Sổ đỏ và những điều liên quan cần biết

SỔ ĐỎ VÀ NHỮNG VẤN ĐỀ LIÊN QUAN

1. Định vị tọa độ, địa điểm thông qua sổ đỏ.

 - Khi mua bđs điều đầu tiên chúng ta vẫn hay làm là xem sổ. Thông qua việc xem sổ, chúng ta xác định vị trí thửa đất nằm tại địa phương nào, khu nào, và lô nào. Có rất nhiều sổ ở nhiều địa phương có luôn dãy số tọa độ để ta có thể tra được vị trí mảnh đất đó. 

2. Xem diện tích và hướng trên sổ đỏ.

 Diện tích thửa đất:
- Được để hiện bằng chữ trên tờ số 2 của sổ đỏ và thể hiện bằng hình vẽ trên tờ số 3, thông qua việc xem sổ, chúng ta biết diện tích thực trên sổ là bao nhiêu và các cạnh của thửa đất dài ngắn, méo mó ra sao.

- Có rất nhiều thửa đất mà diện tích thực tế và diện tích trên sổ khác nhau. Khi mua ta chỉ tính diện tích trên sổ, vì đó là diện tích được nhà nước công nhận. Nếu diện tích thực tế lớn hoặc nhỏ hơn, yêu cầu chủ đất làm cập nhật đất đai trước khi giao dịch.
  Hướng của thửa đất:

- Được mô tả bằng hình mũi tên thường là góc trên cùng bên phải tờ số 3. Qua hình mũi tên đó, ta có thể xác định được hướng của thửa đất.
- Ngoài diện tích được vẽ tại trang 3 của sổ, thì sổ sẽ thể hiện luôn đường trước lô đất ở trên sổ, qua đó xem đường mấy m, đường chính hay hẻm, nếu hẻm thì cách đường chính bao nhiêu m, đường nhựa hay đường đất...

3. Lịch sử giao dịch của sổ đỏ

- Nếu sổ đỏ của thửa đất mình mua, mà chủ đất chưa đổi sổ, thì các giao dịch trước đó của sổ đỏ sẽ được ghi tại trang 3 và trang 4. Thông qua đó ta biết được sổ đỏ này đã được giao dịch qua bao nhiêu đời chủ, và lần giao dịch gần nhất là khi nào. Qua đó cho ta biết lịch sử giao dịch, nếu trong thời gian ngắn mà sổ liên tục qua tay nhiều người thì rất có thể lô đất đó đã bị đẩy giá lên khá cao.
- Thường mua đất nên chọn những lô có ít lịch sử giao dịch, nghĩa là chủ đất đã mua từ nhiều năm trước. Tuy giá ở hiện tại đều như nhau, nhưng nó liên quan đến thương lượng và đám phán mua.
VÍ DỤ: Chủ A mua lô đất từ 2015 giá 1 tỷ, nay giá thị trường là 5 tỷ
             Chủ B mua cạnh lô đất chủ A, 2 lô giống hệt nhau năm 2021 là 4ty5, giá thị trường là 5 ty
             Lúc này việc lựa chọn đàm phán với chủ A sẽ dễ dàng hơn nhiều chủ B, do chủ A đã có lợi nhuận là 4 tỷ, còn chủ B là 500 triệu.
             Khi sổ đỏ là sổ mới, hoặc người mua họ làm lại sổ rồi , để tra lịch sử giao dịch có thể mang tới phòng công chứng tra thường từ 200 - 500 ngàn/ lần.

4. Sổ đỏ vay ngân hàng

- Đối với sổ đỏ đã từng thế chấp ngân hàng rồi sẽ có trang bổ sung giấy chứng nhận về việc sổ đã vay tại ngân hàng nào. Nhiều sổ sẽ có lịch sử vay tại nhiều ngân hàng, đây là điều hoàn toàn bình thường, và những sổ này giúp ta yên tâm về tính pháp lý. Vì khi vay bên ngân hàng sẽ kiểm tra mọi thứ trước rồi.

