"CÁCH LỰA CHỌN ĐẦU TƯ DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN TRONG 1 KHU VỰC CỤ THỂ"

• Khi nhà đầu tư ( NĐT) họ bắt được sóng, thông tin và hướng tới nhu cầu đầu tư tại 1 khu vực đã chọn, thì họ bắt đầu tìm hiểu khu vực đó. Có thể là đất dân hoặc dự án. Và quyết định cuối cùng là "dự án" cho theo đúng tiêu đề mà hôm nay mình nói tới.
• Thì trong 1 khu vực sẽ có rất nhiều dự án đã và đang được triển khai từ lớn đến nhỏ, với nhiều mức giá khác nhau. Vậy NĐT nên Lựa chọn dự án như thế nào để quyết định xuống tiền và bắt đầu kỳ vọng.

ĐẦU TIÊN:

Phải tìm hiểu và nắm được 1 số thông tin về quy hoạch hạ tầng và quy hoạch tổng thể. Các thông tin này đã được các báo chính thống truyền thông và các đơn vị triển khai dự án PR lại nên sẽ không khó để tìm hiểu.

Việc tìm hiểu này để mình xác định rõ được quy hoạch hạ tầng nào quan trọng - có tính khả thi cao để lựa chọn Dự án gần các vị trí quy hoạch này. Mình đánh dấu là Tiêu chí (1)

Bước 1 : Kiểm tra quy hoạch hạ tầng và quy hoạch tổng thể

BƯỚC 2: XÁC ĐỊNH VỊ TRÍ KHU DÂN CƯ tại khu vực. Mình đánh dấu là Tiêu chí (2)

* Người ta có câu: NHẤT CẬN THỊ (Chợ), mà có chợ thì sẽ có Khu dân cư (KDC) và ngược lại KDC đông đúc mới có chợ. Một dự án càng gần KDC thì Dân cư về ở càng nhanh thì giá càng tăng, tính thanh khoản càng cao, chưa tính đến vấn đề nhà đầu tư F(n) sang tay nhà đầu tư F(n+1). 

BƯỚC 3: XÁC ĐỊNH CÁC YẾU TỐ KÉO DÂN tại khu vực. Mình đánh dấu là Tiêu chí (3)

* Yếu tố kéo dân bao gồm: Khu công nghiệp, nhà máy, xí nghiệp lớn, Sân bay quy hoạch,... 
* Yếu tố này giúp khu vực thu hút hàng ngàn nhân lực mỗi năm, đất không sinh ra - dân số tăng  -> Giá đất tăng tại những nơi có dân. Ví dụ như KCN Hyosung ở Nhơn Trạch: Nhân lực lên tới 10.000 người, bằng dân số của 1 xã. Dân đông thì nhu cầu ở tăng, Nhu cầu sử dụng dịch vụ tăng, BDS có yếu tố thương mại hóa sẽ là sản phẩm mang lợi tỷ suất lợi nhuận cao nhất. 

BƯỚC 4: XÁC ĐỊNH DỰ ÁN PHÙ HỢP TIÊU CHÍ 

* Bước này quan trọng. Vì sẽ quyết định thắng lợi về tỷ suất lợi nhuận và tính thanh khoản sau này. 
* Nếu nhà đầu tư lựa chọn tiêu chí (1): Bám sóng BDS để ra hàng, tiền nhiều thì sống, tiền ít mà tham thì bị chôn vốn, phải biết lựa chọn thời điểm ra hàng với lợi nhuận phù hợp. Vì quy hoạch hạ tầng không phải nói là làm, mà làm chưa chắc đã xong ngay, nó sẽ theo tiến độ, cho nên bám vào tiến độ quy hoạch hạ tầng ( sẽ được báo chí + doanh nghiệp triển khai dự án truyền thông) để ra hàng, càng để lâu càng chôn vốn.

Ví dụ: Long Tân City và Mega City 2 tại Nhơn Trạch, 2 dự án này đáp ứng đc tiêu chí (1) Đường DT 25C quy hoạch. Khi Đường DT 25C chưa làm, giá vẫn tăng nhẹ, khi có thông tin bắt đầu làm cho đến khi làm xong đã có nhịp tăng giá mạnh nhưng khi DT 25C làm xong, giá trị BDS tại 2 dự án này đã dừng sau đà tăng giá trước đó vì hết yếu tố tăng giá trong tương lai. 2 dự án này theo nhận định phải đợi dân cư về thì giá tiếp tục tăng nhưng sẽ không còn đột biến. 

* Nếu NĐT lựa chọn tiêu chí (2): Phải chấp nhận 1 điều răng, giá trị bất động sản (bds) sẽ cao hơn, có tính bền vững nhưng sẽ không có tính đột phá trong 2 - 3 năm đối với các sản phẩm chỉ để ở, còn sản phẩm vừa ở được, vừa kinh doanh được sẽ mang về 2 nguồn lợi nhuận: Tính tăng giá bền vững và lợi nhuận cho thuê hoặc tự khai thác kinh doanh. 
* Nếu NĐT lựa chọn tiêu chí (3): Giá sẽ rẻ hơn, nhưng tiêu chí này Phụ thuộc khá nhiều vào tiêu chí (2) để đạt được tính thanh khoản tốt và lợi nhuận đạt kỳ vọng
* Nếu NĐT lựa chọn tiêu chí (1) và (2): Giá vẫn sẽ cao, nhưng có rất nhiều nhịp tăng giá, không còn tính bền vững mà là tính đột phá. Thanh khoản tốt. 
* Nếu NĐT lựa chọn tiêu chí (1) và (3): Nhịp giá phụ thuộc vào tiến độ của Hạ tầng và sóng BDS. Các dự án thuộc nhóm này phải đợi dân về mới tiếp tục tăng giá sau nhịp tăng giá của (1).  Nhưng để có dân về phải đợi bàn giao đất để xây dựng hoặc bàn giao sổ đỏ. 
* Nếu NĐT lựa chọn được tiêu chí (1) (2) (3): .... Tự mọi người bình luận nhé. 

BƯỚC 5: PHÁP LÝ

* Bước này thì không dễ cũng không khó. 
* Check các pháp lý cần thiết: QH1/500 mới nhất, Chấp nhận chủ trương, Biên bản bàn giao đất, Dự án nào có xây dựng nhà ở phải có "giấy phép xây dựng". Có nhiêu đó giấy tờ Show ra được hết thì cứ xuống tiền không cần suy nghĩ. 

VD: Một dự án đã có Sổ ở Bình Dương với tầm giá 1 tỷ
 

Các bạn môi giới có thể nắm vững những điều này để có cái phản biện với khách hàng khi khách hàng đang tìm hiểu cùng lúc nhiều dự án.  Không phải chỉ người giàu đi đầu tư, mà nói đúng hơn là làm tròn trách nhiệm tư vấn và định hướng đầu tư cho KH để KH dễ dàng đưa ra quyết định. Thể hiện bản thân là môi giới (sale) có tâm và có kiến thức. Không bao giờ được chê dự án của đối thủ, mà phải phân tích được, điểm nào phù hợp và không phù hợp với kỳ vọng của khách hàng.
 

Cảm ơn các bạn đã đọc qua bài viết, mong muốn mọi người cũng trao đổi để nâng cao kỹ năng và kiến thức.
 

(Theo Phạm Trọng Nghĩa - Review Bất Động Sản)

Đọc thêm : CHIẾN LƯỢC ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN SAU DỊCH COVID 19 ?!

Xem thêm bài viết tư vấn mới về bất động sản tại đây 

Xem thêm các tin tức hot tại đây