Quan sát và phân tích thị trường bất động sản Bình Dương 2022

(Bài viết chia sẻ kiến thức quan điểm cá nhân của tác giả Phượng Thạch)

Quan sát tổng quan thị trường Bình Dương!

Hồi mới vào nghề thầy mình (Bác sĩ Trần Khánh Quang) dặn “Em đi thị trường nhớ quan sát kỹ và ghi thật chi tiết vào nhật ký nhé. Sau này cần thì lấy ra đọc. Nó quan trọng và hữu ích.”

Từ đó tôi có thói quen đi đâu cũng ghi chép, cái gì hay hay cũng note lại, thương vụ nào đặc biệt tôi cũng không quên viết vào Nhật ký.

Bữa nay tôi tiếp tục chia sẻ với các bạn quan tâm thị trường bất động sản Bình Dương những gì tôi ghi chép được sau một thời gian đi thị sát và tham khảo. Các bạn có cao kiến gì hay cứ bổ sung vào phần bình luận dưới đây nhé. 

———

✅ Thành Phố mới Bình Dương

- Nhà cửa đẹp, đường xá quy hoạch tốt nhưng thiếu bóng dáng con người, thiếu vắng các dịch vụ. Không có công trình xây mới.

- Các tòa nhà đa số là cơ quan hành chính, trường học quốc tế nằm im ắng đến sợ, đối diện có 1 dãy phố nhưng chỉ có 1 nhà ở, 1 vài ngân hàng nhà nước phục vụ cho trung tâm hành chính/ hay các dãy nhà phố đồ sộ. 1 vài chủ đập nát vách ngăn để tận dụng làm kho bãi tránh việc bỏ phí bất động sản.

- Đi mãi không thấy Khu công nghiệp, tìm mãi mới thấy 1 khu rất nhiều ô tô, thắc mắc sao lại nhiều thế. Đến gần thì cty của hãng xe hơi Ford, nhìn biển số thì ko có biển số nào. Bởi lẽ đó là các hàng lỗi chờ trả về hãng. 

- Cũng có một tòa khách sạn có khá nhiều xe hơi và 1 nhóm tiện ích nhỏ phục vụ cho đối tượng đó nhưng không nhiều. Một khu đối diện trung tâm triển lãm cũng có tầm 20-30 hộ dân làm khách sạn. 

- Khu công nghiệp kỹ thuật cao Mapletree tại Bình Dương treo biển cho thuê.

=>  Thành Phố Mới hướng đến đối tượng quá trí thức, quá đẳng cấp (Khu công nghiệp cao, trường quốc tế, hội nghị cao cấp, Văn phòng loại A, chuyên gia nước ngoài , người có thu nhập cao…) so với thực tế (đa số là dân ngoại tỉnh, dân lao động rất đông, thu nhập thấp). 
Giá nhà, đất quá cao so với thu nhập người dân ở đây. Giá trung bình từ 5-9 tỷ đồng/căn.
Dân đầu tư chủ yếu mua lướt đầu cơ, ko có nhu cầu ở hoặc khai thác cho thuê. Dân địa phương với tầm tiền đó họ có nhiều cơ hội khác tốt hơn nên cũng ko chọn mua về đây ở.

✅ KCN Mỹ Phước 1, 2 và KCN Bàu Bàng 

- Thành phố năng động đang từng ngày phát triển nhanh chóng. Đồng bộ phát triển cả về công nghiệp, dân sinh, trường học, bệnh xá, chợ búa...Trong 4 năm là cả một kỳ tích đáng học hỏi.

"Ấn tượng sự sống đang dâng trào. Dường như rút kinh nghiệm từ các dự án trước kia như TP mới, Ecolake, Mỹ Phước 4...Khu vực này toàn nhà phố dạng kiot kết hợp nhà trọ. Đi đến đâu là có dân ở đến đó.

- Tiện ích thì khá đầy đủ: Bên mé trái đường NC ngay cổng vào là các ngân hàng, chợ, các hàng quán đầy ấp. Nhà cửa xây tấp nập trong đó Đất Nguồn chiếm đa số và tốc độ xây dựng nhanh. Tiến triển rõ rệt sau mỗi tuần đến thăm. 

- Khảo sát về đêm các khu công nghiệp đèn sáng, dân tụ tâp ca hát, nhậu rất vui, có cả hội chợ cảm giác ấm cúng và có sức sống. 

