Lợi nhuận của bất động sản đầu tư là đến từ đâu ?!

Lợi nhuận của bất động sản đến từ đâu ?

Nhiều nhà đầu tư bất động sản cho rằng chỉ cần lấy giá bán ra, trừ đi giá mua vào và trừ các chi phí lãi suất khác thì sẽ ra lợi nhuận của 1 vụ đầu tư. Điều ấy đương nhiên đúng trong cách nhìn hạn hẹp.

Nhưng, một nhà đầu tư có tầm nhìn xa họ sẽ nghĩ khác hơn 1 chút. 

- Nấc đầu tiên (và cơ bản nhất) là họ sẽ đối chiếu mức lợi nhuận đó với lãi suất huy động cao nhất của ngân hàng.

Ví dụ mua 1 lô đất 2 tỷ, sau 1 năm bán được 2.5 tỷ.

Giả sử toàn bộ tiền đầu tư 2 tỷ ko đi vay thì lợi nhuận thuần là 500 triệu trong 1 năm.

Tính ra tỷ suất lợi nhuận là 25%. Lãi suất huy động khoảng 7% tức là nếu gửi 2 tỷ vào bank (ngân hàng) thì chẳng cần mất công mất sức, mất thời gian bạn vẫn kiếm được 140 triệu.

Như vậy, trường hợp này thực tế bạn chỉ lãi 500 triệu trừ đi 140 triệu = 360 triệu mà thôi.

Hãy luôn tính thêm chi phí cơ hội vào. 360 triệu này mới thực sự là tiền lãi khi bạn đã chấp nhận rủi ro cao hơn để đầu tư vào đất.

Bất cứ phi vụ đầu tư nào cho lợi nhuận dưới 140 triệu đều là lỗ cả. Cái này đơn giản chắc mọi người đều hiểu.

- Nấc thứ nhì: mua mảnh 1 với giá 15 triệu/m2, bán ra 20 triệu/m2.

Sau đó lại lấy tiền này mua mảnh 2  cùng khu vực cùng tiềm năng với giá 25 triệu/m2 rồi bán ra 30triệu/m2.

Thực ra bạn chỉ lãi mỗi 5 triệu/m2 cho cả 2 giao dịch, vừa mất tgian vừa mất công sức và chịu thêm cả rủi ro.

Nhìn tiền thì vẫn lãi nhưng thực ra thì là 1 phi vụ đầu tư không hiệu quả. Vì giá đất khu vực này tăng là tăng chung rồi.

Thậm chí sẽ có trường hợp bạn mua đi bán lại rất nhiều lần, cuối cùng tổng số tiền bạn kiếm được lại không thể mua lại được chính mảnh đất đầu tiên.

Như vậy rõ ràng là lỗ mặc dù xét về tiền mặt thì lãi, nhưng quy ra đất thì là lỗ.

Như trường hợp đang lấy ví dụ này chẳng hạn, nếu sau khi bán mảnh đất thứ 2 đi mà mảnh số 1 giá thị trường lên 35 triệu/m2 thì là lỗ.

- Nấc thứ ba: So sánh với các cơ hội khác đã vuột mất để đánh giá mức hiệu quả của việc đầu tư.

Ở nấc 1 chỉ so sánh với lãi suất huy động cơ bản , tức là chi phí cơ hội rất thấp.

Trong khi còn rất nhiều thị trường bđs khác có tỷ suất lợi nhuận tính bằng lần, thì rõ ràng là việc đầu tư của mình chưa tối ưu.

Ví dụ, năm 2021 tỷ suất lợi nhuận tại khu vực Quốc Oai khoảng 30% (đầu tư 1 tỷ lãi 300 triệu).

Trong khi đó các thị trường vùng ven cũng gần gần Quốc Oai như Chương Mỹ, Xuân Mai hoặc xa hơn Hòa Bình Hưng Yên thì đầu tư 1 tỷ có thể lãi 500 triệu, 700 triệu trong 1 năm.

Nói như vậy là để đánh giá hiệu quả của việc sử dụng vốn và rút ra kinh nghiệm cho bản thân, chứ không phải để mà tiếc nuối.

Thời mới nhập môn bất động sản, mình cũng chỉ chăm chăm nhìn vào số tiền quy đổi tiền mặt, mà quên đánh giá tính hiệu quả của thương vụ. Chắc cũng nhiều người như mình lúc mới bắt đầu.

(Theo Chia sẻ kinh nghiệm đầu tư bất động sản bài bản)

Nguyễn Huấn

Chưa có phương án Rủi Ro ?! Đầu tư bất kỳ gì cũng đều có 2 mặt của nó mà thớt.

Đất nền hay sản phẩm loại gì cũng thế.

Đến chủ đầu tư lớn còn đang báo giảm 20% giá trị so với giai đoạn đầu thì nhà đầu tư biết phải làm sao ?!

Binh An

Phức tạp thế. Quan tâm mua 1 sinh lời 2 là dc rồi.

Vinh Miền Tây

Cho em hỏi cái nấc 2: mảnh 1 sau bán lời 5tr/m2, mảnh 2 sau bán lời 5tr/m2. Thì sao 2 lần bán thì lời 10tr/1m2. Em thấy ghi 2 lần bán có 5tr/m2 vậy

Thanh Nhuan Le

Vâng,lúc có tiền tính bằng tỉ này tỉ kia thì ai nói cũng hay hết áh.giờ cho 300 triệu cụ đi đầu tư đi,thử đem đi mua xem toàn shjt ròi ko ah,đem vô gối cho cc đợi khai mở bán chốt lại hay đợi 1 dự án bán chốt trên giấy đến lúc thiết kế hạ tầng nạo vét sơ sơ là đem đi bán lại lấy lời...nhưng rủi ro thì ối giời ơi ghê lắm.

Còn đem số tiền 300tr đó đi mua đất nền,ok vẫn có mà là đất rừng sản xuất,đất LN,đất nghĩa địa nhá,chờ đó có đất để cạp ăn đã ha,còn đã nhắc đến tỉ này tỉ kia rồi thì thằng quái nào trong đầu nó bé nhất cũng cụm sỏi rồi chứ không toàn đá tảng thôi ah.

Lại có thằng kêu thế sao biết ít thế mà ko huy động vốn hay cùng hợp tác nhau làm,xin lỗi đời nó giỏi cỡ đó thì tay không nó cũng bắt được giặc chứ ko cần tới chuyện hùn tiền nữa.

Mà đã tới cỡ đó rồi thì sớm ngày cũng như luyện thôi mà và nhiều thằng cũng đang như thế. Chung quy lại tiền ít đừng mơ hít l* thơm.

Còn mấy thằng có tiền rồi thì đừng dạy nó cách tiêu tiền nó không nghe đâu

Đỗ Tấn Đậu

Buôn đất hay làm nước mắm hay trồng cao su thì đều chủ yếu dùng ROE đo lường thôi

Dũng Tiến Nguyễn

Mình chuyên bán buôn thì lại thấy nấc 2 theo lý thuyết lại ko phù hợp hoàn toàn với thực tế.

Có khi bán lướt 1 năm kiếm tiền còn hơn cả đầu tư vào 1 lô để từ đầu năm đến cuối năm. Nên nó xét nhiều yếu tố: thị trường, tính thanh khoản, săn đất, trục chính, trục nhánh, thương lượng đàm phán giá....