Đầu tư bất động sản có nhất thiết phải theo phong trào ?!

(Bài viết chia sẻ kinh nghiệm cá nhân của tác giả Phạm Khoa)

“Mua nhà 500 triệu -1 tỷ ở các thành phố lớn”. Hãy thôi mộng mơ đi !

Tuần qua trên diễn đàn rất sôi nổi việc có 500 triệu, 700 triệu hay 1 tỷ để mua nhà ở các thành phố lớn như Sài Gòn, Hà Nội, Đà Nẵng.... nhận được nhiều sự quan tâm của các bạn đọc và cả các “chủ chuồng gà” nữa.

Mình công nhận nhu cầu “Ở” là rất rất lớn, nhất là tại các thành phố, những nơi tập trung nhiều các ngành kinh tế mũi nhon của vùng miền. Và nếu nhìn tổng quan giá cả thị trường BDS năm qua, ai cũng nhận ra rằng chúng ta đã không còn có thể mua được nhu cầu Ở với số tiền đó nữa.

Nhưng cùng mối quan tâm đó nếu các bạn hỏi “Với số tiền đó, liệu có thể đầu tư bất động sản bây giờ được không?”, thậm chí là với 300 triệu.

Vậy đầu tư được gì, mình sẽ trả lời là “Lưu Trú”.

Mình lấy Sài Gòn làm ví dụ nhé, vì đây là trung tâm kinh tế lớn nhất cả nước, nên chúng ta sẽ có cái nìn rõ nét hơn.

Tính đến tháng 7/2021, theo World Population Review thì dân số TPHCM đạt 9.077.158 người, Tuy nhiên, nếu tính thêm những người cư trú không đăng ký hộ khẩu thì dân số thực tế của TPHCM khoảng hơn 14 triệu người. Nói tới đây chắc hẳn các bạn phần nào hình dung ra được nhu cầu ở lớn tới cỡ nào rồi phải không, 

Vậy với 300 triệu chúng ta sẽ đầu tư BDS chắc chắn bằng hình thức thuê nhà hoặc thuê đất để làm mô hình phòng trọ hoặc căn hộ dịch vụ. Giải quyết nhu cầu Ở không chỉ cho bản thân mà còn cho rất nhiêu người khác đang lao động và học tập tại địa phương. 
Qua đó còn sinh lợi nhuận hằng tháng cho nhà đầu tư mà không phát sinh qua nhiều thời gian quản lý vận hành. 

Dưới đây là bảng chi phí (tạm tính) vì còn tuỳ thuộc vào giá cả tưng khu vực và sản phẩm ban đầu bạn chọn đầu tư.

Một căn nhà 3 tầng cũ 60 - 80 - 100m2 trong hẻm hiện tại giá cho thuê giao động từ 20-25-30 triệu/tháng. Với diện tích đó chúng ta có thể cải tạo từ 15 phòng trở lên với diện tích từ 12-15m2 nếu tận dụng luôn cả sân thượng. Mình sẽ lấy số trung bình. 

Vậy chi phí như sau:

Tiền thuê + cọc 3 tháng (nên chia ra cọc 2 tháng, trả trước 2 tháng) để tối ưu thời gian cải tạo và độ lấp phòng : 100 triệu.

Tiền cải tạo: 100-150 triệu.

Phí tìm kh thuê + phí bôi trơn địa phương: số tiền còn lại.

Với chi phí đầu tư này chúng ta sẽ cho thuê từ 2t5 trở lên. Tháng đầu tiên với độ lấp phòng 50% là đã đạt kỳ vọng. Qua tháng thứ 2 chúng ta có thể tự tin với độ lấp phòng 70-90%.

Điểm gỡ vốn tiền thuê+cọc có thể nằm ở 6 tháng tới 1 năm tiếp theo.

Vậy sau 2-3 năm nếu hoạt động ổn định và không gặp biến động lớn, chúng ta hoàn toàn có thể hồi 100% vốn ban đầu.

Với vốn lớn hơn chúng ta sẽ làm sản phẩm tốt hơn và set giá thuê cao hơn. 

Tất nhiên trên đây là kinh nghiệm, là góc nhìn của cá nhân mình.

Mình chia sẻ với mục đích mong các bạn có thể mở rộng góc nhìn và quan điểm về đầu tư, không nhất thiết là phải sở hữu bất động sản chờ tăng giá hay lướt sóng.

Đầu tư mang trong mình rất niều rủi ro mà nếu không kiểm soát rủi ro tốt nhưng vẫn ép mình chạy theo sóng, theo phong trào thì người thiệt hạu đầu tiên là chính bản thân chúng ta.

(Theo Phạm Khoa)

Tham khảo thêm:

Nhật Ngữ Hùng

thời cho thuê được giá cao cũng qua rồi, trước cho thuê 1 lời 1, sau dịch tỷ lệ lời chỉ 1/0.65-0.7, mà 100m2 làm được 15 phòng cũng hơi chua

Phạm Khoa

Nhật Ngữ T.Hùng   Dạ thực tế có 1 ng em đã làm dc 23p ạ.

Nhật Ngữ Hùng

Phạm Khoa lợi hại vậy, trước cho thuê được 1/1, giờ k dc như trước nữa rồi, buồn

Phạm Khoa

Nhật Ngữ T.Hùng    Chắc cũng phải 1 time nữa a.