- Dạo quanh thì các khu công nghiệp khá nhiều và gần khu dân sinh. Nhà mẫu giáo cũng đông học sinh, trường học cấp 1 rất lớn đã xây dựng gần xong. Chợ búa trưng bày rất bắt mắt. Hàng quán ăn uống cũng ngon. Có các phòng khám bệnh ngay trong khu vực khá lớn. Quanh quẩn 1km là có đủ cả. Có cả ban quản lý cho thuê các nhà trọ. 

- Trung tâm hành chính, khu công nghiệp, dân sinh tập trung 1 chỗ. Khu công nghiệp diện tích lớn nhất so với Mỹ Phước và các khu vực khác. Hiện đã hoàn thiện 1000 ha và đang phát triển thêm nên công nghiệp càng nhiều. 

- Nhà ở thiết kế tốt vừa ở, vừa kinh doanh vừa cho thuê.

- Hạ tầng tốt. Tốc độ phát triển nhanh tương ứng với phát triển công nghiệp và tiện ích khu vực đồng bộ nên tiềm năng tăng giá cao. 

- Nhà hiện hữu. Mua ở/cho thuê không để trống. 

Khảo sát thị trường KCN Bàu Bàng - Bình Dương.

Đây là những gì mình ghi chú được sau một thời gian dài chạy đi tới lui. Các bạn cứ tham khảo thoải mái. Nếu có thông tin nào thiếu sót thì nhờ các cao nhân chỉ giáo thêm.

I. Tổng quan huyện Bàu Bàng có:

- Có 31 Trường học.

- Có 9 chợ nông thôn.

- 1 Bến xe liên tỉnh, nội tỉnh.

- 7 trạm y tế.

- 1 Bệnh viện huyện quy mô 100 giường bệnh.

- Giao Thông: Nằm ngay quốc lộ 13 cửa ngõ Đông Nam bộ và Miền trung Tây nguyên. Giáp Sài gòn, Đồng Nai.

II. Quy hoạch tương lai

- Xây dựng cảng cạn ICD Bàu Bàng 20 ha.

- Phê duyệt thêm 2.300 ha đất cho Công nghiệp và 1.300 ha cho đất dịch vụ - đô thị.

- Kéo dài đường Mỹ Phước - Tân Vạn - Bàu Bàng.

- Mở tuyến đường sắt Bình Dương - Mỹ Phước - Bàu Bàng - Long Xuyên.

- Phát triển tuyến xe bus nhanh Bình Dương - Sài Gòn.

- Tuyến Metro thành phố mới Bình Dương - Bàu Bàng

- Kết nối Bàu Bàng - Phú Giáo - Bắc Tân Uyên với cảng Logistics Tân Uyên

III. Các ngân hàng hỗ trợ cho vay

- Sacombank

- Agribank

- BIDV

- Vietcombank

IV. Thu hút đầu tư

• Bình Dương hút gần 31 tỷ USD, đứng thứ 3 cả nước.

• Huyện Bàu Bàng thu hút được 500 dự án với số vốn gần 5 tỷ USD. Trong đó 82 dự án đầu tư nước ngoài với số vốn hơn 2 tỷ USD cho Khu công nghiệp và ngoài KCN (Đài loan 17 DA, Hàn 14 DA, Trung Quốc 7 DA, Nhật 7 DA....)

• 95% diện tích đất công nghiệp đã được lấp đầy.

V. Triển vọng

Vẫn là phân khúc mà người mua mong đợi nhiều nhất vì tài chính thấp, mua sử dụng được liền, chưa bị ngáo giá tăng xx lần.

- Đất nền chủ yếu cắt 5x20m2 tài chính trên dưới 1 tỷ/nền.

- Khu vực xây hoàn thiện có 1 căn nhà phố 1 trệt 1 lầu phía trước, 4-5 nhà trọ gác lửng phía sau tài chính khoảng 2-3 tỷ. Người mua có thể vào ở hoặc khai thác ngay, pháp lý hoàn chỉnh, nhu cầu công nhân thuê cao, hầu hết là full phòng.

Chưa kể đến mẫu thiết kế tốt, vật liệu xây dựng ok. Phù hợp với cảnh quan khu vực. Kéo dân cư về nhanh hơn cho kcn phát triển.

Thu nhập của người dân ngày càng cao cộng thêm các khoản thưởng thu nhập cuối năn, tiết kiệm chi tiêu… cứ dư 1 tỷ là thèm đi mua đất. Nhỏ lớn gì cũng được miễn là ngay khu dân cư, liền thổ, quy hoạch rõ là mua.

Đất khu công nghiệp Bàu Bàng mấy năm nay tăng đều và nhẹ, mỗi năm lên 20% - 25% (những chỗ tăng thấp hơn hoặc cao hơn thì vẫn có nhưng mình nói con số chung), chưa bị sóng xô vồ vập tăng xx lần.

(Theo Phượng Thạch)

Lương Ngọc Khánh

Thành phố mới lệch pha giữa cung - cầu dẫn đến tỷ lệ lấp đầy thấp, quá đáng tiếc vì BD quy hoạch rất tốt nhưng sốt đất và đầu cơ khiến cho tổng thể bị chậm lại nhiều năm!

Phượng Thạch

Lương Ngọc Khánh  chờ thị sốt chán chê rồi quay về mua lại em nhỉ. Lúc đó mới thấy vừa túi

Lương Ngọc Khánh

Phượng Thạch Người mua ban đầu giá quá cao bán ko được cho thuê cũng ko xong nên chờ nhau, tha hồ lựa chọn chị ạ ????

Nguyễn Nam

Lương Ngọc Khánh nó cố tình làm lệch pha, phân khu thế mà. Mà cũng nên thế

Lương Ngọc Khánh

Nguyễn Nam thế nên khu nhà giàu phải chờ nhà nghèo lấp đầy trước và khu mình hình thành sau, nhìn về Phú Mỹ Hưng thì thấy họ quy hoạch và triển khai đồng bộ và khác hơn nhiều chủ đầu tư của VN

Lê Quốc Kiên

Bình Dương quy hoạch quá bài bản, nhưng chắc do quá rộng nên tỷ lệ lấp đầy thấp quá

Nguyễn Nam

Lê Quốc Kiên đủ loại sản phẩm, đủ thứ phân khúc, để hút đầu tư và ng dân về ở :D

Phượng Thạch

Lê Quốc Kiên Hạ tầng của Bình Dương ko chê được.

Lê Quốc Kiên

Phượng Thạch lợi thế của họ là đất rộng dân thưa, nên quy hoạch thoải mái không bị vướng đền bù giải phóng mặt bằng gì cả. một lợi thế nữa là lãnh đạo thượng tầng... à mà thôi kkk

Nguyễn Hưng

Bàu Bàng sẽ còn lên nữa, nhưng mua dòng sp nào, thời điểm nào thì cần phải tìm hiểu thêm, có người đã và đang thắng giòn giã, nhưng cũng có người lị dậm chân tại chỗ ở đây, lỗ thì chưa thấy

Quan trọng khẩu vị và thói quen, nhiều người quen thị trường trên này rồi vẫn khá trung thành

Trần Hào Bđs

Bàu bàng từ 2019 đã có nhiều thông tin rộ lên hô hào tiềm năng tăng giá cao: ct Mỹ Phước - TV- BB, di dời nhà máy về KCN Bàu Bàng, nhưng từ 2019 đến nay giá các dự án tại đây tăng lên thấp hơn cả lãi suất ngân hàng do chưa có dân về, nhà máy cũng chưa về, dự án thì nhiều, toàn người bán không có người mua. Muốn tăng giá khó lại càng khó

Trần Quốc Minh Trí

Trần Hào Bđs do các cđt chưa chuyển nhượng sổ cho các KH cá nhân thôi em, kiểu lò xo bị nén, chỉ có thằng Becamex bán nhà trọ 5x30, 1 kiot 4 pt (Land VP phân phối rất đều và tốt) tăng ổn định, mặc dù ko cao,... Nên nó bị nén và tăng trưởng chậm. Nếu theo dõi em thấy mấy dự án ra sổ rồi thì nó tăng trưởng khá tốt, 15-17tr/m2. Tuy nhiên, phải tách ra phía tay trái QL13 ( bên phía trung tâm hành chính) thì tốc độ tăng trưởng Ngon hơn. Phía cánh phải tăng yếu hơn . Theo a biết là vậy

Trần Hào Bđs

Trần Quốc Minh Trí dạ anh, em cũng nghe trên đó sổ sách CĐT với KH vẫn còn lùm xùm, mong sớm có sổ để NĐT yên tâm hơn. Chứ nhây nhây kiểu này cũng lo

Trần Quốc Minh Trí

Trần Hào Bđs thời em vs a Trung là KH có dính mà. CDT vs thằng phân phối F1 lùm xùm tiền bạc thôi. Oải

Phạm Khánh

Trần Hào Bđs khu này nhiều dự án chậm sổ thôi bạn ,ra đc sổ thì cũng ngon mà bạn .

Nhiều dự án ra sổ rồi đang giao dịch đều đã x2 sau 3năm . khoảng 30%/năm tùy vị trí.

