Nên mua hay là thuê chung cư căn hộ ngon hơn ?!

Bài Toán _ NÊN MUA HAY THUÊ CHUNG CƯ

Well, chả là cũng không muốn viết một bài dài thế này để phân tích đâu, nhưng vì phụ huynh cứ hỏi sao không mua nhà nên phải cố viết một bài phân tích tử tế để thuyết phục điều mình nói là đúng.

Do tư tưởng “an cư lạc nghiệp” và tư tưởng thích sở hữu nên người Việt Nam đa phần nói chung thích mua chung cư hơn là đi thuê để ở. Bạn sẽ gặp các trường đại loại như “Sao mày mua không mua luôn chung cư mà đi thuê làm gì?

Tháng trả 15 -20 triệu, trong khi tiền đó đi góp ngân hàng khi hết thời gian thì nhà thuộc về mình”. Chắc là nhiều người sẽ được khuyên như thế và cảm xúc cho thấy họ cũng nói “có vẻ đúng”.

Đa phần người ta khi mua cái gì đều để cảm xúc chi phối và đó là kiểu đầu tư “phi lý trí”. Tuy nhiên, nếu tính toán ra con số cụ thể thì liệu rằng cảm xúc của bạn có còn đúng nữa không. Cảm xúc có thể đúng hoặc sai nhưng con số thì “không biết nói dối”.

Giống như hồi nhỏ chúng ta thường nghe câu đô “một ký sắt và một ký bông gòn cái nào nặng hơn” cảm xúc ngay tức khắc cho rằng một ký sắt có vẻ nặng hơn nhưng thực tế khi đặt lên bàn cân thì 1 ký sắt và 1kg bông thì cũng nặng như nhau mà thôi.

ĐA PHẦN NHIỀU NGƯỜI CHO RẰNG CHUNG CƯ LÀ TÀI SẢN ?!

Đó là sai lầm lớn nhất khi người mua chưa tìm hiểu về sản phẩm đã vội vàng xuống tiền. Tôi xin nhắc lại, chung cư là một loại sản phẩm tiêu dùng tức là nó sẽ có giá trị giảm dần theo thời gian.

Do đó, trong quá trình sử dụng phải khấu hao giá trị của sản phẩm theo từng năm.
Nói suông thì chưa tin phải không, thực tế dưới đây sẽ cho bạn cái nhìn tổng thể hơn nhé.

– Dự án Seasons Avenue hiện đang được giao dịch ở giá 30tr/m2 trong khi cách đây 3 năm mở bán thì dự án lại có giá tới 40 triệu/m2

– Dự án Golden Land Mễ Trì cách đây 5 năm được mở bán với giá 36tr/m2, trong khi hiện tại bán lại chỉ được 30 triệu/m2

– Dự án Thăng Long Number One cách đây 2 năm được mở bán 40tr/m2 thì hiện tại đang giao dịch ở mức giá 35 triệu/m2

Còn hàng tá dự án ngoài kia, cứ sau khi bàn giao được 2-5 năm là nó giảm giá so với giá mua trước đó. Tôi đã nói rồi, đừng để cảm giác đánh lừa nữa, hãy nhìn vào thống kê, nhìn vào con số vì con số không biết nói dối.

Nhìn chung, chung cư là loại hình tiêu sản và có giá trị giảm dần theo thời gian do phải khấu hao theo từng năm. Tuy nhiên, một số sản phẩm vẫn có thể tăng giá nhẹ khi đi vào sử dụng.

Việc tăng giá này không phải do loại hình sản phẩm mà chủ yếu là do cung cầu quyết định mà thôi. Đa phần các khu vực khan hiếm quỹ đất để tiếp tục phát triển dự án thì chung cư sẽ tăng giá, đó là những chung cư nội thành, các quận trung tâm.

Tuy nhiên, giá cũng chỉ tăng đến một mức nào đó thôi rồi cũng giảm dần theo giá trị sử dụng. Còn những dự án ven đô, vùng ven thì đa phần người mua chỉ từ chết đến trọng thương mà thôi.

MUA CHUNG CƯ VÀ ĐI THUÊ CÁI NÀO LỢI HƠN VỀ MẶT LOGIC?

Đây là một bài toán về tài chính chi chít những con số nên có thể sẽ làm bạn hoa mắt đấy.

