Bất động sản trong chiến lược đầu tư của người trẻ

Chiến lược đầu tư bất động sản

HIỂU SÂU SẮC ĐƯỢC NHỮNG ĐIỀU NÀY, SẼ GIÚP CHÚNG TA DỄ TRỞ NÊN GIÀU CÓ HƠN...

Bài viết phân tích theo quan điểm & góc nhìn cá nhân của tác giả, ko hẵn đã đúng. Anh/Chị có thể đọc tham khảo nhé !

1. LÀM KINH DOANH:
Người làm kinh doanh để kiếm lợi nhuận ~1 tỷ/năm “siêu chua” (muốn dư ra 1 tỷ bỏ túi mỗi năm thì hàng tháng phải kiếm ổn định mức 150-200tr. Trừ các chi phí, phát sinh, tái đầu tư, hàng hoá, chi tiêu,... sau đó dư ra được ~1 tỷ/năm khá khó khăn, phải kiểm soát tốt chi phí mới ổn).

2. LÀM NHÂN VIÊN:
Nhân viên thuộc nhóm khá giỏi/quản lý hiện nay thường thì kiếm được ~300-500tr/năm, tiền tích luỹ được chắc 50-100tr/năm với những ae thông thường. Nhóm siêu tiết kiệm thì dư được ~100-200tr/năm. (Số tiền này chỉ cần 1 cái Tết, vài chuyến du lịch trong năm, hay 1-2 thiết bị công nghệ đời mới thì lại “thủng cash” ngay thôi)

Nhân viên thông thương lương 6-12tr/tháng thì rất căng, sẽ khó dư & tích luỹ được. Nên ae nào đang thuộc nhóm này ráng gia tăng giá trị lao động để nâng ngưỡng thu nhập lên. 

3. LÀM NHÀ ĐẦU TƯ
Ở Việt Nam, 80-90% những người giàu lên đa phần là nhờ vào bds tăng giá. (Có những người may mắn mua được đất & giữ được đất đai lâu, giàu lên mà ko hiểu vì sao mình lại giàu).

Ngoài xã hội, những người có vài-chục-tỷ vô cùng nhiều, và phần lớn tài sản họ nằm trong đất đai. Và giàu lên cũng nhờ nó, chứ khả năng kiếm tiền mới ngoài kênh bds tăng giá chưa chắc đã nhiều. Khi có vốn ban đầu (tiền mặt) rồi, sẽ dễ kiếm tiền hơn nữa. Sẽ càng giàu có hơn...

THÔNG THƯỜNG: những người có đất đai thường là cô chú, bố mẹ chúng ta. GIỚI TRẺ là nhóm KIẾM TIỀN TỐT, nhưng lại ko có tài sản. Gồng 10-20 năm mới mua được cái nhà, thực sự chua! (Ai cũng biết mua bds sẽ dễ giàu, nhưng TIỀN ĐÂU để mua lúc đầu thì ko giải được!!!)

GIỚI TRẺ CÀY “CẮM ĐẦU”, TÍCH LUỸ TIỀN THÌ 70-80% cũng sẽ MUA NHÀ CỬA, ĐẤT ĐAI (đây là nơi DÒNG TIỀN CHẢY VÀO, hiểu được điều này sẽ giàu).

===========
Trong tình hình vĩ mô, VN tăng trưởng tốt trong 30 năm qua, 1990-2020. (Những ai có bds ở đô thị trước 2000 đến nay chắc tăng >100 lần). Bỏ 1 tỷ mua lô đất ở SG năm 2000, giờ chắc >100-300 tỷ rồi.