Phượng Thạch

Phạm Khánh dự án gì mà 3 năm chưa ra sổ. Vẫn con ma nhà họ hứa

Trần Quốc Minh Trí

Phượng Thạch nhiều lắm Chị, nếu mà ra thị thị trường thứ cấp sẽ có ít nhất gần 3.000 sản phẩm ấy  Và sẽ cực kỳ Sôi Động. Vì Bàu Bàng như vùng trũng về giá và là vùng "Đỉnh" của tiềm năng tính đến thời điểm hiện tại 

Phạm Khánh

Phượng Thạch khu vực bầu bàng chỉ có dự án Nam Long 3 BD , Hoàng Hưng Thịnh phân phối là ra sổ nhanh nhất 10 tháng có sổ .

Còn đại đa số là phải từ 2năm trở lên bạn nhé.

Trần Thanh Quang

Mua đất, nhà Bàu Bàng cần biết lựa dòng sản phẩm tuỳ mục đích và kinh nghiệm thực tế thì mới có hiệu quả như mong đợi.

Mike Nguyễn

Mua 1 căn của becamex ở kcn bàu bàng năm 2018 giá 1 tỉ. Sale hứa hẹn ra hàng trong 1 năm các kiểu cuối cùng 3 năm liên tục đến 2020 cũng chưa ra đc mà giá cũng ko lên. Cuối 2021 mới bán đc giá chênh giá mua đc 200tr. Tính ra lỗ vì lãi thua tiền lãi gửi bank.

Phượng Thạch

Mike Nguyễn cũng tội . Thị trường nguội vì NĐT Sài Gòn bận đi săn mây, săn hồ, săn thác hết rồi.

2 trận dịch tả tơi. Đâu ai buồn hỏi thăm.

Mà bạn cứ chờ 6 tháng tới đi.

BDS công nghiệp bắt đầu có nhiều câu chuyện vui lắm.

Làn sóng săn Mây chán rồi họ sẽ quay lại phân khúc nhju cầu thực thôi.

Mike Nguyễn

Phượng Thạch Cũng 1 phần do lúc ấy mình ko may chọn sai thời điểm. Với lúc ấy tính ra nếu lướt nền giá rẻ thay vì nhà thì ngon hơn.

Cảm ơn chị đã chia sẻ, luôn theo dõi các bài đăng của chị, mình cũng kiểu ăn chắc mặc bền giống chị nên giờ cũng đi các khu giáp sg, khu có FDI chứ ko dám lên rừng xuống biển

Phi Hải Land

Mike Nguyễn Đồng quan điểm cùng anh. Đã đầu tư lướt thì anh nên chọn đất nền chứ ko nên chọn nhà vì chọn nhà để đầu tư là 1lựa chọn Sai lầm..vì lựa chọn đất nền giá thành sẽ tốt hơn và tính thanh khoản cao dễ ra hàng dễ tiếp cận nhiều khách ở phân khúc khác nhau..Còn nhà thì phân khúc thì sẽ hạn chế hơn..Em xin chia sẻ đôi chút ..Cảm ơn anh chị đã xem

The Nguyen

Mua bàu bàng cuối năm 2018 giá 518tr / 75m2

Bán năm 2020 giá 645tr.

Nay 2022 có sale đang hỏi mua giá 700tr!

Và mình là số rất ít trong các người bán đc và lời! Còn đa phần bán lỗ hoặc hoà vốn! Từ đầu 2022 mới có nhiều sale gọi lại hỏi xem đất mình bán chưa! Chứ từ 2018 đến nay sale chẳng buồn gọi luôn!

Phượng Thạch

The Nguyen 2 trận dịch vừa rồi BDS ở KCN bị nhà Đầu tư Sg bỏ rơi. Họ bận đi săn mây, săn hồ, săn đồi thông…rồi bạn.

Đợi trên kia ngáo, chán rồi họ về trả bạn gấp đôi. Đừng vội bán.

Bán xong ko mua lại được giá cũ đâu. Bán xong rồi cũng mua được ở đâu giá tốt hơn thì phải tìm hiểu kỹ

Mina Cao

Bài viết hay quá c ơi!

Thị trường Bàu Bàng nguội lạnh từ 2019 đến nay c ạ. Theo nhận định của em thì em nghĩ thị trường sẽ có sức bật trở lại vào cuối năm nay, thời điểm này các nhà đầu tư nếu có kinh nghiệm và lựa chọn sản phẩm phù hợp thì sẽ hiệu quả

Hoàng Thái

Em có lô dưới bầu bàng tầm 500m2 mua năm ngoái.Giờ không ra nổi luôn.Rầu thiệt

Nguồn: CMT của anh Trần Khang trong bài viết của bác Nguyễn Duy Đồng về thị trường căn hộ của Bình Dương, bài viết không mang hàm ý phản bác, mà muốn trao đổi chia sẻ, xây dựng cộng đồng ạ.