Đề bài của bài toán như sau:

– Đầu tư mua một dự án căn chung cư vùng ven, giá 3.5 tỷ/ đồng căn 2 PN. Nên nhớ với mức giá hiện tại tầm giá 3.5 tỷ thì bạn chỉ được mua chung cư hạng B thôi nhé, nếu là chung cư hạng A thì giá phải từ 5 tỷ cho căn 2PN là ít.

– Bạn có sẵn 30% tức là 1050tr, số còn lại vay ngân hàng trong thời gian là 20 năm.

– Lãi suất huy động của ngân hàng là 8%/năm, niêm thả nổi cho vay mua nhà là 4%/ năm. Tức là người mua nhà phải chịu lãi là 12%/năm khi mua nhà.

– Chung cư khi đưa vào sử dụng sẽ được khấu hao trong vòng 50 năm theo phương pháp khấu hao đường thẳng. Tôi thật nha, chung cư mà ở 50 năm thì nó cũng te tua lắm rồi, xuống cấp trầm trọng. Cứ nhìn vào chung cư Miếu Nổi Bình Thạnh đi, đã được 50 năm đâu mà nó te tua cỡ nào.

– Chung cư giá 3.5 tỷ thì giá thuê hiện tại rơi vào khoảng 12 -15tr, lấy trung bình là 13.5tr nhé. Giá này thường được các chủ nhà bao phí này nọ rồi, phí chắc tầm 300k/ tháng.

– Sử dụng công cụ tính lãi suất vay mua nhà của ngân hàng Techcombank để lấy thông số nhé.

Đề bài đã xong, bây giờ sẽ là lời giải cho bài toán này nhé:

1. Phương án 1: đi mua nhà

– Tổng số nợ phải trả trong vòng 20 năm cho khoản vay 2,45t là 2,952t. Chà căng à nha, như vậy mỗi tháng bạn phải trả tiền lãi vay để mua nhà trung bình là 12,3tr đồng.
– Khấu hao chung cư trong vòng 50 năm, trung bình là 5,83tr đồng.
– Phí này nọ, nếu bạn đi thuê sẽ được chủ nhà bao là 0,3tr đồng
Tổng số tiền bạn phải trả khi chọn mua chung cư hàng tháng là: 18,43tr đồng.

Đây là con số tôi chỉ tính trung hàng tháng thôi nhé, thực tế những năm đầu bạn phải trả phần lãi nhiều hơn rất nhiều (xem bảng tính). Do đó, khoản tiền phải trả thực sẽ cao hơn nếu tính theo time-value của dòng tiền.

2. Phương án 2: đi thuê

– Giá thuê chung cư: 13,5tr/ tháng

– Số vốn ban đầu không làm gì, đem gửi ngân hàng lãi suất 8%/năm, trung bình mỗi tháng được: 7tr.

Như vậy tổng chi phí bỏ ra nếu bạn đi thuê nhà để ở sẽ là: 13,5 -7 = 6,5tr/ tháng.

Con số tính toán đã chứng mình rồi, chắc mọi người cũng có câu trả lời rồi đúng không?

Tuy nhiên, do người Việt Nam mình vẫn thích sở hữu cái gì đó là của mình, của mình mới oai và oách. OK fine, như vậy tôi cho rằng, bạn cần trả thêm một hệ số “Sung Sướng” cho người sở hữu của riêng mình, nhân 2 chắc sẽ là một con số hợp lý. Như vậy, chi phí thuê nhà sẽ nhân hai vì nó không có hệ số “Sung Sướng” như sở hữu. Tổng chi phí sẽ là: 13tr/ tháng.

Các bạn “Sáng Mắt Chưa” đừng để cảm giác đánh lừa nữa, “Cảm giác có thể đúng hoặc sai nhưng con số thì không biết nói dối”

BẠN VẪN MUỐN MUA CHUNG CƯ?

Tốt thôi, nếu bạn thích an cư lạc nghiệp theo ông bà ta thì vẫn ok không sao hết. Tuy nhiên, bạn có thể tham khảo những ý kiến sau của mình nhé:

– Hãy thuê ở thử trước khi mua: bạn cần ở thử để xem loại hình sản phẩm này có hợp với bạn không. Nhiều người khi mua rồi lại hối hận, bán thì lỗ sấp mặt mà không ai mua vì ở không quen vì hàng sớm, quảng lý, cách sống của chung cư nó hơi khác.

