Vì Sao Mô Hình Viện Dưỡng Lão Trở Thành Cơ Hội Vàng Trong M&A Bất Động Sản Việt Nam

VÌ SAO MÔ HÌNH VIỆN DƯỠNG LÃO TRỞ THÀNH “CƠ HỘI VÀNG” TRONG M&A BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM

(Góc nhìn chuyên gia bất động sản nghỉ dưỡng Hoàn Nguyễn – 090 632 68 79 – chodat.com.vn)

1. Bức tranh toàn cảnh: Việt Nam bước vào kỷ nguyên “già hóa vàng”

Trong hơn một thập kỷ qua, Việt Nam đã bước từ “cơ cấu dân số trẻ” sang “xã hội già hóa” với tốc độ nhanh hàng đầu châu Á. Theo Tổng cục Thống kê và Liên Hiệp Quốc, đến năm 2030, tỷ lệ người từ 60 tuổi trở lên chiếm 17% dân số, tương đương hơn 18 triệu người. Đến 2050, con số này có thể vượt 25%, đưa Việt Nam trở thành quốc gia có dân số già theo chuẩn OECD.

Điều đáng chú ý, 65% người cao tuổi hiện sống tại khu vực đô thị hoặc các vùng ven đô có thu nhập khá. Thế hệ “người già mới” này không chỉ muốn an dưỡng tuổi già, mà còn mong được sống chủ động, kết nối cộng đồng, và tận hưởng dịch vụ chuyên biệt.

Đây chính là động lực vàng cho một mô hình bất động sản còn rất sơ khai ở Việt Nam: Viện dưỡng lão cao cấp (Elderly Care Real Estate).

2. Từ nhu cầu xã hội đến cơ hội đầu tư: Vì sao mô hình viện dưỡng lão “lên ngôi”

Trong 5 năm qua, Việt Nam ghi nhận tốc độ tăng 25%/năm về nhu cầu tìm kiếm sản phẩm chăm sóc người cao tuổi. Các mô hình “viện dưỡng lão”, “retirement village” hay “wellness resort” bắt đầu được nhắc đến nhiều hơn trong giới đầu tư, đặc biệt sau đại dịch Covid-19 khi nhu cầu sống an toàn, chăm sóc y tế và tinh thần được đặt lên hàng đầu.

Ba động lực lớn đang mở ra cơ hội cho doanh nghiệp và quỹ đầu tư:

(1) Nhu cầu ở thật và chăm sóc lâu dài tăng nhanh

Khác với bất động sản nghỉ dưỡng thông thường, viện dưỡng lão mang tính “nhu cầu thật” – bởi người cao tuổi cần lưu trú dài hạn, thường từ 6 tháng đến 10 năm. Đây là nguồn dòng tiền ổn định, có thể dự báo được, ít phụ thuộc vào chu kỳ du lịch.

(2) Khung pháp lý và nhận thức xã hội đang thay đổi

Chính phủ Việt Nam đã ban hành Chiến lược quốc gia về người cao tuổi đến 2030, trong đó khuyến khích phát triển các mô hình xã hội hóa chăm sóc sức khỏe người già. Các địa phương lớn như TP. Hồ Chí Minh, Hà Nội, Quảng Ninh, Nha Trang… đều đang mở rộng quỹ đất cho hạng mục này.

(3) Nguồn cung chất lượng gần như bằng không

Hiện nay, Việt Nam chỉ có chưa tới 30 cơ sở dưỡng lão tư nhân đạt chuẩn quốc tế, chủ yếu hoạt động nhỏ lẻ. Trong khi đó, nhu cầu thực tế ước tính hơn 2 triệu người cao tuổi có khả năng chi trả cho mô hình chăm sóc chất lượng cao. Khoảng trống cung cầu khổng lồ này tạo nên cơ hội dẫn đầu cho những doanh nghiệp tiên phong.

3. Vin New Horizon – Dấu mốc tiên phong của mô hình dưỡng lão cao cấp tại Việt Nam

Khi Tập đoàn Vingroup công bố dự án Vin New Horizon – tổ hợp nghỉ dưỡng và chăm sóc sức khỏe người cao tuổi theo chuẩn quốc tế đầu tiên tại Việt Nam – thị trường lập tức “thức giấc”.

Dự án này không chỉ là bước đi mang tính nhân văn, mà còn là một chiến lược đầu tư bất động sản dài hạn. Vin New Horizon hướng tới cộng đồng cư dân 55+ có thu nhập cao, mong muốn sống trong không gian nghỉ dưỡng yên bình, được chăm sóc y tế – dinh dưỡng – phục hồi chức năng – giải trí toàn diện.

