Tương lai nào cho Nhà Phố Shophouse Bất động sản kinh doanh thương mại ?!

(Bài viết chia sẻ quan điểm cá nhân của tác giả Thái Hòa)

TƯƠNG LAI NÀO CHO SHOPHOUSE - NHÀ PHỐ THƯƠNG MẠI ?!

• Vài năm gần đây, rất nhiều khu trung tâm (downtown) tại các nước phương tây xuất hiện cảnh tượng đáng buồn, hàng loạt các cửa hàng bị để trống không có người thuê, do tác động của thương mại điện tử, của covid, của xu thế làm việc từ xa… Nhiều chính quyền địa phương đã rất cố gắng làm sống lại cuộc sống đầy mầu sắc của các cửa hàng downtown này, nhưng kết quả đạt được rất khiêm tốn. Đây là một xu hướng đang diễn ra trên thế giới.

Vậy shophouse của VN bị ảnh hưởng bởi những yếu tố gì, nó sẽ phát triển theo hướng nào là câu hỏi có giá triệu đô, vì shophouse, nhà mặt phố luôn có giá và hiện vẫn có rất nhiều nhà đầu tư tiếp tục đổ tiền vào lĩnh vực này.

Shophouse đã và đang bị ảnh hưởng bởi các yếu tố sau:

• Thương mại điện tử (E-commerce). Việt Nam là một trong những nước có tốc độ phát triển TMĐT cao nhất thế giới. 2022, TMĐT VN tăng trưởng 20%, đạt mức 16.4 tỷ USD và chiếm 7.5% tổng doanh thu hàng hóa & dịch vụ tiêu dùng cả nước, với sự góp mặt của shopee, lazada, tiki, tiktok shop… và rất nhiều các shop tư nhân thông qua kênh facebook, zalo, web… Nếu tốc độ tăng trưởng này được giữ nguyên, TMĐT sẽ chiếm 20% tổng doanh số hàng hóa, dịch vụ trong cả nước trong 5-6 năm tới (hiện nay TQ đã đạt được 27%). Sự tăng trưởng vượt bậc của TMĐT sẽ ảnh hưởng rất lớn tới các cửa hàng bán lẻ vật lý trên toàn quốc. Những cửa hàng mặt phố mặt tiền 4m bán quần áo, điện thoại và các lọai hàng hóa khác thật khó có thể tồn tại trong tương lai khi mà người dân có thể mua nó rất dễ dàng qua shopee, lazada. Sự đình công tại chợ An Đông gần đây là một minh chứng rất cụ thể của xu hướng này, tại một nơi từng kinh doanh sầm uất về quần áo, giờ các cửa hàng vắng khách hơn nhiều, giảm 60-80% so với trước.

• Xu thế làm việc từ xa. Covid đã thúc đẩy sự phát triển của làm việc từ xa, nhờ sự trợ giúp của các công cụ như zoom, MS team, google meet… và xu hướng này vẫn đang tiếp tục ngay cả sau đại dịch covid. Nhiều công ty, đặc biệt là các công ty công nghệ, công ty nước ngoài tiếp tục cho nhân viên làm việc từ xa, dẫn tới mật độ traffic tại các khu downtown, nơi tập trung nhiều văn phòng, công sở khi xưa đã và đang giảm dần, ảnh hưởng nhiều tới các shophouse. Trong khi đó, người dân giành thời gian nhiều hơn tại các khu dân cư xa xôi hơn (do nhiều người làm việc từ xa), do đó shophouse tại đây lại phát triển hơn trước.

Vậy xu thế của shophouse trong những năm tới sẽ là như thế nào:

1. Các shophouse diện tích nhỏ, mặt tiền nhỏ để bán hàng hóa sẽ càng ngày càng khó khăn hơn. Những ai đang có ý định đầu tư nhà mặt phố dạng này nên cân nhắc cẩn thận.

2. Các shophouse diện tích lớn hơn, mặt tiền rộng hơn phù hợp với dịch vụ: nhà hàng, coffeshop sẽ có giá hơn. Do không phải đi làm ở xa, không phải đến văn phòng, con người có nhiều thời gian hơn, có nhu cầu gặp gỡ bạn bè, đồng nghiệp nhiều hơn, do đó họ sẽ giành nhiều thời gian ở các nhà hàng, quán coffee hơn.

3. Shophouse tại các khu tập trung đông dân cư sẽ phát triển tốt hơn, trong khi đó tại các nơi có nhiều văn phòng, công sở sẽ dần ít khách hơn.

Khảo sát gần đây của Batdongsan cho thấy lợi suất cho thuê nhà phố, shophouse tại VN chỉ khoảng 2.6-3%/năm, thấp hơn nhiều so với lãi suất ngân hàng. Các nhà đầu tư shophouse chủ yếu trông đợi vào sự tăng giá của BĐS trong tương lai, bất chấp dòng tiền đem lại khá thấp. Tuy nhiên căn cứ vào kinh nghiệm của các nước đã đi trước, vào xu hướng phát triển của thời đại, không phải loại hình shophouse nào cũng có thể tăng giá trong tương lai. Nếu bạn đầu tư không tốt, thậm chí có thể giảm giá.

Hãy mở mang đầu óc, nhận đoán các xu hướng của tương lai để định hướng cho việc đầu tư shophouse của mình.

(Theo Thái Hòa)