Thuế tài sản là một trong những công cụ mạnh mẽ nhất mà chính phủ các quốc gia sử dụng để điều tiết thị trường bất động sản, hạn chế đầu cơ, đồng thời tạo nguồn thu ổn định cho ngân sách.

Singapore – một trong những nền kinh tế phát triển hàng đầu châu Á – đã xây dựng một hệ thống thuế tài sản rất đặc thù, vừa khuyến khích nhu cầu ở thật, vừa ngăn chặn tình trạng bỏ trống nhà cửa và đầu cơ tích trữ. Câu chuyện thành công này đang mang lại nhiều gợi mở cho Việt Nam – nơi mà thị trường bất động sản vẫn còn nhiều bất ổn, giá cả tăng nhanh hơn thu nhập của đại đa số người dân và tình trạng “nhà bỏ hoang” không hiếm gặp.

Cách Singapore tính thuế tài sản – thông minh và thực tế

Điểm nổi bật nhất trong cách tính thuế tài sản của Singapore là họ dựa vào Annual Value (AV) – tức giá trị thuê ước tính trong một năm mà căn nhà đó có thể mang lại, bất kể thực tế có cho thuê hay không. Điều này rất thông minh, bởi nó tránh được tình trạng chủ sở hữu khai báo “nhà để trống” để né thuế.

Ở Singapore, biểu thuế sẽ thay đổi tùy thuộc vào việc chủ nhà có trực tiếp ở trong căn hộ đó hay không. Có hai trường hợp rõ ràng:

• Thứ nhất, nếu chủ sở hữu đăng ký tự ở (owner-occupier status): họ được hưởng mức thuế ưu đãi. Biểu thuế này lũy tiến theo AV, từ 0% cho những căn nhà có giá trị thuê thấp cho đến mức cao nhất khoảng 32% với các căn hộ có giá trị thuê cực lớn. Ví dụ, từ năm 2025, căn hộ có AV dưới hoặc bằng 8.000 SGD hoàn toàn không phải nộp thuế; nếu AV từ 8.001 đến 30.000 SGD thì chịu thuế 4%; từ 30.001 đến 60.000 SGD chịu thuế 6%; và những căn hộ hạng sang có thể chịu thuế tới 32%. Điều này cho thấy chính phủ Singapore ưu tiên bảo vệ nhu cầu ở thật của người dân, nhất là các hộ gia đình có thu nhập trung bình.
• Thứ hai, nếu chủ sở hữu không ở (non-owner-occupied): bao gồm các trường hợp nhà bỏ trống, nhà cho thuê, hay chủ mua để đầu cơ nhưng sống ở nơi khác. Lúc này, căn hộ sẽ bị áp thuế cao hơn nhiều, với biểu thuế lũy tiến từ 12% đến 36% tùy theo AV. Cụ thể, với căn hộ có AV dưới hoặc bằng 30.000 SGD, mức thuế là 12%; từ 30.001 đến 60.000 SGD là 20%; và trên 90.000 SGD thì phải chịu thuế tới 36%. Chính sách này tạo áp lực rõ ràng: nếu không thực sự sử dụng căn hộ để ở, chủ sở hữu phải chịu gánh nặng thuế rất lớn.

Rõ ràng, hệ thống thuế tài sản ở Singapore vừa đơn giản, vừa công bằng, lại vừa định hướng hành vi của thị trường. Người dân sẽ ưu tiên mua nhà để ở, thay vì tích trữ, bỏ trống. Nhà đầu tư buộc phải tính toán kỹ lưỡng, thay vì mua rồi “ôm” chờ giá lên.

Tác động của chính sách thuế đến thị trường Singapore

Khi nhìn vào thị trường bất động sản Singapore, dễ dàng thấy được ba tác động lớn của chính sách thuế tài sản này:

• Thứ nhất, giảm đầu cơ và bỏ hoang nhà cửa. Với mức thuế cao cho nhà bỏ trống hoặc cho thuê, chủ sở hữu buộc phải đưa nhà vào khai thác để dòng tiền bù lại chi phí thuế. Điều này tạo nguồn cung dồi dào cho thị trường cho thuê, giúp giá thuê ổn định và người dân dễ dàng tiếp cận chỗ ở hơn.
• Thứ hai, tăng nguồn thu ngân sách ổn định. Nhà nước có thêm một khoản thu đều đặn từ bất động sản – lĩnh vực vốn chiếm tỷ trọng lớn trong nền kinh tế Singapore. Nguồn thu này được tái đầu tư vào hạ tầng, giao thông, giáo dục và an sinh xã hội, tạo ra vòng tuần hoàn tích cực cho cả nền kinh tế.
• Thứ ba, bảo vệ nhu cầu ở thật. Với chính sách miễn hoặc giảm mạnh thuế cho nhà có AV thấp, những hộ gia đình thu nhập trung bình và thấp không phải lo gánh nặng thuế. Chính sách hướng đến công bằng xã hội, không đẩy người dân ra khỏi thị trường vì áp lực tài chính.

Nhờ cách quản lý chặt chẽ, Singapore vừa duy trì được thị trường bất động sản lành mạnh, vừa tránh bong bóng, lại vừa đảm bảo an ninh nhà ở cho người dân.

Thực trạng tại Việt Nam – khoảng trống lớn về thuế tài sản

Trái ngược với Singapore, Việt Nam hiện nay gần như chưa có thuế tài sản theo nghĩa thực sự. Người dân chỉ phải đóng thuế đất, tiền sử dụng đất khi được cấp sổ đỏ, cùng với một số loại thuế phí khác khi chuyển nhượng, mua bán. Với căn hộ và nhà ở, mức thuế hầu như không đáng kể.

Điều này dẫn đến nhiều hệ quả tiêu cực:

• Đầu cơ bất động sản phổ biến: Nhiều người mua đất, mua nhà chỉ để đó, chờ giá tăng mà không sử dụng. Điều này khiến nguồn cung nhà ở thật khan hiếm, giá bị đẩy lên cao bất thường.

• Nhà bỏ hoang tràn lan: Không khó để thấy những khu đô thị, dự án xây xong nhưng gần như không có cư dân, bởi người mua chỉ đầu tư rồi bỏ trống.

• Thị trường thiếu minh bạch: Không có cơ sở dữ liệu về giá trị thuê, giá trị sử dụng thực, dẫn đến việc khó quản lý, khó đưa ra chính sách phù hợp.

• Người mua ở thật chịu thiệt: Trong khi nhà đầu tư ôm đất, ôm nhà hưởng lợi từ tăng giá, thì những người có nhu cầu ở thật phải trả giá cao hơn nhiều so với thu nhập thực tế.

Tình trạng này khiến thị trường bất động sản Việt Nam tiềm ẩn nhiều rủi ro, tạo áp lực lớn cho nền kinh tế và xã hội.

Nếu Việt Nam áp dụng mô hình Singapore – lợi ích và thách thức

Nếu Việt Nam học hỏi Singapore trong chính sách thuế tài sản, có thể thấy rõ những lợi ích:

• Giảm đầu cơ: Khi phải chịu thuế cao cho nhà bỏ trống hoặc đầu tư nhiều căn hộ, giới đầu cơ sẽ buộc phải cân nhắc. Điều này giúp thị trường giảm bớt cơn sốt ảo, giá trở nên hợp lý hơn.

• Tăng nguồn cung cho thuê: Nhà bỏ trống sẽ được đưa ra thị trường, tạo thêm lựa chọn cho người thuê, đồng thời giảm áp lực tăng giá.

• Tăng nguồn thu ngân sách: Một nguồn thu ổn định từ thuế tài sản sẽ giúp nhà nước có thêm nguồn lực để phát triển hạ tầng và phúc lợi.

• Công bằng xã hội: Người ở thật với căn nhà giá trị thấp sẽ được miễn hoặc giảm thuế, tránh tình trạng “thuế chồng thuế” gây bức xúc.

Tuy nhiên, cũng có những thách thức không nhỏ:

• Hệ thống định giá chưa hoàn chỉnh: Việt Nam chưa có cơ sở dữ liệu đồng bộ để xác định Annual Value (AV) như Singapore. Việc tính toán giá trị thuê ước tính cho từng căn nhà sẽ cần thời gian và công nghệ.

• Thu nhập bình quân còn thấp: Nếu áp dụng thuế vội vàng, nhiều người dân có thể cảm thấy bị áp lực tài chính. Điều này dễ dẫn đến phản ứng xã hội.

• Rào cản thực thi: Làm sao để phân biệt rõ ràng giữa “nhà ở thật” và “nhà đầu cơ” cũng là một vấn đề phức tạp, đòi hỏi hệ thống quản lý chặt chẽ.

Giải pháp khả thi cho Việt Nam

Thay vì áp dụng ngay lập tức, Việt Nam có thể đi từng bước:

• Thí điểm ở các thành phố lớn như Hà Nội, TP.HCM, Đà Nẵng – nơi tình trạng đầu cơ và bỏ trống nhà ở phổ biến nhất.

• Đánh thuế với nhà thứ hai trở lên, hoặc nhà bỏ hoang. Nhà để ở thật, nhất là nhà giá trị thấp, vẫn nên miễn hoặc giảm thuế.

• Xây dựng cơ sở dữ liệu giá thuê và giao dịch bất động sản để làm cơ sở tính thuế minh bạch, chính xác.

• Kết hợp truyền thông, thay đổi nhận thức: Người dân cần hiểu rằng thuế tài sản không phải là gánh nặng, mà là công cụ giúp thị trường lành mạnh hơn, giảm giá nhà, tạo cơ hội cho nhu cầu ở thật.

Nếu làm được, Việt Nam sẽ vừa có thị trường bất động sản minh bạch, vừa hạn chế đầu cơ, vừa tăng nguồn thu ngân sách, lại vừa bảo vệ quyền lợi của người dân.

Bài học cốt lõi từ Singapore

Bài học quan trọng nhất từ Singapore không chỉ nằm ở công thức thuế, mà ở triết lý: thuế tài sản phải hướng tới công bằng, khuyến khích sử dụng bất động sản hiệu quả và bảo vệ người ở thật.

Một quốc gia phát triển bền vững không thể để nhà cửa biến thành công cụ đầu cơ, trong khi người dân vẫn chật vật tìm nơi an cư. Thuế tài sản, nếu được thiết kế khéo léo, sẽ là chìa khóa mở ra sự cân bằng giữa phát triển thị trường và đảm bảo an sinh xã hội.

Bảng so sánh chi tiết: Owner-Occupied vs Non-Owner-Occupied (mức áp dụng từ 1 Jan 2025)

A. Owner-Occupied (chủ ở trong nhà) — biểu thuế lũy tiến

Nguồn: IRAS / gov.sg — bảng biểu thuế owner-occupier (hiệu lực 01/01/2025).

B. Non-Owner-Occupied (chủ không ở, bao gồm nhà bỏ trống hoặc cho thuê) — biểu thuế lũy tiến

Nguồn: IRAS — non-owner-occupied residential tax rates (hiệu lực 2024/2025). 

Ví dụ tính thuế (bước từng bước)

Ghi chú: các ví dụ dưới đây tính theo quy tắc lũy tiến (tức là mỗi phần AV chịu thuế theo bậc tương ứng, không phải toàn bộ AV chịu một thuế suất cố định).

Ví dụ 1 — AV = 36.000 SGD/năm

Owner-occupied

• First $12,000 @ 0% = $0

• Next $24,000 (36,000 − 12,000) @ 4% = $960
  Tổng thuế phải nộp = $960.
  (Đây cũng là ví dụ minh họa tương tự trên trang IRAS). 

Non-owner-occupied

• First $30,000 @ 12% = $3,600

• Next $6,000 (36,000 − 30,000) @ 20% = $1,200
  Tổng thuế phải nộp = $4,800.

