THỊ TRƯỜNG BĐS VIỆT NAM: ĐẦU TƯ HAY ĐẦU CƠ

Việt Nam có lẽ là một trong những nước có nhiều người đầu tư BĐS nhất trên thế giới. Đầu tư BĐS diễn ra mọi lúc, mọi nơi, đủ các tầng lớp xã hội. Nhiều người đã có thu nhập khá, thậm chí trở nên rất giầu có nhờ đầu tư BĐS. Tuy nhiên, nói đúng ra, đại đa số chúng ta đang ĐẦU CƠ BĐS chứ không phải ĐẦU TƯ.

Đầu cơ khác với đầu tư ở chỗ nó dựa chủ yếu vào tâm lý, kỳ vọng của thị trường, chứ không phải dựa vào bản thân giá trị sử dụng của các sản phẩm BĐS đó. Cứ mua đi, giá BĐS sẽ tiếp tục tăng lên, sẽ có người mua trả giá cao hơn, sẽ có lãi. Còn tại sao giá BĐS sẽ tăng lên, giá trị sử dụng của nó có thực tế đúng với giá giao dịch không? WHO CARE! Giá BĐS cứ tiếp tục tăng, đất mua để không ở đó cũng không sao, vì có người tiếp tục mua giá cao hơn, nghĩ chi cho mệt.

Vậy giá trị sử dụng của BĐS là gì vậy? BĐS là tài sản lớn nhất mà mỗi một người có thể có, nó luôn gắn liền với một mục đích sử dụng nào đó: nhà để ở, shophouse để cho thuê, đất nông nghiệp để trồng cây, nhà xưởng để cho thuê…

Vậy giá trị sử dụng của mỗi một sản phẩm này là như thế nào:

* Nhà ở (chung cư, nhà phố, biệt thự), giá trị sử dụng của nó tương đương với giá cho thuê trên thị trường, có thể cộng thêm một chút margin nào đó do cảm giác sung sướng, thoải mái, an cư được ở trong căn nhà của mình. Hiện nay thị trường lợi nhuận từ việc cho thuê chỉ khoảng 3-4%/năm trên giá trị căn nhà, biệt thự thì còn thấp hơn, có nơi chưa được 1%, nhiều chủ biệt thự thậm chí để không, chẳng buồn cho thuê. Ngay cả trước dịch, việc cho thuê nhà hiếm khi đạt được mức lợi nhuận 5%/năm, luôn thua xa lãi suất tiền gửi ngân hàng.

* Cho thuê shophouse tỷ suất lợi nhuận còn thấp hơn nữa, nhiều căn nhà mặt phố trị giá hàng chục tỷ mà chỉ cho thuê được 50-60tr/tháng. Tỷ suất cho thuê hiện nay hiếm khi được 3%/năm, còn trước dịch có lẽ cũng chỉ tối đa 4%/năm.

* Đất nông nghiệp trồng cây (café, thanh long, bơ, sầu riêng…) cũng đem lại lợi nhuận không cao. Nếu tự người mua kinh doanh rất khó vì không có kinh nghiệm, thời gian, còn cho thuê nguyên vườn tỷ suất lợi nhuận cũng không đáng kể.

* Nhà nghỉ dưỡng, second home, nếu không tính giá trị bất động sản tăng lên, thông thường chi phí sở hữu tài sản đó bạn có thể đi thuê các resort 4-5 sao khác, mỗi năm đi một nơi, sang chảnh, có người phục vụ tận tình.

Những ai tham gia thị trường CK đều biết tỷ số P/E của cổ phiếu. Khi PE cao quá, ví dụ lên tới 20, thậm chí 30, người ta giao dịch cổ phiếu vì kỳ vọng lợi nhuận của công ty sẽ tăng trong tương lai. Áp dụng vào BĐS, nếu mức cho thuê tài sản chỉ 3%/năm, bạn có thể nói P/E của tài sản là 33, mức khá cao. Trong tương lai, khi thị trường cho thuê phục hồi, P/E có thể giảm xuống, tuy nhiên có lẽ không khi nào giảm xuống tới 20 (tỷ suất lợi nhuận từ việc cho thuê là 5%). Với BĐS, giá trị sử dụng của các BĐS sẽ không có sự tăng trưởng đột biến trong tương lai, rất hiếm khi tỷ suất lợi nhuận đem lại từ việc BĐS có thể tăng tới 5%/năm (P/E luôn cao hơn 20). Mặc dù vậy, giá BĐS tiếp tục tăng, mọi người vẫn tiếp tục mua bán trao tay, không cần quan tâm tới giá trị sử dụng.

Theo ngôn ngữ của thị trường CK, lợi nhuận/cổ tức không tăng trong tương lai, nhưng người ta vẫn tiếp tục đầu cơ vào các sản phẩm BĐS, bất kể P/E rất cao, hiện nay nhiều sản phẩm hơn 30, thậm chí 50, 100… Sẽ không ai trong thị trường CK mua bán các cổ phiếu như vậy, nhưng đai đa số các nhà đầu tư (hoặc đầu cơ) BĐS đang theo game đó.

Cuộc chơi là vậy, tất cả mọi người đều theo nó, nếu bạn phân tích kỹ quá sẽ bỏ lỡ cơ hội. Những người phân tích ít hơn, tiếp tục mua bán theo kiểu đầu cơ sẽ có được những khoản lợi nhuận tốt.

Sẽ một ngày nào đó, tình trạng đầu cơ này sẽ chấm dứt, thi trường BĐS vận hành lý tính hơn (giống như thị trường của các nước phương tây vậy).

Tuy nhiên ngày đó còn rất xa, tối thiểu 10-15 năm nữa. Cho tới lúc đó, thị trường đầu cơ vẫn tiếp tục vận hành. GAME ON.

(Theo Thái Hoà)

Huỳnh Lâm

Đầu gì cũng được nhưng phải xem sức lực tài chính ... chứ dùng đòn bẫy nhiều dễ ăn gậy.

Phong Nguyễn

nay còn sốt đất, ko có đất mua cơ