Phương pháp định giá đất có rẻ thực sự trước khi xuống tiền đầu tư

Một vài phương pháp nhỏ để đánh giá đất có rẻ thực sự không để ra quyết định đầu tư

---------------

Có nhiều hướng tư duy để chúng ta có thể định giá rằng mua vào đất này hời. Tức là rẻ

Thông thường mọi người hay định giá theo tiềm năng tương lai

Có 1 tấm hình kinh điển trong giới bán đất đại loại là so sánh

- Tỉnh A trước khi có cao tốc hay gì đó bla bla giá 1 triệu/m2 - sau khi có cao tốc giá 10 triệu/m2
- Tỉnh B trước khi có cảng biển 2 triệu/m2 - sau khi có cảng biển 20 triệu/m2
- Tỉnh C (nơi đang bán). Sắp có cao tốc và cả cảng biển. Giá hiện tại chỉ 5 triệu/m2.

=> sắp tới có thể lên tới 20-30 triệu

Tức là hiện tại nó đang rẻ so với những gì tương lai mà nó có thể đạt được

Đây cũng là một cách định giá tốt để lựa chọn được miếng đất rẻ để đầu tư

• Cái này mình tạm gọi là "định giá theo tiềm năng tương lai"

Nhưng phương pháp này nó có 1 cái khuyết điểm là "tương lai có thể không xảy ra như dự tính hay xảy ra lâu hơn dự tính"

Nếu những ai đầu tư bằng tiền mặt thì không lo. Nhưng tiền vay thì mệt
-----------

Vậy nên. Ở khuôn khổ nội dung này mình xin phép chia sẻ thêm 1 phương pháp khác để định giá và lựa chọn. Ở phương pháp này mình quan tâm hoàn toàn đến hiện tại.

• Cụ thể là là phương pháp kép : "Giá rẻ hơn thị trường và giá rẻ hơn giá trị"

-----------

- Giá rẻ hơn thị trường có lẽ mọi người đã có thể hiểu được rồi. Không cần phải nói sâu. Đơn giản là xung quanh đang bán 5tr/m2. Miếng đất mình đang nhắm tới bán 3tr/m2 thì dĩ nhiên là nó rẻ hơn thị trường rồi

- Nhưng chỉ đánh giá trên tiêu chí rẻ hơn thị trường đôi khi vẫn có sự sai lầm nếu thị trường đó đang quá ảo

• "Ví dụ như 1 cái nhà ở Ecopark kêu bán giá 20 tỷ. Nhà sát bên kêu bán giá 25 tỷ. Cảm thấy rẻ hơn 5 tỷ . Ok đạt tiêu chí rẻ hơn thị trường. Tuy nhiên ta phải xét thêm 1 vòng nữa. 20 tỷ đó có khi đem lên nội thành Hà Nội cũng mua được nhà với đường xá như vậy mà mật độ dân số tiềm năng phát triển còn cao hơn nữa. Vậy thì tức là căn 20 tỷ thực ra là không có rẻ" 

- Vấn đề phát sinh chính từ đây. Rẻ hơn thị trường. Nhưng lại cao hơn giá trị. Điều này nguy hiểm. Nếu thị trường nóng sốt thì không sao Nhưng chỉ cần chững nhẹ thôi thì cái BĐS 25 tỷ này sẽ nằm trong những BĐS mất thanh khoản đầu tiên

-----------

Vậy làm cách nào để đánh giá rẻ hơn giá trị?

- Đầu tiên. Ta phải có bộ tiêu chí giá trị của riêng mình trước. Bộ tiêu chí giá trị có thể xây dựng bằng cách hình dung xem miếng đất mình sắp đầu tư sẽ bán ra cho ai và điều gì đối với họ là quan trọng

- Bộ tiêu chí này sẽ giúp cho chúng ta có được hệ quy chiếu để so sánh và lựa chọn đúng đắn hơn. Nếu không có thì đôi khi sẽ sai lầm

- Ví dụ như câu chuyện đất ở Ecopark mắc hơn giá trị khi so sánh với đất nội thành Hà Nội nếu ta đánh giá dựa trên giá trị dân cư, tiềm năng. Nhưng ngược lại nếu đánh giá dựa trên giá trị thiên nhiên thì dĩ nhiên Ecopark ăn đứt rồi

- Vậy nên "Bộ giá trị" sẽ cực kỳ quan trọng. Và bộ giá trị này thì phải phụ thuộc vào mục tiêu thanh khoản, chân dung khách hàng của mình. Chứ nó không phải 1 bộ giá trị áp vào ai cũng đúng

------------

Cụ thể hơn về xây dựng và sử dụng "Bộ giá trị"

- Sẽ có 2 phần "Giá trị không thể thay đổi hoặc không thể thay đổi trong thời gian ngắn" và "Giá trị có thể tác động"

- Ví dụ như vị trí, mật độ dân số, quy hoạch phát triển là những thứ giá trị ta không thể thay đổi. Vậy ta sẽ lấy đây làm hệ quy chiếu gốc để so sánh giá. Chẳng hạn như có 2 miếng đất ở 2 huyện khác nhau cùng giá nhưng 1 huyện thì có vị trí đẹp hơn, kết nối thuận tiện hơn, dân cư đông đúc hơn thì ok. Đó là miếng rẻ hơn rồi đó

- Tuy nhiên. Thông thường chủ đất họ cũng sẽ không có khờ mà bán thấp hơn giá thị trường và giá trị của miếng đất. Nó sẽ có nhiều vấn đề phức tạp hơn trong mua bán, pháp lý hoặc hình thể hay đường xá. Vậy những thứ này ta sẽ quy cho nó vào giá trị có thể tác động và hãy " tiền hóa" nó. Ví dụ xử lý cái pháp lý này, đổ con đường này, cào cái đất này hết bao nhiêu. + hết vào giá đất. Nếu tổng lại vẫn rẻ hơn thì ok. Đó là miếng đất rẻ rồi. Múc được

--------------

Tạm kết.

Sẽ có nhiều cách và phương pháp khác nhau phù hợp cho từng người và từng thị trường khác nhau. Mọi người có thể bổ sung thêm hoặc linh động áp dụng từ phương pháp này.

Nó chỉ là kinh nghiệm và tư duy cá nhân. Nó không phải chân lý hay sẽ hoàn toàn đúng cho mọi người, mọi nơi

-----------
Chúc thành công

(Theo Chợ Đất sưu tầm)