Kinh doanh bất động sản công nghiệp không chỉ là mua bán đất nền !

Ông Phạm Văn Nam – Đồng sáng lập Cổng thông tin Khu công nghiệp Việt Nam - Vietnam Industrial Zone cho rằng, nhiều khu công nghiệp tại Việt Nam mở ra nhưng kinh doanh kém hiệu quả vì tư duy “tôi chỉ có mảnh đất như này, anh có thể thuê hay mua để mở nhà nhà máy”, thay vì cung cấp hệ thống giải pháp toàn diện cho các nhà đầu tư.

Chỉ muốn bán thứ mình có

Trong các cấp độ xúc tiến đầu tư mà tôi đã chia sẻ, các chủ đầu tư mới thường yếu nhất là quy hoạch sản phẩm. Điều này là do họ chưa tổ phát triển tốt 2 cấp độ về xúc tiến đầu tư là cấp độ quản trị (bao gồm cả hệ thống quản trị và không gian xúc tiến đầu tư) và cấp độ vận hành (bao gồm nhân sự và quy trình). Dẫn đến lúng túng trong quá trình quy hoạch sản phẩm. Khi đã giải phóng mặt bằng, đầu tư cơ sở hạ tầng khung xong xuôi thì rất khó điểm chỉnh về quy hoạch sản phẩm do có độ trễ so với nhu cầu thị trường. Điểm yếu này thường chỉ lộ ra khi ở giai đoạn triển khai công tác bán hàng, thu hút đầu tư.

Mọi người hay nói vui là “bán thứ khách hàng muốn chứ không phải bán cái mình có”. Khu công nghiệp mà bảo là tôi chỉ cung cấp đất nền diện tích 2 ha, 3 ha trở lên với cơ sở hạ tầng kỹ thuật sẵn có. Tức là, ta chỉ bán các sản phẩm mình có thôi chứ chưa quan tâm đến nhu cầu và chưa dự báo được xu hướng của nhà đầu tư. Khi nhiều khu công nghiệp cùng chung quan điểm đó thì tự hình thành lên sự cạnh tranh quá lớn trong một khoảng hẹp phân khúc khách hàng mà lại dễ bị bỏ qua những phân khúc khách hàng khác, dẫn đến kinh doanh kém hiệu quả. 

Đất nền khu công nghiệp Bàu Bàng - Bình Dương

KCN Việt Nam chỉ mới trải qua chu kỳ cho thuê đất

Xét về cấp độ các KCN thì Việt Nam mới chỉ trải qua được chu kỳ thứ nhất tức là cho thuê đất. Cấp độ 2 là không còn đơn thuần cho thuê đất, cho thuê/ bán nhà xưởng mà phát triển các dịch vụ công nghiệp, hệ thống tiện ích và đáp ứng các yếu tố về môi trường xung quanh. Tức là thay vì cho thuê đất, nhà xưởng sản xuất thì chủ đầu tư triển khai đầu tư đa dạng hơn các loại công trình cho thuê/ bán, kinh doanh dịch vụ hỗ trợ hoạt động sản xuất, kết nối kinh doanh, cung cấp hoặc kết hợp cung cấp các dịch vụ như kế toán, kiểm toán, tuyển dụng lao động, suất ăn công nghiệp… Và đảm bảo được các vấn đề an sinh xã hội cho người lao động, gồm nhà ở cho công nhân, chuyên gia, trường học, siêu thị, sân chơi ... 

Mô hình hướng tới của Việt Nam là công nghiệp đô thị dịch vụ, nhưng mô hình phổ biến lại là khu công nghiệp đa ngành. Đa ngành là vì dễ dàng thu hút đầu tư nhiều ngành nghề, tất cả mọi thứ đều có thể vào đấy được miễn là không thuộc nhóm ngành hạn chế hoặc cấm đầu tư. Lịch sử của nhiều KCN đa ngành là nâng cấp từ cụm công nghiệp.

Muốn đầu tư khu công nghiệp có đầy đủ các phân khu chức năng thì phải có diện tích lớn, mà diện tích lớn chỉ có thuộc địa bàn kinh tế đặc biệt khó khăn mới dễ bố trí chứ còn quanh khu vực lân cận đô thị lớn thì hầu như đã quá tải. Tuy nhiên, các khu vực này lại thường không được thuận lợi cơ sở hạ tầng và giao thông, do đó, các KCN phải bám theo các trục giao thông, logistics chính thì mới có thể thuận lợi phát triển và có cơ hội hoạch định lên những cấp độ cao hơn.

(Theo Anh Lan Tong)

Tham khảo thêm: