Quy hoạch Yếu tố quyết định thành bại trong đầu tư Bất động sản

Nhắc đến BĐS, ngoài câu chuyện về Giá, Pháp Lý, thì Quy Hoạch là yếu tố rất quan trọng, quyết định trực tiếp hay gián tiếp đến lợi nhuận + tính thanh khoản của đồng vốn ban đầu khi đầu tư vào BĐS .

Ở đây tôi chia sẻ một vài kinh nghiệm cá nhân và 1 vài “mẩu chuyện” về Quy Hoạch trong kinh doanh bất động sản (BĐS). Chỉ tập trung nói về “đất nền” ( vì cơ bản những loại hình BĐS khác “hầu hết” đề dựa trên nền móng là Đất Nền ). Vào bài nhé :

Đối với nhà đầu tư “không chuyên”, khi họ đi mua 1 BĐS với tiêu chí đơn thuần là tích lũy 1 tài sản, hoặc mua cất dành cho con cái, gọi chung là đầu tư, mục đích thuần túy và có phần khá “văn hóa người Việt” từ trước đến giờ, tấc đất tấc vàng.

Họ lựa chọn 1 mảnh đất dựa vào phần nhiều là kinh nghiệm cá nhân, chủ yếu quan sát bằng mắt, đánh giá có phần hơi cảm tính một chút và mua bán khá “dễ tính”, chủ yếu là dựa vào cảm xúc và niềm tin vào người bán cũng như hàng xóm gần đó hoặc những người “môi giới địa phương”.

Những năm gần đây, nhiều công ty BĐS chuyên nghiệp hoặc những sàn BĐS địa phương không chuyên cũng tham gia cực kỳ sôi động vào thị trường BĐS, bên cạnh những đơn vị/ những người môi giới có kiến thức chuyên môn tốt, có cái “tâm” làm nghề, thì việc họ được đào tạo những thông tin về “Quy Hoạch” khá máy móc, đa phần từ những File training từ phòng Đào Tạo, những file Bản Đồ Quy Hoạch Sử dụng Đất của địa phương đó, tư vấn liên kết vùng, những hạ tầng sắp triển khai, những yếu tố chờ,...

Và không ít 1 số công ty môi giới BĐS “vẽ thêm bánh vẽ Rồng Phượng” vào BĐQHSDĐ của nhà nước để sản phẩm BĐS của công ty mình kinh doanh thêm phần “sinh động” và “tiềm năng vượt trội” (* Như hình bên dưới) ?! Trên thực tế, có không ít những nhà đầu tư tạm gọi là bị “đánh tráo phạm vi”, bị “đánh lừa thị giác”, bị chiêu trò tâm lý,( nhiều cty họ còn có cả Cẩm Nang, Giáo Trình rất bài bản)... khi nghe môi giới thao thao bất tuyệt về những thông tin của [ Bản Đồ Quy Hoạch Tam Sao Thất Bản ] như có đề cập trên.

(*) Mọi chuyện sẽ xảy ra 2 trường hợp, nếu BĐS của công ty đó đến tay Khách Hàng không nằm trong “Vùng Quy hoạch của nhà nước”, tạm gọi là bình thường, OK, theo thời gian BĐS đó vẫn tăng trưởng. Ngược lại, nếu BĐS đó nằm trong vùng “Quy Hoạch đặc thù của nhà nước”, thì không khéo “TOANG” đấy.

Ví dụ là khu đất của Luyện Alibaba nằm trong vùng Quy Hoạch Nghĩa Trang và Quy Hoạch Hành lang An Toàn của công trình Cao Tốc TP HCM- Long Thành - Dầu Giây vẫn được rao bán và lừa đảo như thời gian vừa qua…

(*)Tấm hình dưới đây của một sàn giao dịch BĐS nào đó tự điều chỉnh QH và Vẽ thêm Quy Hoạch “thay cho kế hoạch SDĐ của nhà nước” mà chính những “NGƯỜI LÀM QUY HOẠCH TẠI SỞ TÀI NGUYÊN MÔI TRƯỜNG” cũng không thể Ngờ, lắc đầu ngao ngán ?!

Ở góc độ khác, với kinh nghiệm thực tế, mình thường khá thích tìm hiểu và giao dịch bất động sản ở những khu vực có các hệ thống quản lý bất động sản rõ ràng, hạ tầng tốt, những khu vực mà BĐS “ít bị rủi ro hơn trong Quy Hoạch như Bình Dương, hay BR-VT”, tuy nhiên chỉ ở mức tương đối . Vì đâu cũng có những trường hợp “Chắp Vá Quy Hoạch” mà, (vụ 43ha đất vàng ở Bình Dương, hay vị trí 500 căn nhà xây trên đất Nhà nước ở Đồng Nai,...).

