Lãi suất vay mua nhà ở Mỹ vượt 7% cao nhất trong vòng 20 năm qua !

(Bài viết chia sẻ đánh giá quan điểm cá nhân của Giáo sư Hồ Quốc Tuấn)

Lãi suất vay mua nhà ở Mỹ vượt 7%, cao nhất 20 năm.

Lấy một căn nhà trung bình của các thành phố thuộc tốp trên ở median income của Mỹ là trên 500,000 đồng Biden một căn, lãi suất năm ngoái 4% thì phải trả lãi vay tổng cộng là khoảng 290,000 đồng Biden trong 30 năm nếu vay 80%. Với lãi suất 7%, nghĩa là các vị mua nhà năm nay phải trả tới 560,000 đồng Biden, gần gấp đôi. Mà quan trọng là cái tổng khá nặng, sẽ chiếm tỷ trọng khá cao trong thu nhập của người dân (vâng chỉ 2022 thôi các bạn ạ, chỉ chưa đầy 9 tháng trước, lãi vay tăng gấp đôi).

Kết quả, đương nhiên là rồi phải thắt lưng buộc bụng nếu mua nhà. Nếu không thì thôi, đi thuê, đi vay tín dụng ăn chơi đập phá cho đã, xong vỡ nợ thẻ tín dụng vì điều kiện cấp tín dụng tiêu dùng cũng đang siết lại, còn tiền thuê nhà chắc chắn sẽ tăng vì ông đi mua nhà cho thuê phải gánh lãi cao hơn mà. Nói chung đường nào rồi thì tác động lên tiêu dùng và thị trường mua nhà chắc chắn là có.

Nhưng 2 bạn đó còn dễ thở. Cái dòng commercial property mới mệt, dòng tiền đang giảm, lãi vay thì không được fix 30 năm như dòng nhà ở, nên sẽ rất nhiều em lăn ra. Mà các em lăn ra là bank Mỹ mệt, hơn 50% số hàng commercial property lại do các bank nhỏ nắm.

Vì vậy sau Fitch, Moody's đã cảnh báo anh sẽ hạ tín nhiệm các em bank nhỏ chơi cho vui. Đó là chuyện dễ đoán.

Chuyện khó đoán là tác động tổng thể lên nền kinh tế tới mức nào. Kinh tế khó thì chắc là khó rồi đó, nhưng forecast anh em cũng đưa input đầu vào dự báo là GDP 2024 giảm so với 2023 rồi. Từ đó thì dự báo dòng tiền, dự báo earnings, v.v. có thể ít nhiều là tính tới rồi, nên kinh tế khó chưa chắc là giá cổ phiếu phải rớt nhiều.

Ví dụ, có các bạn analysts cho rằng doanh nghiệp vừa và nhỏ cũng như bank nhỏ mới chết, chứ mấy ông lớn vẫn sống ngon lành, nghĩa là kinh tế xuống chứ cổ phiếu chưa chắc xuống, vì mấy ông chết có niêm yết đâu, mấy ông niêm yết còn có tiền ra lượm xác đối thủ nữa.

Cái này có ví dụ vui nè, đại ca bán bánh niêm yết Greggs của UK báo số đẹp, vì đối thủ ... chết nhiều.

Cho nên thị trường chứng khoán chưa chắc phản ánh nền kinh tế, vì đa số doanh nghiệp trong nền kinh tế không niêm yết, và nhóm bị ảnh hưởng nặng nhất là nhóm cổ phiếu chu kỳ (bán lẻ, xây dựng, công nghiệp sản xuất hàng tiêu dùng v.v.)

Chưa kể là cổ phiếu bạn mua chưa chắc chạy cùng chiều với thị trường. Vì vậy, vẫn phải chú ý doanh nghiệp, nợ vay, lợi nhuận và dòng tiền. Rồi phải coi khẩu vị trên thị trường, xem thị trường đang có thích loại cổ phiếu đó hay không? Các quỹ có những chiến lược mua cổ phiếu theo độ sensitivity của nó tới dòng tiền nóng, dòng tiền tổ chức là vì vậy. Cổ phiếu chưa chắc tốt, có khi phá sản tới nơi, mà anh em vẫn làm nó được x5, x10. Xin bảo hộ phá sản xong anh em còn đem ra chơi tiếp mà.

Rồi có bạn thấy lãi suất lên 7%, mà cách đây 2 năm có 2%, vậy là chắc mẩm là thị trường tài chính cháy tưng bừng. Có thể có (bank kiểu SVB, doanh nghiệp kiểu WeWork đó mà), mà cũng có thể không, đến giờ là CHƯA cháy có hệ thống.

Hồi 1995-2000, 2004-2006 lãi suất cũng cao 6-8% mà, anh em vẫn cứ kéo ầm ầm (2007 nó tiêu là ... xui thôi). Nhưng hồi đó ít các công ty không có lợi nhuận gì mà lên vù vù như bây giờ.

Cho nên nhóm có thể bị tác động nặng nhất là nhóm phông bạt làm không ra cash flow mà cứ phải đốt tiền. Giai đoạn lãi suất cao của thế giới ngày xưa ít mấy công ty vậy lắm. Tại vì cost of funds 5-7%, thì đâu có dễ huy động vốn để đốt như đốt rác vậy.

Nhóm thứ hai tất nhiên là nhóm nặng nợ. Nên bạn nào thấy công ty nào vay nợ nhiều thì phải phân tích kỹ cấu trúc nợ của nó xem sao, chứ nợ ngắn hạn sắp phải đáo hạn lớn, tái tục với lãi suất cao mà dòng tiền kiệt quệ thì dễ đi lắm.

(Theo Giáo sư Hồ Quốc Tuấn)