So sánh: cùng AV 36.000 SGD, khi chủ ở thật chỉ nộp $960/năm, còn nếu cho thuê hoặc để trống (non-owner) là $4,800/năm — chênh lệch lớn, thể hiện chính sách khuyến khích ở thật.

Ví dụ 2 — AV = 84.000 SGD/năm

Owner-occupied (từng bước):

• First $12,000 @0% = $0

• Next $28,000 @4% = $1,120

• Next $10,000 @6% = $600

• Next $25,000 @10% = $2,500

• Remaining $9,000 (84,000 − 75,000) @14% = $1,260
  Tổng = $1,120 + $600 + $2,500 + $1,260 = $5,480.

Non-owner-occupied:

• First $30,000 @12% = $3,600

• Next $15,000 @20% = $3,000

• Next $15,000 @28% = $4,200

• Remaining $24,000 (84,000 − 60,000) @36% = $8,640
  Tổng = $3,600 + $3,000 + $4,200 + $8,640 = $19,440.

Như vậy AV 84,000 — owner-occupied: $5,480; non-owner: $19,440.

Ví dụ 3 — AV = 100.000 SGD/năm

• Owner-occupied: $8,620 (theo tính lũy tiến các bậc đến 100k).

• Non-owner-occupied: $25,200 (tính theo bậc đến 100k).
  (Chi tiết tính giống phương pháp trên).

"Singapore tính thuế tài sản trên cơ sở Annual Value (AV) — tức là giá trị thuê ước tính 1 năm của bất động sản, bất kể chủ có thực sự cho thuê hay không. Chính sách chia rõ hai nhóm: owner-occupied (chủ ở thật) hưởng biểu thuế ưu đãi lũy tiến (từ 0% cho phần AV thấp đến 32% cho phần AV rất cao), trong khi non-owner-occupied (nhà cho thuê, nhà bỏ trống, chủ không cư trú) chịu biểu thuế cao hơn (12% → 36%). Ví dụ minh họa: với AV 36.000 SGD/năm, owner-occupier chỉ đóng 960 SGD/năm, còn non-owner-occupied phải đóng 4.800 SGD/năm — chênh lệch cho thấy rõ mục tiêu khuyến khích “ở thật” và đánh bật hành vi đầu cơ/ôm nhà bỏ trống." 

Kết luận

Singapore đã chứng minh rằng một chính sách thuế tài sản minh bạch, hợp lý có thể tạo ra sự khác biệt lớn trong quản lý thị trường bất động sản. Việt Nam, với thực trạng đầu cơ và bỏ hoang nhà ở ngày càng gia tăng, hoàn toàn có thể học hỏi mô hình này, nhưng cần điều chỉnh cho phù hợp với điều kiện kinh tế và xã hội.

Nếu áp dụng khéo léo, Việt Nam không chỉ hạn chế được tình trạng đầu cơ, mà còn giúp hàng triệu người dân có cơ hội sở hữu nhà ở với mức giá hợp lý hơn. Đây chính là con đường để thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, bền vững và góp phần nâng cao chất lượng sống của toàn xã hội.

Trong tương lai, khi thuế tài sản được đưa vào thực tiễn, nó sẽ không chỉ là một khoản thu ngân sách, mà còn là công cụ định hình hành vi, thay đổi tư duy và kiến tạo một thị trường bất động sản công bằng hơn cho tất cả mọi người.

P/s: Nhà bỏ trống và hỗ trợ chính phủ năm 2025

• Lưu ý: nhà bỏ trống (vacant residential property) sẽ được xếp vào nhóm non-owner-occupied và chịu mức thuế cao tương ứng — không có ưu đãi dành cho nhà bỏ trống.

• Chính phủ Singapore cũng có các biện pháp hỗ trợ tạm thời (ví dụ: một đợt giảm/hoàn thuế một lần cho owner-occupied trong 2025), thông tin chi tiết và phạm vi áp dụng được MOF/IRAS công bố.