Giá trị cốt lõi của mô hình này nằm ở ba yếu tố:

1. Bất động sản có dòng tiền thực: người cao tuổi lưu trú dài hạn, tạo dòng thu ổn định.

2. Dịch vụ vận hành chuyên biệt: tích hợp y tế, phục hồi, chăm sóc 24/7 và trải nghiệm tinh thần.

3. Giá trị thương hiệu và ESG: doanh nghiệp đầu tư vào lĩnh vực này được đánh giá cao bởi quỹ đầu tư quốc tế, đặc biệt là các quỹ ESG – vì tác động xã hội tích cực và mô hình phát triển bền vững.

4. Phân tích tài chính và mô hình sinh lời: Viện dưỡng lão không chỉ là dịch vụ, mà là tài sản kép

(1) Dòng tiền dài hạn và ổn định

Người cao tuổi có xu hướng lưu trú dài, ít di chuyển. Một viện dưỡng lão 200 giường với công suất 80% có thể tạo dòng thu từ 40 – 70 tỷ đồng/năm, tương đương tỷ suất lợi nhuận vận hành 8 – 12%/năm. Đây là con số đáng kể trong bối cảnh thị trường bất động sản truyền thống đang suy giảm thanh khoản.

(2) Giá trị đất và tài sản hữu hình

Khác với mô hình dịch vụ thuần túy, viện dưỡng lão vẫn là bất động sản có quyền sử dụng đất. Nhà đầu tư vừa thu lợi từ vận hành, vừa hưởng lợi từ tăng giá đất theo thời gian, đặc biệt tại các vị trí gần khu đô thị, trung tâm y tế hoặc vùng du lịch sinh thái.

(3) Cơ hội M&A hấp dẫn

Do mô hình này đòi hỏi vốn đầu tư lớn và vận hành chuyên nghiệp, xu hướng M&A (mua bán – sáp nhập) đang nổi lên mạnh mẽ. Các quỹ đầu tư tìm kiếm tài sản dòng tiền thật, rủi ro thấp, trong khi doanh nghiệp nội địa có sẵn quỹ đất nhưng thiếu kinh nghiệm vận hành.
→ Sự kết hợp này tạo nên “điểm rơi vàng” cho các thương vụ M&A.

5. Thị trường Việt Nam: Thời điểm vàng để tiên phong

(1) Cạnh tranh còn thấp

Tính đến 2025, thị trường mới chỉ có một vài mô hình tiêu biểu như Thiên Đức (Hà Nội), Bình Mỹ (TP.HCM) và sắp tới là Vin New Horizon.
Trong khi đó, các quốc gia như Nhật Bản, Hàn Quốc hay Singapore đều đã có hàng trăm mô hình retirement resort, với doanh thu hàng tỷ USD mỗi năm.

Việt Nam đang ở giai đoạn sơ khởi, và doanh nghiệp đi trước sẽ chiếm lĩnh toàn bộ “miếng bánh vàng” này.

(2) Chi phí đầu vào vẫn đang mềm

Giá đất vùng ven đô thị lớn (Cần Giờ, Long Thành, Hòa Bình, Bà Rịa, Lâm Đồng) vẫn ở mức 10–25 triệu/m², rẻ hơn nhiều so với các khu du lịch nghỉ dưỡng truyền thống. Đây là lợi thế lớn cho doanh nghiệp triển khai mô hình dưỡng lão quy mô 10–20ha, tích hợp tiện ích nghỉ dưỡng và y tế.

(3) Tư duy tiêu dùng thay đổi

Thế hệ trung niên hiện nay (45–60 tuổi) – nhóm khách hàng chính của 10 năm tới – có trình độ, tài chính và kỳ vọng cao. Họ sẵn sàng chi trả 30–60 triệu/tháng cho một không gian sống an toàn, được chăm sóc, có cộng đồng bạn đồng niên.
Việc “vào viện dưỡng lão” không còn mang ý nghĩa tiêu cực, mà trở thành một lựa chọn phong cách sống – giống như “retirement village” ở các quốc gia phát triển.

6. Yếu tố quyết định thành công trong mô hình viện dưỡng lão

1. Vị trí và kết nối y tế: Ưu tiên gần bệnh viện lớn, khu dân cư đông, giao thông thuận lợi.

2. Vận hành chuyên nghiệp: Phối hợp giữa y tế, phục hồi, dinh dưỡng và giải trí, theo chuẩn quốc tế.

3. Mô hình linh hoạt: Kết hợp giữa “căn hộ sở hữu” (bán) và “dịch vụ lưu trú” (thuê), tạo đa dạng nguồn thu.

4. Đối tác chiến lược: Hợp tác với đơn vị y tế, bảo hiểm, công ty công nghệ sức khỏe.

