REVIEW ĐÁNH GIÁ DỰ ÁN PNR ESTELLA SÔNG MÂY ĐỒNG NAI

REVIEW ĐÁNH GIÁ DỰ ÁN PNR ESTELLA SÔNG MÂY - ĐỒNG NAI: CAM KẾT LỢI NHUẬN 30%/NĂM CÓ THỰC SỰ HẤP DẪN?

Mấy nay thấy các thông tin cam kết lợi nhuận của dự án PNR Estella tại Khu công nghiệp Sông Mây, huyện Vĩnh Cửu có vẻ rất hấp dẫn.

Tôi có tìm hiểu và phân tích một số điểm mạnh, yếu của dự án này xem nó có thực sự đáng để đầu tư hay không. Anh/Chị nào có thông tin gì thêm về dự án này thì cùng chia sẻ nhé:

TỔNG QUAN DỰ ÁN:

Theo quảng cáo từ nhiều trang thông tin điện tử, dự án PNR Estella là dự án đất nền nằm liền kề khu công nghiệp Sông Mây, thuộc xã Bắc Sơn, huyện Trảng Bom, tỉnh Đồng Nai, cách tuyến đường DT 767 khoảng hơn 2km.

Dự án có diện tích khoảng 32 hecta với 1.840 sản phẩm đất nền và được chia thành 2 giai đoạn.

Giai đoạn 1 dự án là 9,8ha với 540 sản phẩm đất nền;

Giai đoạn 2 sẽ là 22ha với 1.300 sản phẩm.

Cùng với đó, pháp lý của dự án đã hoàn chỉnh và có nhiều tiện ích liền kề xung quanh.

I. ĐIỂM MẠNH

1. Cam kết lợi nhuận

Chủ đầu tư PN Holding từng gây choáng khi đưa chính sách mua lại sản phẩm và cam kết lợi nhuận tối thiểu 20%/năm. Cụ thể, đầu tư sản phẩm tại PNR Estella, chỉ sau 8 tháng, khách hàng có thể bán lại cho chính đơn vị phát triển dự án với lãi suất 20% (tương đương mức lợi nhuận 30%/năm).

Mức lợi nhuận này cao hơn rất nhiều lần so với gửi tiết kiệm hay đầu tư vào những kênh rủi ro khác.

Nếu đúng như quảng cáo thì đây là cơ hội để gửi gắm dòng tiền nhàn rỗi của mình trong mùa dịch với tỷ suất sinh lợi cao hơn nhiều so với đa số các kênh đầu tư an toàn khác.

2. Giá bán - Chính sách bán hàng - Thanh toán:

Sale cho biết giá mỗi lô đang giao dịch ở mức 1,25 tỷ đồng. Tính ra mét vuông là 13,6 triệu đồng/m2.

=> Mức giá này khá rẻ so với mặt bằng chung tại thị trường đầu tư bất động sản Đồng Nai gần đây.

3. Ngân hàng cho vay: 

Dự án đang được ngân hàng TP Bank cam kết uy tín cho vay tới 60-70% trong thời hạn từ 5 đến 20 năm. 

(Dự án nào có ngân hàng cho vay là một thế mạnh cho dòng tiền đầu tư bảo đảm sinh lời)

II. ĐIỂM YẾU

1. Chủ đầu - Phát triển dự án :

+ Chủ đầu tư: Công ty Cổ Phần Nông Sản Đông Việt

+ Phát triển dự án: Tập đoàn PN Holding

+ Đối tác phân phối: 5 đơn vị gồm:

Công ty CP Bất động sản Long Điền;

Công ty CP Phát triển Địa ốc Phúc Lộc Gia;

PNR Estella sàn Thủ Đức;

Sàn Biên Hòa thuộc Công ty PN Real;

và Sàn Showland.

=> Đây là chủ đầu tư còn khá mới trên thị trường bất động sản nên chưa có nhiều tiếng tăm và uy tín.

2. Cam kết lợi nhuận có thể là một cái bẫy khó lường :

Việc cam kết lợi nhuận quá cao có thể sẽ là điểm yếu. Chuyên gia cho rằng dòng tiền để trả cam kết lợi nhuận có thể lấy từ hoạt động, dự án khác để chi trả cho khách hàng, tùy vào sức khỏe của doanh nghiệp đó. Thế nhưng, cần lưu ý là kể cả doanh nghiệp khỏe, nhưng đầu tư tràn lan cũng ảnh hưởng đến dòng tiền. Vì vậy, việc nâng giá bán để trả chi phí cam kết lợi nhuận cũng là một chiêu trò, một nghệ thuật bán hàng, giống như nâng giá sản phẩm rồi làm chương trình khuyến mãi.

Ví dụ như họ nói giảm 20% cho sản phẩm đó nhưng thực chất giá bán đã được nâng lên đến 40%. Khách hàng phải tỉnh táo trong những trường hợp này. Kể cả khi trả tiền cam kết lợi nhuận cũng vậy, họ trả chậm, nghĩa là họ lấy chính tiền lãi đó để trả cho mình. Khách hàng chỉ nhìn thấy số tiền mình thu về, mà không nhìn thấy sản phẩm bị nâng giá, số tiền phải bỏ ra như thế nào. Tính ra khách hàng bỏ ra cả cục tiền nhưng chỉ thu về một, vài đồng.