lãi suất kép (lãi kép) và công thức bí mật làm giàu

LÝ GIẢI VIỆC VÌ SAO BDS TĂNG? VÀ CÒN TĂNG TIẾP KO? TĂNG BAO NHIÊU LẦN NỮA? TĂNG GIAI ĐOẠN NÀO?
-> Thì đòi hỏi phải nghiên cứu & phân tích sâu mới rõ. (Khi chúng ta ko hiểu, sẽ ko có động lực làm để kiếm tiền mua bds)
- VN đang ở “giai đoạn vàng” của sự tăng trưởng kinh tế
- Giai đoạn vàng về độ tuổi & dân số (tuổi trung bình 28 & 100tr dân)
- Tỷ lệ đô thị hoá của VN còn ở mức thấp, đã tăng trưởng tốt trong 10 năm qua & còn tiếp tục tăng (năm 2020 VN ~38%, trong khi đó TQ là 60%, Hàn Quốc 90%,...)
- VN ngày càng có nhiều thành phố mọc ra. Thị trấn lên thị xã, thị xã lên thành phố, thành phố lên TP trực thuộc trung ương, thành phố trong thành phố,...). Keys này giúp bds tăng giá rất nhiều.
- Đầu tư công (làm đường, xây cầu, các tuyến cao tốc, đường vành đai, sân bay,...). Giúp bds quanh các khu vực này hưởng lợi, giá tăng tính theo số lần chỉ sau vài năm
- Nhiều đại đô thị, siêu dự án mọc ra. Cứ ở đâu có dự án bds mới, thì ở đó sẽ có sóng truyền thông. Sau mỗi đợt như thế giá bds cũng đã tăng 30-50%
- “Đất tăng giá vì người sinh ra thêm, mà đất thì ko nở ra thêm”. Câu này mấy bạn sales bds hay nói nè, nhưng góc nhìn còn quá thiếu. Cũng có những khu đất giá ko hề tăng & tăng rất chậm. Nên phải phụ thuộc nhiều yếu tố khác nữa...
- Nhiều khu công nghiệp mọc ra trên rất nhiều tỉnh thành, tính tới 2020 VN có 335 KCN. Quanh các KCN sẽ thu hút dân đến làm & an cư, bds quanh đó cũng tăng lên “chóng mặt”. (Công nhân tại các KCN làm 3-5 năm tích góp tốt vẫn có thể mua được lô bds, thu nhập công nhân có khi cao hơn dân văn phòng). Tỷ lệ thất nghiệp tại VN cực thấp, hầu hết ai cũng dễ dàng kiếm việc làm mới. @@
- Lợi thế về cảng biển, vận tải. Keys này rất quan trọng trong phát triển kinh tế...
- Chính sách & luật đất đanh của VN mình vẫn khá open, nên đầu tư bds vẫn là kênh đầu tư sinh lời tốt & an toàn so với nhiều kênh khác
- Lợi thế về tiềm năng phát triển du lịch. Yếu tố “đánh thức” tiềm năng du lịch ở một số khu vực cũng giúp bds tăng giá rất nhiều
- GDP Việt Nam tăng trưởng ở mức cao & ổn định so với các nước trên thế giới, và sẽ còn duy trì được điều này trong 10-20 năm tới
- Văn hoá tích luỹ chi tiêu tốt, muốn sở hữu nhà đất của người Việt. (Quy luật cung - cầu. Khi cầu nhiều hơn cung thì giá cứ nhảy theo từng năm)
- Lạm phát & áp lực lãi vay: 2 keys này sẽ giúp bds thường tăng >10%/năm nếu xét về dài hạn. Mà thường là >15%/năm nếu là bds ở khu đô thị
- ...

Dễ thấy nhất, từ 2010-2020 (VN phát triển tốt, kinh tế, GDP tăng >6%/năm, việc làm nhiều ít thất nghiệp, nhà cao tầng mọc nhiều, đất đai tăng giá, dân ăn nên làm ra,...)

Và giai đoạn 2020-2045 CHẮC CHẮN sẽ trên đà tăng trưởng tiếp & sau đó mới đến giai đoạn BONG BÓNG, chu kỳ lao dốc của bds. Còn hiện tại các chu kỳ 5 năm, 10 năm chỉ là nhịp chựng lại, giá giảm nhẹ sau đó tiếp tục tăng mạnh. (Tham khảo case về bds của Thượng Hải, TQ sẽ hiểu rõ điều này)

Từ đó, giá trị BDS sẽ còn tăng TRONG SỰ NGHI NGỜ, SỰ KHÓ HIỂU CỦA ĐÁM ĐÔNG. (Dù có siết thuế, thì bds vẫn sẽ tăng chứ ko hề giảm lại).