Mình từng làm thị trường CH BD vào cuối 2019 đến giờ, ae sale cũng như người nhà ở BD quen biết cũng nhiều và mình có thể khẳng định 1 số thứ như sau:

1. Căn hộ BD hiện tại đã rớt sóng, dân SG mà nghe CH BD rất ngán, ngán tận cổ. Vì sao: nguồn cung vẫn còn rất lớn, 10.000 căn hộ hiện tại và 40.000 căn hộ đang trên giấy tờ của các CĐT đang chờ dc bung ra.

2. Hiện tại chỉ có các CH có mức giá dưới 27tr thì còn hấp thụ tốt và sang nhượng sôi động, còn trên 35tr thì ôi thôi, ngâm thành giấm. Riêng Habitat mặc dù trên 36tr nhưng vẫn GD tốt gì vị trí nó quá đẹp so với mức giá mà số lượng lại ít.

3. Đa số hành vi mua BĐS của dân BD là họ thích "sờ tận tay, thấy tận mắt", tức nếu ko phải là end-user thì chả cần đầu tư quái gì, còn nếu đầu tư thì pháp lý phải chuẩn chính, đưa sổ ra nói chuyện tiếp. Nhưng đó là mình đang đề cập đến đất nền, còn căn hộ thì mơ đi, cực hiếm.

4. "BD thiếu gì đất mà tao phải đi mua căn hộ", một câu rất phổ biến khi mình tiến hành khảo sát từ nhiều nguồn sale tại BD cho hay, nói thế ko có nghĩa là ko ai mua CH BD, tệp KH mua CH ở BD nếu nói là Enduser thì chủ yếu là dân lao động nhập cư, công nhân thu nhập TB khá trở lên.

5. Thời điểm cuối 2019 đến hiện tại NĐT CH BD từ HCM tới giờ thành cư dân rất nhiều, 1 dự án CH điển hình như Emerald tỷ lệ ra hàng đâu đó chỉ dc 10%, còn lại thành cư dân cả.

6. Giới nhà giàu BD cực ghét ở mặt tiền QL, lý do là vì quá ồn, họ định hình nhà là để ở và CH chính là nhà, còn KD thì mới ra mặt tiền. Nghịch lý là CH ở BD tập trung rất nhiều ở QL13 Thuận An. Mình từng mắt chữ O mồm chữ A khi đi khảo sát thị trường và gặp khách ở BD thì hầu như các căn nhà to đùng, biệt thự villa toàn trong hẻm. Số ít ngoài mặt tiền nhưng cũng cắt 1 phần đất để dựng kiot KD.

7. Nói thế ko có nghĩa là thị trường CH BD xấu, thị trường này vẫn rất tiềm năng chỉ là bị rớt sóng. Đầu tư CH ở đây phải chọn vị trí của dự án và giá cả nếu ko sẽ bị chôn vốn rất lâu. Đã xác định mua CH BD thì là cho thuê hoặc ở, còn lướt cọc hay đầu tư ngắn hay trung thì mơ đi.

8. Những dự án CH mà có giá hợp lý hay vị trí đẹp như Habitat rất đc các Chủ DN nước ngoài săn đón mua giá sỉ để cho nhân viên của họ.  Mình từng làm việc với 2 dự án được các Cty Nhật mua lại giá sỉ toàn 200 căn 1 lần, khiến cho thị trường cho thuê CH ở BD rất tốt, thậm chí là được giá hơn thị trường cho thuê ở HCM (cái này sure).

Hoàng Phương

Theo m đó là hiện tại điều ai cũng thấy, tuy nhiên hiện tại giá đất cũng lên nhiều rồi, đa phần dân nhập cư như SG , đất càng lên giá họ k mua được thì vẫn phải mua căn hộ thôi mà ngay trung tâm nữa ở cũng tiện

Mấy dự án mới giá cao hơn thì giá sẽ đẩy lên tiếp nữa, đợi xem sao 2-3 năm nữa sau khi dịch đỡ đi, hiện tại mn vẫn muốn mua mà sợ dịch lại tiếp diễn mà

Le Tran

Nói chung ch mà kêu lướt ở giai đoạn này ở đâu cũng là chuyện không tưởng bởi chủ đầu tư đã sét giá thời điểm bàn giao, trừ trường hợp sản phẩm là sự khác biệt còn lại là xđ đầu tư lâu dài, thêm nữa giai đoạn này không hiểu vì sao lợi nhuận đầu tư vùng ven quá tốt nên chẳng ai ăn món ăn dở là ch,