5. Chiến lược tài chính – pháp lý rõ ràng: Cần định hình rõ loại hình đất (TMDV, đất ở lâu dài hoặc thuê 50 năm), chi phí vận hành, nhân lực, bảo hiểm, giấy phép hoạt động.

7. M&A – Cánh cửa chiến lược cho nhà đầu tư và quỹ tài chính

Mô hình viện dưỡng lão mang tính “asset-based business”, rất phù hợp cho các thương vụ M&A giá trị cao.

Hiện nhiều quỹ đầu tư quốc tế đang tìm kiếm dự án có dòng tiền thật và tác động xã hội tích cực, đặc biệt trong lĩnh vực chăm sóc sức khỏe và nghỉ dưỡng bền vững.

Các hình thức M&A phổ biến hiện nay:

• Mua cổ phần chiến lược của doanh nghiệp đang sở hữu quỹ đất phát triển mô hình dưỡng lão.

• Hợp tác liên doanh (JV) giữa nhà đầu tư trong nước và quỹ quốc tế, trong đó một bên cung cấp đất, một bên đảm nhận vốn và vận hành.

• Chuyển nhượng dự án đã có quy hoạch 1/500 hoặc đã vận hành giai đoạn đầu, nhằm tối ưu dòng vốn và mở rộng hệ sinh thái chăm sóc người cao tuổi.

Các thương vụ dạng này có biên lợi nhuận ấn tượng (IRR 15–20%) và rủi ro thấp hơn so với các phân khúc đầu cơ thông thường.

8. Vin New Horizon – Hình mẫu cho hợp tác M&A chiến lược

Vingroup đang mở đường cho xu hướng kết hợp giữa bất động sản – y tế – công nghệ – an dưỡng. Dự án Vin New Horizon được xem là mô hình mẫu về hợp tác đầu tư chiến lược, nơi các quỹ nước ngoài có thể tham gia ngay từ giai đoạn đầu.

Bài học từ Vin New Horizon cho thấy:

• Không thể tách biệt bất động sản khỏi dịch vụ.

• Không thể xem viện dưỡng lão là “công trình xã hội”, mà là mô hình kinh tế xanh có lợi nhuận.

• Không thể chờ thị trường bão hòa, mà phải đi trước để chiếm vị thế dẫn đầu.

9. Dự báo xu hướng 2026–2035: Thị trường tỷ đô đang hình thành

Theo phân tích của tôi – Hoàn Nguyễn, chuyên gia BĐS nghỉ dưỡng – giai đoạn 2026–2035 sẽ là “thập kỷ vàng” cho mô hình viện dưỡng lão tại Việt Nam.
Ba yếu tố bảo chứng cho xu hướng này:

1. Dân số già hóa nhanh, kéo theo nhu cầu chăm sóc sức khỏe, tinh thần, nghỉ dưỡng lâu dài.

2. Chính sách khuyến khích đầu tư xã hội hóa lĩnh vực y tế – chăm sóc người cao tuổi.

3. Quỹ đất dồi dào ở các vùng ven đô, kết nối thuận lợi với trung tâm kinh tế, tạo biên lợi nhuận cao.

Nếu 10 năm trước, “condotel” là từ khóa dẫn dắt bất động sản nghỉ dưỡng, thì 10 năm tới, “retirement resort” và “elderly care real estate” sẽ là trục phát triển mới của thị trường.

10. Lời kết – Cơ hội thuộc về người tiên phong

Đầu tư vào mô hình viện dưỡng lão không đơn giản, nhưng là con đường mang lại giá trị lâu dài nhất: vừa sinh lợi tài chính, vừa đóng góp cho xã hội.

Trong bối cảnh Việt Nam đang định hình nền kinh tế chăm sóc (Care Economy), đây chính là mảnh ghép chiến lược để doanh nghiệp, quỹ đầu tư mở rộng danh mục và khẳng định vị thế trên thị trường M&A bất động sản.

Tôi tin rằng, những nhà đầu tư có tầm nhìn, dám đi trước sẽ là người gặt hái thành công khi thị trường đạt “độ chín”.

Liên hệ tư vấn chiến lược M&A & đầu tư mô hình viện dưỡng lão

Hoàn Nguyễn – Chuyên gia Bất động sản nghỉ dưỡng & Đầu tư M&A

Hotline: 090 632 68 79 - Website: chodat.com.vn

Phân tích chuyên sâu, kết nối quỹ đầu tư & đối tác vận hành chiến lược trong lĩnh vực bất động sản dưỡng lão – nghỉ dưỡng Việt Nam.