5. Loại đất và nhà ở trên đất.

Tại trang 2 của sổ đỏ sẽ thể hiện loại đất của thửa đất đó, đất ở đô thị, nông thôn, cây lâu năm...
 Nhà ở trên đất: 
+ Đối với bđs đã hình thành nhà ở. Sẽ có diện tích xây dựng, diện tích sàn thể hiện tại trang 3 của sổ.
+ Có nhà ở thực tế mà sổ không hiển thị.
- Đây là trường hợp mà rất nhiều người gặp phải khi mua nhà mà sổ không thể hiện. Đây là việc mình thấy khá phức tạp cần giải quyết ngay, yêu cầu chủ đất cập nhật biến động đất đai trên sổ, nó sẽ xảy ra rất nhiều trường hợp kéo dài lê thê, mình đã gặp phải mà mất gần 1 năm mới xong được việc. (Cái này nó khá phức tạp và nhiều trường hợp xảy ra, nên viết rất dài, mình sẽ dành một bài riêng về nó).

6. Kiểm tra quy hoạch.

Thông thường chúng ta kiểm tra quy hoạch về pháp lý của thửa đất, và đa số người mua bỏ qua một bước quy hoạch khác là quy hoạch xây dựng.
- Quy hoạch, pháp lý: Kiểm tra tại Sở TN & MT, Phòng tài nguyên & Môi trường, bộ phận một cửa. Thông thường họ yêu cầu cmt của chủ đất, nhưng với 500k. Bạn có thể kiểm tra bất cứ lúc nào ????
- Quy hoạch xây dựng: Nó liên quan đến mật độ xây dựng, độ cao công trình, cũng như màu sơn của công trình. Mình đã mua đất ở nơi mà họ quy định sử dụng 3 màu sơn, Trắng, Xanh, Vàng. Không được sử dụng màu thẫm như đỏ, nâu...đối với mặt tiền, mà tổng thể căn nhà không sử dụng quá 5 màu sơn khác nhau. 
- Việc liên quan đến mật độ xây dựng, cũng như chiều cao công trình nó sẽ ảnh hưởng tới giá trị lô đất.
- Qua kiểm tra quy hoạch xây dựng ta cũng biết các loại hình được cấp phép tại khu đó. Có nhiều khu sẽ cấm bạn xây và kinh doanh một số loại hình dịch vụ nhất định.

7. Người đứng tên trên sổ đỏ

- Thường là 2 vợ chồng, hoặc một mình: Với trường hợp đứng tên 2 người, khi đặt cọc tốt nhất có cả 2 người cùng ký. Hoặc yêu cầu bên kia có giấy ủy quyền của người cùng ký tên. Đã có trường hợp chồng bán mà vợ không đồng ý. Rồi lại xảy ra tranh chấp, kiện tụng ra, rất mệt mỏi.
- Sổ hộ gia đình. Nếu bạn đang sở hữu sổ hộ gia đình, mình khuyên nên chuyển sang sổ cá nhân, cho nó đơn giản thủ tục khi mua bán. Còn với người mua. Nếu gặp sổ hộ gia đình, thì nên tìm hiểu kỹ, vì khi giao dịch sẽ phải đủ từng người trong sổ, hoặc giấy ủy quyền cho người bán. Vậy khi mua, nên yêu cầu có mặt đông đủ, nếu thiếu ai thì yêu cầu có giấy ủy quyền.
- Sổ đồng sở hữu. Nhiều người cùng sở hữu một thửa đất, cũng là trường hợp kéo theo nhiều người, gây phức tạp trong giao dịch, và mình cần yêu cầu rõ ràng trước khi giao dịch là có sự đồng thuận của tất cả những người có tên.

8. Sổ đỏ và sổ Hồng

Ta sẽ bắt gặp nhiều quyển sổ cũ có màu đỏ, do giai đoạn trước được cấp chưa có sự thống nhất. Tuy nhiên sổ đỏ hay sổ Hồng có giá trị như nhau.

* Trên đây là một vài trường hợp tiêu biểu gặp phải liên quan đến sổ đỏ, sẽ vẫn còn có những vấn đề khác nữa mà mình nêu ra chưa đủ, rất mong các bạn bổ sung dưới bài viết để mọi người cùng tham khảo.

(Theo Gia Han)