệu / m2 tôi đã từng đàm phán thành công và mua được với giá chỉ 13 triệu / m2 . Tất nhiên làm được điều đó , rõ ràng chúng ta cần tìm hiểu cặn kẽ mục tiêu của chủ nhà , cần đánh giá đúng đối phương, mà có cách đàm phán hợp lý, đôi khi còn phải kề cà rượu chè với chủ nhà, khai thác thông tin hoặc bằng nhiều phương pháp để có thể mua được giá có lợi nhất 

Câu chuyện của tôi, có những thời điểm đi mua đất, tới nhà gặp người bán chưa mua xong đất thì đã mua đàn gà, buồng chuối, thậm chí là mua vài chục lít rượu, lấy lòng khi nhà họ bán rượu. Gặp những trường hợp phải uống vài chục ly rượu, khi nhà