Giống như case ba mình mua nhà ở Thủ Đức năm 2007 giá 800tr (giá đất ~600tr), tới nay đất có giá 9-10 tỷ (~15 lần sau 15 năm). Mình nói ba lô này sẽ có giá 30-40 tỷ sau 10 năm nữa. Ba mình bảo: “mày bị điên à!”. Ngay cả chính người sở hữu bds cũng thấy khó tin & nghi ngờ về sự tăng giá của bds trong tương lai, và đã rất nhiều người bán ra nó & sau 10-20 năm nhìn lại nuối tiếc, “ước gì hồi đó đừng bán sớm”...

Trong 10 năm tới BĐS đô thị chắc chắn còn tăng mạnh, ít nhất cũng ~3 lần. (Nếu lạm phát được kiểm soát ~4%/năm, thì 1 tỷ =1,48 tỷ sau 10 năm. Nếu ai vay bank, 1 tỷ = 3 tỷ thì cũng chẳng lời mấy đâu). Nên nó phải tăng ở mức 4-5 lần mới ngon. Sẽ có những vị trí tốt tăng với mức này & cao hơn nữa...

ĐỌC THÊM: QUY TRÌNH VAY VỐN BĐS QUA NGÂN HÀNG ĐỐI VỚI CÁ NHÂN

============

ĐIỀU QUAN TRỌNG CẦN NHẬN RA:
Nhóm 1 & 2 nỗ lực làm việc & tích luỹ để kiếm tiền. Nhưng số tiền kiếm được hàng năm không nhanh bằng tốc độ TÀI SẢN (bds tăng giá). Mỗi năm kiếm thêm được ~200-300tr, nhưng giá trị bds muốn mua nó đã tăng thêm 500-700tr. Thực sự “đám đông” rất khó chịu về điều này! (Có cả mình nha!)

Để lọt vào NHÓM 3, điều tiên quyết là cần có VỐN. Nhưng phần lớn chúng ta đều ko có nó, nên NGƯỜI GIÀU CÀNG GIÀU HƠN, người nghèo thì rất khó thoát nghèo. (Quy luật cuộc sống vốn ko hề dễ chịu)

Tất cả giới trẻ chúng ta cày cuốc với hi vọng có mái nhà, cuộc sống no ấm. Nhưng chẳng dễ dàng để làm được điều đó...

MUA ĐƯỢC NHÀ LÀ ĐIỀU KHÓ KHĂN, nếu ai cũng dễ dàng mua được nhà nó mới là điều VÔ LÝ CỦA THỊ TRƯỜNG.

Ví dụ, nếu giai đoạn 2019-2020 nhiều ae ở ATP dễ dàng mua được căn hộ với số vốn chỉ 350-500tr (mua nhà tầm 1,1-1,5 tỷ), thì điều đó sẽ khó tồn tại trong tương lai. Lúc này, giá bds sẽ tăng đến ngưỡng khó ai có thể mua & sở hữu được. (Lúc này giá lại lên mức >2 tỷ). Tại dự án VGP, xét 2 phân khu ae đã thấy sự chênh giá rất rõ rệt rồi...

Sau này giá căn hộ sẽ >2 tỷ. Tới thời Gôn con mình lớn, 20 năm nữa chắc giá căn hộ phải tính bằng triệu đô mới mua ở được (như ở Sing, HồngKong, HQ bây giờ). @@

==============
Hôm trước đăng status về 2 GAME, bỏ 2 tỷ để làm kinh doanh (vốn mất, tiền kiếm ko bao nhiêu,...). Không bằng đi ĐẦU CƠ lại kiếm thêm 2 tỷ chẳng mấy nặng nhọc. VÔ LÝ & BẤT CÔNG VỜ CỜ... bị ae chửi sấp mặt trên group. Mà kệ thôi, bị chửi nhiều nghe quen rồi. @@

Case của mình: giai đoạn 2018 tính mua căn nhà trong Vạn Phúc, hồi đó 7,6 tỷ. Lúc đó tiền mặt ~5 tỷ, nhưng loay hoay ko mua lại nhập lô sim ~1 tỷ, 1 tỷ mua xe oto, 3 tỷ còn lại mua lô đất dưới Phú Hữu, Q9. Qua 2020 căn nhà đó đã lên 10,5 tỷ. Loay hoay cũng ko mua vì ko muốn vay bank, giờ nó đã lên ~>14 tỷ. Chán luôn! ????