Cá nhân thấy, anh Đồng Nai có quy hoạch khá cực, điển hình là TP. Biên Hòa, vì là thành phố lâu đời hàng trăm năm, có quy hoạch cũ, hạ tầng các khu vực trước đây khá chán, xuống cấp, tự phát,...Hoặc vài năm gần đây xuất hiện những vùng “vệ tinh”, những khu quy hoạch đẹp dọc tuyến QL51 thuộc xã An Hòa, Long Hưng,hay Long Thành, Nhơn Trạch, cũng đang góp phần thay da đổi thịt Đồng Nai, 1 thị trường rất Sôi Động ...Nhưng nhìn chung Đồng nai khá “nhạy cảm” trong QH và những vấn đề cấp Lãnh Đạo cũng nhiều điều tiếng ! đâu đó cũng làm nđt “lăn tăn” khi đầu tư lựa chọn 1 số sản phẩm bđs, đặc biệt là “đất dân”,...hay những dự án mà CĐT “thiếu Tâm lẫn Tầm” dẫn đến nhiều hệ lụy cho người dân…
 
Chia sẻ 1 số kinh nghiệm, trải nghiệm thực tế khi Giao Dịch BĐS “cá nhân”, góc độ Quy Hoạch : 

1. Check sơ Quy Hoạch của mảnh đất đó bằng những App hiện có smartphone, VD Dnai Lis, quyhoachbinhduong.gov, quyhoachbariavungtau, thongtinquyhoach.hochiminhcity.gov.vn,... ( những đuôi “Chấm GOV” khá uy tín hoặc những App của nhà nước hỗ trợ cũng có đc 1 số thông tin cơ bản cần thiết), hay những trang công khai QH của địa phương nơi có BĐS đang quan tâm,...Chúng ta sẽ biết được tương đối về diện tích, hiện trạng, vị trí của BĐS đó,.

2. Sau khi check xong, xem sơ trên Google Map để nhắm chừng được mật độ dân cư, độ phủ của các công trình: nhà ở, UBND, chợ, trường,... đường xá giao thông thực tế, đo khoảng cách này kia... trên Online trước.

3. Khảo sát thực tế, xem kỹ đường xá giao thông này kia có giống trên App QH hay không, thực tế ra sao, lỗi phong thủy, tranh chấp, hàng xóm láng giềng, lịch sử mảnh đất này kia,...có thể lân la hỏi các VP MG tại địa phương thêm,... tùy.

4. Tiến hành thương lượng và lập HĐ cọc Giao Dịch, thường nếu những nhà đầu tư bình thường thì có thể yêu cầu bên bán làm động thái: Xin Trích Lục Địa Chính và Xác Nhận Tình Trạng BĐS của UBND xã/phường, để hạn chế rủi ro khi mua phải mảnh đất “vướng quy hoạch” hay “tranh chấp”,... Có thể thương lượng việc này trước hay sau khi “Xuống Cọc” là tùy nhé. Còn cá nhân tôi, tôi sẽ nhờ “người quen” từ các ban ngành địa chính tại xã/phương để check online chiều đi, và nhờ trên cổng thông tin của STNMT trực thuộc Tỉnh/TP để check chiều ngược lại, tham khảo ý kiến của “Người lập quy hoạch, giám sát, quản lý thông tin quy hoạch liên quan đến lĩnh vực đất đai” để họ tham vấn ý kiến nên hay không nên, Thực trạng QH ở thời điểm hiện tại, QH dự kiến sắp tới có biến động hay không ( 3 năm tới, 5 năm tới,...). 

5. Tiến hành Giao Dịch, ký HĐMB và sang tên.

Lưu ý :File BẢN ĐỒ QUY HOẠCH SỰ DỤNG ĐẤT có trên các trang web “chấm” Gov, các bạn nên lên đó tải về là tốt nhất.

✒Những kinh nghiệm, chia sẻ trên mang tính thực tế, chủ quan của cá nhân Tôi- người đang kinh doanh và đầu tư trong lĩnh vực BĐS, nhằm chia sẻ đến quý Anh Chị đồng nghiệp, quý nhà đầu tư, đặc biệt “LÀ NHỮNG NGƯỜI MỚI”, để phần nào đó hạn chế rủi ro khi tham gia vào thị trường BĐS. Bài viết mang tính chất tương đối và 1 vài kinh nghiệm trong muôn vàn kinh nghiệm khác của thị trường này. Kính chúc quý Anh chị Admin, quý khách hàng, và tất cả những ai trong Group BĐS này lời chúc mạnh khỏe, bình an, sự thành công và may mắn.
✒P/s: Rất mong sự góp ý và chia sẻ thêm những kinh nghiệm khác từ phía những anh chị lớn hơn trong Ngành. Mr Trí cảm ơn !

(Theo Trần Quốc Minh Trí)