3. Pháp lý :

+ Dự án PNR Estella có tên gọi khác là Khu dân cư theo quy hoạch do Công ty Cổ phần Nông sản Đông Việt làm chủ đầu tư

+ Dự án theo quy hoạch được UBND tỉnh Đồng Nai phê duyệt quyết định chủ trương đầu tư số 3071/QĐ- UBND ngày 30/8/2018 của UBND tỉnh Đồng Nai chấp thuận cho Công ty Cổ phần Nông sản Đông Việt đầu tư dự án Khu dân cư theo quy hoạch tại xã Tân An, huyện Vĩnh Cửu. 

Sơ đồ thỏa thuận địa điểm số 4496/2018 tỉ lệ 1/2000 do Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh Đồng Nai ký ngày 5/5/2018. 

+ Cấp giấy phép quy hoạch được duyệt số 33/ GPQH ngày 19/10/2018 do Sở Xây dựng tỉnh Đồng Nai cấp cho Công ty CP Nông sản Đông Việt để lập quy hoạch chi tiết tỉ lệ 1/500 dự án Khu dân cư theo quy hoạch tại xã Tân An, Huyện Vĩnh Cửu.

+ Đã có pháp lý 1/500, sổ hồng riêng từng nền, xây dựng tự do.

=> Các bạn môi giới (sales) nói đầy đủ về pháp lý, nhưng lại không cung cấp, chỉ gửi 1 đoạn video clip giới thiệu dự án. Sales cho biết thì phải chờ từ 1 năm rưỡi đến 2 năm nữa mới có sổ hồng riêng từng nền.

Ngày 30/12/2020, theo thông tin từ Sở Xây dựng tỉnh Đồng Nai, dự án PNR Estella do Công ty CP Nông sản Đông Việt làm chủ đầu tư chưa được cấp giấy phép xây dựng công trình và chưa đủ điều kiện được huy động vốn theo quy định.

4. Tiến độ

+ Dự án đã hoàn thiện cơ sở hạ tầng, đường đã đổ nhựa, chỉ cần mua là có thể xây dựng nhà ở

+ Một số phân khu đang xây nhà mẫu nhưng xin hình hạ tầng thì sales không gửi, hẹn hết giãn cách sẽ đưa khách đi xem trực tiếp.

III.  CƠ HỘI ?!

1/ Đặc điểm dân cư xung quanh

+ Lượng lớn cư dân hiện hữu ở Trảng Bom đa phần chủ yếu là dân lao động, công nhân trong các khu công nghiệp nên tiềm năng về nhà ở (hoặc xây phòng trọ cho thuê) là rất cao.

+ Trảng Bom đang thu hút số lượng lớn công nhân, dân nhập cư về làm việc và sinh sống.

=> Dự án này có mức giá khá phù hợp với dân nhập cư và dân lao động tại đây.

2. Xu hướng thị trường

Thời gian di chuyển đến dự án từ trung tâm TP Biên Hòa khoảng 30 phút

+ Mấy năm trở lại đây, Trảng Bom phát triển một số dự án bất động sản gần các khu công nghiệp lớn, đặc biệt là các khu công nghiệp đã lấp đầy như Sông Mây bởi với mật độ dân cư đông đúc.

+ Mặt bằng giá đất tại các dự án nằm gần khu công nghiệp hay các tuyến đường giao thương thường cao hơn, tốc độ tăng giá cũng tốt hơn hẳn so với các dự án khác.

+ Mặt bằng giá bất động sản tại Trảng Bom đang tăng nhanh, nhất là sau khi Trảng Bom cùng với Long Thành, Nhơn Trạch được quy hoạch trở thành ba trung tâm logistic phục vụ sân bay quốc tế Long Thành khi đi vào hoạt động.

+ Nhiều doanh nghiệp bất động sản đang tìm đến đây ngày càng nhiều để tìm kiếm cơ hội đầu tư dự án

IV. THÁCH THỨC ?!

- Dự án ra mắt giữa mùa dịch là một thách thức lớn khi thị trường lặng sóng, nhiều dự án đất nền bị đóng băng không thể tiếp cận khách hàng.

- Cũng tương tự như Long Thành, nhiều dự án được quảng cáo ăn theo tiến độ sân bay nhưng hiện do ảnh hưởng bởi dịch, tiến độ sân bay có thể tiếp tục bị chậm lại. Điều này cũng tác động rất lớn trong mùa dịch.

- Trảng Bom là khu vực có mật độ dân cư khá đông đúc, nhưng đường sá nhỏ hẹp, nhiều tuyến đường bụi bặm, chưa hoàn thiện khiến việc đi lại - di chuyển về mấy khu trung tâm chưa mấy thuận tiện. Tiềm năng sinh lời tại dự án khá thấp, khó có thể tiếp cận được nhà đầu tư ở các thành phố lớn.

(Theo Hoang Anh Nguyen)