-> Trong thời gian đó:
- Giả sử mình dùng 5 tỷ đó để đầu tư làm ăn, chưa chắc kiếm được thêm 6-7 tỷ/3 năm
- Còn với 5 tỷ tiền mặt, thực tế nếu vay bank có thể mua đc 2 CĂN 7,6 tỷ (chứ ko hẵn là 1, lợi thế của mình là dòng tiền hàng tháng tốt nhưng lại ko biết khai thác nó). Nếu liều thì giờ số tiền kiếm được chắc thêm chục tỷ nữa, sức mạnh của đòn bẩy vào đúng giai đoạn & mua đúng vị trí sẽ ngon. (Chẳng mệt đầu & rủi ro như làm kinh doanh, nghịch lý !)

Mình share case ko có ý tiếc nuối j, chỉ phân tích để ae thấy BỨC TRANH VỀ TÀI CHÍNH:
- Sự hiểu biết về vĩ mô, tài chính sẽ giúp chúng ta TỰ TIN (tức hiểu tại sao bds tăng, tăng mức nào, để tự tin mua & vay bank). Lý do mình lưỡng lự mua với rất nhiều trường hợp & ko vay bank, bởi vì thiếu NIỀM TIN VÀO SỰ TĂNG GIÁ CỦA BDS).
- ĐÒN BẨY: rất quan trọng, nó sẽ giúp chúng ta kiếm tiền nhanh hơn rất nhiều (thậm chí “tay không bắt giặc” rất nhanh)
- DÒNG TIỀN: siêu quan trọng, nó là điều tiên quyết cần có để VAY BANK & “GỒNG LÃI” vào giai đoạn BĐS đi ngang trong 2-3 năm
- VỐN TIỀN MẶT BAN ĐẦU: cần có một lượng nhất định mới có thể chơi được game tài chính. Đừng mãi “vô sản”, bằng mọi giá ráng tích góp được 100tr, 300tr, 1 tỷ đầu tiên để có thể trở thành NĐT. (Kiếm 1 tỷ đầu tiên trong cuộc đời chua vl, nhưng khi có 1 tỷ rồi kiếm thêm 2-3 tỷ nữa lại easy game)

Cái #ngu nhất của mình trước nay là vì tính các phương án quá an toàn, không muốn vay bank. Nên tốc độ kiếm tiền từ các kênh đầu tư khá chậm. @@

=============
LƯU Ý: đầu tư cũng chẳng màu hồng & dễ dàng, rất nhiều case bị “mắc cạn”, “đu đỉnh”, mất tiền,... cũng bởi sự thiếu hiểu biết
- Nhảy vào các hình thức rủi ro (forex, crypto,...)
- Đầu tư chứng khoán (mua cổ phiếu) rủi ro, mất 30-50% vốn là chuyện thường nếu thiếu kiến thức
- Mua bds rủi ro về pháp lý
- “MẮC CẠN” khi đầu tư bds “XA BỜ”: giờ các vùng ven, nông thôn sốt đất. MUA THÌ DỄ, NHƯNG BÁN LẠI VÔ CÙNG KHÓ. Cứ thêm vài năm nữa mọi người sẽ nhận ra điều này...
- ...

