CHUYỆN SÁT NHẬP TỈNH – VÀ DÈ CHỪNG CÁI BẪY FOMO BẤT ĐỘNG SẢN

CHUYỆN SÁT NHẬP TỈNH – VÀ DÈ CHỪNG CÁI BẪY FOMO BĐS

Bài trước mình đã nói về những tác động tích cực của việc sát nhập tỉnh đến “Nền tảng đô thị” và thị trường bất động sản nói riêng (Trong khuôn khổ đề cập của Tp. Hồ Chí Minh; Bình Dương; Bà Rịa) 

Cũng trong khuôn khổ ấy, sẽ có những tác động nào đến những bên liên quan, chúng ta sẽ thấy một thị trường lành mạnh, bền vững hay sẽ là tiền đề cho cái bẫy fomo đội giá trị vô cớ…

Một chút suy luận của mình về những tác động đến những bên liên quan trực tiếp:

==========

ĐẾN NỀN KINH TẾ

Sát nhập tỉnh về lý thuyết sẽ mở khóa cho những bất cập ảnh hưởng đến phát triển nền kinh tế chung như: Khung pháp lý, thủ tục hành chính, thiếu tính nhất quán, đồng bộ về hạ tầng liên vùng, cạnh tranh vùng gây kìm hãm sự phát triển chung… Để giờ đây, với nền tảng pháp lý rõ ràng kết hợp với chuyển đổi số sẽ mở khóa cho các thủ tục nhanh chóng, với lợi ích chung được cộng hưởng từ các vùng sát nhập sẽ phối hợp chặt chẽ để đẩy nhanh tốc độ phát triển nền kinh tế.

Tuy vậy, mình không thực sự rõ các thủ tục hành chính sẽ mất bao lâu để chuyển đổi và để các ban bệ bên dưới lẫn người dân có thể thích nghi: Địa chỉ, giấy tờ, các đơn vị cấp phép có bị xáo trộn, phổ cập việc nhập liệu trên hệ thống cho người dân có triệt để hay sẽ dẫn đến vấn đề “treo” phê duyệt. Các thủ tục cấp phép đầu tư, xuất nhập khẩu sẽ chịu tác động trực tiếp, dòng tiền lưu chuyển nhanh hay ắc tách sẽ liên quan trực tiếp đến nền kinh tế và chắc chắn sẽ đụng chạm đến thị trường BĐS. Ngoài ra, việc quản lý kinh tế cho một vùng đất lớn như vậy đòi hỏi tầm nhìn chiến lược của các nhà lãnh đạo, năng lực, trách nhiệm sẽ lớn hơn… Làm sao để thúc đẩy luồng đầu tư công – tư đến đúng địa điểm, thời điểm là vấn đề không hề nhỏ.

==========

ĐẾN NỀN TẢNG ĐÔ THỊ

Tác động rõ ràng nhất của sát nhập đến “nền tảng đô thị” là liên thông (không kiềm hãm) các hạ tầng đô thị: Hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, hạ tầng kinh tế là ba trụ cột để đô thị phát triển. Liên kết vùng cũng sẽ mở ra cơ hội lớn để nhà nước hoàn thiện mục tiêu phát triển các đô thị Diện (đô thị vệ tinh) trong giai đoạn tới.

Nhưng…trước hết cần phải nhắc lại việc quản lý một địa bàn lớn là phức tạp hơn rất nhiều và việc phân vùng cho đô thị “diện” phải quán xuyến được các vấn đề sau đây: 

•    Điều phối được mức độ ưu tiên về vùng và thời điểm tập trung nguồn lực; 

•    Định vị chức năng đô thị diện, tránh tình trạng chỉ kéo dân ra xa nhưng không giữ dân ở lại vùng để sinh hoạt hàng ngày mà phải di chuyển thường xuyên đến các vùng khác gây áp lực lên giao thông (giáo dục, y tế, nơi làm việc, sinh hoạt phải có tiêu chuẩn tương đương)

•    Tránh việc “Giao trứng cho ác”: Dự án chức năng phải giao đúng cho đơn vị có tiềm lực, năng lực, tiềm lực chuyên môn. Việc sang tay dự án hay giao cho đơn vị kém sẽ làm nền tảng vị vỡ vụng, trì trệ, phí nguồn lực đất đai.

