Tình hình này nên đầu tư bất động sản như thế nào nhỉ ?!

(Bài viết chia sẻ quan điểm cá nhân của tác giả Phúc Tài)

Bài viết này dựa theo những kinh nghiệm thực chiến và mình đúc kết lại, những nhận định theo quan điểm cá thể, nên có thể đúng hoặc chưa đúng, nhưng hơn hết trên tinh thần cầu thị và học hỏi mình cũng mong nhận được thêm nhiều ý kiến trái chiều, để có được những gốc nhìn đa chiều hơn trong lĩnh vực bất động sản.

Điểm lại tình hình thị trường bất động sản thực tế hiện nay?
Đối với một vài phân khúc bất động sản.

1. Phân khúc đất tỉnh hiện nay đối với đất diện tích lớn từ 5000 ~ 1hecta trở lên hiện đang giao dịch chậm vì tổng giá trị đầu tư cao, nhà đầu tư không phải không còn tiền, nhưng theo mình quan sát và tiếp xúc với một số nhóm hiện nay đang có 3 động thái như sau:

• Đang thủ tiền mặt dự phòng và gửi tiết kiệm ngắn hạn… quan sát

• Để tiền sẵn săn hàng ngộp giá tốt mua vào thời điểm từ giờ đến cuối năm, hay thậm chí chấp nhận bán hàng cũ giá thấp hơn thị trường cơ cấu vốn để săn hàng ngộp giá đầu vào thấp, tỷ suất sinh lời sẽ cao hơn giữ hàng cũ (cái này mình nhận được order rất nhiều)

• Quay về phân khúc đầu tư trung tâm mua những bất động sản có giá trị thật/có dòng tiền, mua đập sửa bán, mua cho thuê

• Đất tỉnh đối với diện tích 1000m2 - 2000m2 có ít đất ở hoặc chưa có, với mức budget từ 1-2 tỉ giao dịch vẫn tốt, đất nền cho diện tích từ 100 - 200m2 full ont vẫn có giao dịch, vì hai phân khúc này nằm ở giá trị thấp những nhà đầu tư tạm gọi là mua tích luỹ tài sản khi đủ vốn họ vẫn tìm và mua để giữ cho tièn không bị mất giá và chống lại lạm phát.

2. Đối với các dự án 1/500 chưa bàn giao hiện nay hàng thứ cấp giao dịch chậm, nhưng hàng sơ cấp vẫn bán tốt ở một số dự án, có lẻ vì hàng sơ cấp chủ đầu tư có hỗ trợ về chính sách bán hàng và thời gian thanh toán kéo dài, ngoài ra còn được ân hạn lãi, gốc trung bình 12 - 24 tháng, những nhà đầu tư có dòng tiền đều vẫn có thể tham gia được.

• Phân khúc 1/500 dự án đã bàn giao nhà, mặc dù có nhu cầu ở thực tế, nhưng hiện nay giao dịch đang chậm, vì người mua phải trả tiền một lần, nếu vay ngân hàng thì hiện nay cũng không còn room để vay và bị ép phải mua bảo hiểm với mưc phí 2-3%/tổng giá trị vay.

• Một vài người bạn của mình đang có nhu cầu mua nhà ở tại thời điểm này, tiền mặt có sẵn 2tỉ và vay thêm, nhờ mình tư vấn có nên mua nhà thời điểm này không, mình khuyên chưa nên mua thời điểm này, vì thứ nhất hết room cho vay, thứ hai lãi suất có thể tăng cao sau thời gian ưu đãi, tới lúc đó gia đình vừa trả nợ ngân hàng + chi phí sinh hoạt gia đình sẽ rất áp lực dòng tiền trả nợ hàng tháng, nên chọn phương án an toàn, thời điểm phù hợp hãy tính đến chuyện an cư.

Xét về gốc độ đầu tư theo quan điểm mình nhận thấy, thị trường từ giờ trở về sau sẽ khó khăn hơn, vì tất cả mọi thứ đang bị siết lại từ các quy định về quản lý đất đai, cách tính thuế, lãi suất cho vay, moi thứ đang được làm rõ ràng và minh bạch hơn… tuy nhiên điều này sẽ tác động trực tiếp đến việc đầu tư, sẽ khó đạt được lợi nhuận mức nhân đôi hay nhân ba trong 1-2 năm như trước kia, thay vào đó lợi nhuận sẽ thấp hơn, có thể ở mức trung bình 20 - 30%/năm hoặc thấp hơn, sản phẩm tốt có thể đạt được mức tỷ suất sinh lời 50%/năm, (high risk - high return thời điểm đầu tư với rủi ro cao - lợi nhuận cao đã qua) thay vào đó sẽ là rủi ro thấp và lợi nhuận bền vững, vì những năm qua gần như tỉnh nào cũng đã tăng giá nhiều đợt rồi.

Ngoài ra 8 điểm mới dự thảo sửa đổi của Nghị quyết 18-NQ/TW năm 2022, về chính sách đất đai cũng cho thấy chính phủ đang quyết tâm làm cho thị trường minh bạch hơn, nếu thị trường minh bạch mọi thứ sẽ tăng đúng với giá trị thật của nó, không thao túng, không chiều trò, giá sẽ không thể tăng đột biến mà không có lý do nữa.

(Theo Phúc Tài)