MỘT SỐ NGUYÊN TẮC CỦA MÌNH KHI ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN RÚT RA ĐƯỢC: (re-fresh)
- Chỉ nên mua bất động sản có sổ đỏ (ngủ ngon)
- Chọn bds có tính khan hiếm, hạn chế mua ở các dự án có hàng nghìn/chục nghìn sản phẩm tương tự. (Ít tính khan hiếm, nhiều ndt dễ bán tháo, cắt lỗ & khó đẩy giá trị bds tăng)
- Ưu tiên 80-90% mua bds đất nền ở đô thị, 10-20% đánh “xa bờ” nếu muốn chơi game x10-20 lần. @@
- Mua khi trầm lắng, bán khi sôi động. (Mà thực ra là nên giữ càng lâu càng tốt, giữ 10-20 năm sẽ thấy giá nó rất khác). Các khu vực sốt nóng gần đó thì ko nên nhảy vào nữa, vì nó cần 3-5 năm đi ngang mới tới đợt sóng tiếp theo, chờ 3-5 năm sau mua trước mỗi đợt sóng sẽ tốt hơn... @@
- Chọn phân khúc bds giá vừa tiền, dễ thanh khoản. (Ví dụ như loại hình bds >200m2 ở các quận trung tâm HCM giá 20-50 tỷ, sẽ khó tăng giá & thanh khoản hơn loại bds 2-5 tỷ với diện tích nhỏ ở rìa thành phố như khu Đông, khu Tây, Tây Bắc của HCM)
- Chọn nơi có hạ tầng giao thông tốt, đi oto ít kẹt xe. Chọn lô đẹp vuông vức, đường oto >6 met. (Ko mua đất hẻm nhỏ vì khó tăng giá & khó bán).
- ...

===============

Thực tế, ranh giới giữa đầu tư & đầu cơ rất mong manh. Nhưng đôi lúc, vì tối đa hoá lợi nhuận chúng ta cần chấp nhận mình là NHÀ ĐẦU CƠ.

Nhiều bạn hay chửi dân đầu cơ bds, nhưng các bạn nên đặt bản thân vào tình huống có 10-20 tỷ, thì bạn sẽ dùng nó để làm gì? -> Có phải 70-80% bạn cũng dùng nó để mua nhà cửa, đất đai. Hay bạn sẽ dùng 100% nó để tiêu sài, đầu tư kinh doanh. @@

Để tránh gọi là “đầu cơ” đất nền, các NĐT có thể mua một số loại hình khai thác dòng tiền từ bds như:

- Nhà xưởng, kho - cho thuê
- Dãy trọ, căn hộ dịch vụ - cho thuê (AirBnB)
- Xây khách sạn - tự khai thác/cho thuê
- Nhà phố, shophouse - cho thuê
- Đất mặt tiền - cho thuê
- Mua căn hộ - cho thuê
- Làm khu nghỉ dưỡng, du lịch (farmstay, homestay,...)
- ...

Với số vốn 500tr, có thể biến nó thành 5 tỷ sau 10 năm. Tương tự nếu có 5 tỷ, nó sẽ thành 50 tỷ, nếu:
- Có kiến thức chuyên sâu về tài chính
- Có tri thức, am hiểu sâu sắc về kênh đầu tư mình tham gia
- Biết dòng tiền chuyển dịch & chảy về đâu? Hiểu sâu về chu kỳ?
- Có lượng TIỀN MẶT nhất định
- Dùng ĐÒN BẨY đúng cách
- Chọn mua loại TÀI SẢN AN TOÀN, có khả năng thanh khoản
- Mua vào - bán ra đúng cách, đúng thời điểm
- “Ông bà thương”, gặp nhiều cái may nên dễ x10 kết quả
- ...

Mình share những điều này, ko có ý kích cầu việc đầu cơ hay hướng ae đến việc chỉ chăm chăm mua bất động sản. Mà hi vọng những ae chưa có nhiều tài sản, ráng NHẬN THỨC LỚN hơn về game tài chính. Từ đó mới có động lực:
- Phát triển bản thân nhanh
- Gia tăng DÒNG TIỀN, gia tăng KHẢ NĂNG KIẾM TIỀN
- Tích luỹ (siêu tiết kiệm)
- Xin vốn từ gia đình nếu có điều kiện (100-200tr)
- Cưới sớm, có 2 nguồn thu nhập từ vợ chồng. (Lưu ý đám cưới nên làm gói gém ở chi phí #min nhất sẽ có vốn làm ăn)
- ...
Thay vì ức chế & chán nản, than sự bất công, thì hãy cố gắng TÌM CÁCH. (Và nên nhớ: tiền bạc ko phải là tất cả, nó chỉ là công cụ/phương tiện cho cuộc sống thoải mái hơn. Nên quá trình nỗ lực bản thân sẽ có rất nhiều niềm vui, đôi lúc khi chưa có tiền/đang cày kiếm tiền lại vui nhiều hơn lúc đã có nhiều tiền á)