==========

ĐẾN CÁC NHÀ PHÁT TRIỂN BĐS

Sự sàn lọc của giai đoạn trước đã phần nào giúp cho thị trường dần chuyên nghiệp hơn, luật chặt chẽ hơn và giảm bớt đi những đối thủ tạp nham hơn sẽ thúc đẩy cho các nhà phát triển chuyên nghiệp hóa và bức phá mạnh mẽ trong tương lai, đồng thời các nhà phát triển mới sẽ xuất hiện nhiều hơn góp phần đa dạng hóa thị trường BĐS trong vùng.

Cái khó của các chủ đầu tư đó là phải có chiến lược đúng đắn, vì giờ đây sẽ phải cạnh tranh trên một vùng đất rộng lớn hơn, với các đối thủ đáng gờm hơn, thị trường giờ đây cũng đa dạng theo định hướng đô thị diện cho nên sự lựa chọn của khách hàng cũng sẽ phân mảnh nên nếu không có sự đặc sắc trong sản phẩm hoặc ảo tưởng sức mạnh rồi đẩy giá theo fomo “sát nhập” sẽ dễ lỡ nhịp bán hàng…Mà ai cũng biết lỡ nhịp bán hàng đối với một dự án là thảm họa của chủ đầu tư.

==========

ĐẾN NGƯỜI DÂN VÀ NHÀ ĐẦU TƯ

Người mua, ít nhất là các dự án từ giai đoạn này trở đi sẽ bớt lo hơn về pháp lý dự án, vì gần như các dự án được công bố, các điệu kiện đủ về pháp lý đã rõ ràng hơn bao giờ hết. Thị trường rộng hơn theo hướng đô thị diện giữ cho giá BĐS không bị chênh lệch tại các vùng quá nhiều (nguyên nhân của bong bóng) và cũng sẽ cho người mua nhà nhiều sự lựa chọn hơn, người bán nhiều hơn cũng sẽ buộc phải cạnh tranh về chất lượng, giá cả, tiến độ thanh toán…từ đó việc sở hữu nhà trở nên thiết thực với nhiều người dân.

Có một điểm trừ chắc chắn sẽ xảy ra với chủ đề sát nhập vùng này, đó là THỔI GIÁ. Chủ đầu tư ngáo giá, người môi giới thổi giá và chính nhà đầu tư cũng bị cuốn theo cơn sốt “sát nhập auto lên giá” sẽ tạo đà cho thị trường hấp thụ quá nhiều “tương lai” khiến cho “tương lai thực” đứng im giá trị, và dòng tiền lại chỉ chảy vào một nhóm rất ít.

Sát nhập là đề bài, thực thi là lời giải, nếu không hiểu lời giải mà cứ như những con bù nhìn thì trước sau cũng bị nướng thơm phức. Người dân và nhà đầu tư cần tỉnh táo vào quy hoạch vùng, theo dõi luồng đầu tư công tư, hiểu rõ giá trị của các nhà phát triển BĐS, phân tích dự án – tài chính cá nhân và tìm nhà môi giới thực thụ (không phải cò cắt m.áu)

==========

ĐẾN MÔI GIỚI

Tôi cũng là người môi giới nên tôi cũng không muốn bị gọi là dạy đời ai. Bản thân tôi ý thức được sự cạnh tranh lớn với cả người giỏi chuyên môn lẫn người giỏi trục lợi. Việc của mình là bước khỏi cái an toàn, đại loại như: chuyên đất nền, chuyên căn hộ, chuyên trung tâm…mà nhìn thị trường rộng hơn, ra khỏi lĩnh vực BĐS để học hỏi và định vị mình suốt vòng đời làm BĐS: Bạn đi từ người môi giới đến tư vấn đầu tư, tham gia đầu tư và biết đâu…ngày nào đó bạn làm nhà phát triển.

(Theo Nguyen Anh Tu)