=> Ráng cày tích luỹ một thời gian, để có 400-500tr đầu tiên & mua được TÀI SẢN có giá trị >1 tỷ. Từ TÀI SẢN đó sẽ là nơi trú ẩn với LẠM PHÁT, nó sẽ tự động tăng theo thời gian. Giúp biến 1 tỷ thành 2-3 tỷ. Mà rõ ràng là số 1-2 tỷ TĂNG THÊM chúng ta quá khó khăn để tạo ra & tích luỹ được theo cách thông thường.

Ngoài bất động sản, thì cũng có nhiều game giúp anh em nhân(x) 3 - 10 lần sau 10 năm
- Làm startup (xây dựng DN để bán, x10-100 lần)
- Làm thuê, làm kinh doanh,... vẫn giúp kiếm tiền tốt nếu chúng ta liên tục tiến bộ. (Thời nay nhiều bạn sinh năm 2k kinh doanh online kiếm tiền tỷ mỗi tháng, thấy mình tụt hậu vaizz)
- Làm doanh nghiệp, IPO (x100-1000 lần). ATP Holdings của mình đang build hướng tới điều này trong 3-10 năm nữa, cứ đi thì sẽ tới thôi! @@
- Đầu tư cổ phiếu tốt (x3-5 lần nếu may mắn chọn được mã tốt, mua & bán ở đúng thời điểm)
- Mua vàng (ở vùng giá thấp, tăng chậm)
- Các kênh khác (lan var, crypto,...). List ra thôi, chứ mình ko chơi, và khuyên ae cũng ko nên tham gia. Có chơi sim đẹp & domain đẹp, cũng x5-10 lần nếu may mắn. @@ 
- ...

HIỆN TẠI, TỶ TRỌNG TIỀN MÌNH CHIA CHO CÁC KÊNH ĐẦU TƯ NHƯ SAU:
- 75% đầu tư cho bds
- 15% cho cổ phiếu
- 5% vàng/bạc & tiền mặt
- 5% cho loại hình rủi ro (startup với game mới, crypto, bds xa bờ,...)
- ...
Chỉ để tham khảo, ae tự tuỳ biến tuỳ theo kiến thức, quy mô vốn.

============
Ở thời điểm này, mình vẫn ưu tiên kinh doanh cho các business, dùng tiền tích luỹ được sau kinh doanh để đầu tư. Còn trẻ & còn nhiều vướn bận xung quanh nên ráng cày tiếp thôi...

P/s: Bài viết phân tích theo quan điểm & góc nhìn cá nhân của tác giả, ko hẵn đã đúng. Anh/Chị có thể đọc tham khảo nhé !

(Nguồn: Trần Thịnh Lâm)

Đọc thêm : CÀNG ĐỂ DÀNH TIỀN GIÁ NHÀ ĐẤT CÀNG VƯỢT XA TIỀN ĐỂ DÀNH. TẠI SAO VẬY ? LÝ DO ?!

Xem thêm bài viết tư vấn mới về bất động sản tại đây 

Xem thêm các tin tức hot tại đây

KIẾN THỨC QUAN TRỌNG CHO NGƯỜI MUA NHÀ VÀ ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN

 

Trải nghiệm mới:

HỆ THỐNG ĐĂNG TIN BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM THUÊ/MUA/BÁN CHO ĐỐI TƯỢNG KHÁCH HÀNG LÀ NGƯỜI NƯỚC NGOÀI 

 

Tham khảo thêm các bài viết tư vấn mới về bất động sản tại đây 

Xem thêm các tin tức hot về thị trường bất động sản tại đây

 

Thân mời bạn đọc có ý kiến hoặc bài viết chia sẻ xin gửi về hòm thư Email: chodat.com.vn0@gmail.com nhé.

 

Bạn cần thêm thông tin? Hãy tìm kiếm...