– Bạn thử đi làm bài test từ chỗ đến nơi làm xem có chịu được không? Chung cư quận 2 (khu cát lái), chung cư Bình Tân, Chung Cư quận 12 mà đi làm quận 3, quận 1 thì thế nào, bạn chịu đựng được bao lâu?

– Tìm hiểu thật kỹ chủ đầu tư, các giấy tờ liên quan rồi hãy mua nhé: giấy phép dự án, giấy bàn giao đất, bảng thiết kế. Lưu ý: chung cư chỉ được mở bán khi đã có giấy phép xây dựng. Chủ đầu tư chỉ được ký hợp đồng mua bán khi đã có giấy nghiệm thu phần móng. Hãy tìm hiểu kỹ tất tần tật trước khi đặt bút mua nhé kẻo tiền mất tật mang.

Ok, kiên trì đọc đến đây thì chắc bạn cũng là người kiên nhẫn lắm rồi. Chúc bạn sẽ tìm được chân lý của cuộc đời mình.

(Theo Ryan Nguyễn)

Kien Tran

Vấn đề là nếu không ai mua chung cư mà chỉ đi thuê thì thuê trực tiếp từ CDT à bạn?

Nguyen Binh

Kien Tran câu hỏi của bạn ở thì tương lai, chắc phải chờ xem các CĐT có quyết định chính sách, định hướng gì mới không

Đảm Võ

Kien Tran thuê từ chủ tus nha anh. Mấy ng phân tích trái chiều thường đang gôm, và ôm hàng

Hoàng Thái

Thuê mà ở,có tiền thì cứ đất nền quất.

Trường Xuân

Gì cũng dc chung cư 50 năm thôi cuộc đời bao nhiêu năm mà tính quá,

Ninh Nấu

Các cụ nghĩ thế nào

Chứ nếu tôi có 3 4 tỷ tôi sẽ ko mua chung cư

Số tiền đó tôi đem gửi ngân hàng

Tiền lãi t đi thuê nhà

Cây Cỏ Dại

Ninh Nấu lãi suất có gánh được lạm phát và trượt giá đồng tiền không?

Rồi dần theo thời gian với số tiền gốc đó có mua được căn hộ ngon lành không

Ninh Nấu

Cây Cỏ Dại thế mua chung cu có được trường tồn theo thời gian ko

Khác gì đi thuê 40 50 năm mất 4 5 tỷ

Phạm Hồng Phong

Ninh Nấu đó là lý do tại sao anh khó có 3 4 tỷ.

Gia Vu

Bài toán đưa biến số sai ngay từ đầu, giá thuê sẽ luôn tăng từ 7-10% mỗi năm theo mức lạm phát và tăng trưởng kinh tế, và giá xây dựng nhà sẽ ngày càng tăng do chi phí nhân công vật liệu qui hoạch, giấy phép, xử lí rác thải ngày càng tăng, nên bảo nó luôn giảm theo đường thằng là không chính xác, hình sin với đáy đỉnh luôn tăng theo chu kì mới đúng, tương tự như đất. Và cái nhầm lẫn cơ bản là chưa biết tại sao chung cư hiện tại tăng giá, bản chất tăng là do giá đất tăng, nên cấu thành giá đất trên căn hộ tăng lên, đây mới là nguyên nhân chính căn hộ tăng giá, tương tự giảm giá cũng là do chung cư mua thời điểm sốt đất nên giờ giảm giá so với lúc mua ( các căn hộ này mua những năm 2011-2012).

Ninh Nấu

Gia Vu tôi thuê nhà hà nội

10 năm nay mới tăng thêm 500k

Gia Vu

Ninh Nấu bạn thuê ở đâu, chỉ có 6 tháng trở lại đây giá thuê chung cư trên địa bàn hcm và hn đều tăng 10- 20% chứ chưa nói 10 năm.

Nguyen Binh

Gia Vu tùy theo khu vực, tuổi đời chung cư nữa bạn 

Gia Vu

Nguyen Binh thật ra nên đi đóng thuế đất để hiểu nhà nước định giá chung cư như thế nào thì mới hiểu rõ vận hành giá trị của chung cư được. Giờ tiềm năng tăng giá nhất lại là mấy cái nhà tập thể chung cư cũ rách nát như nhiều người bảo ở nội đô vành đai 2 trở vào. Case tập thể đập đi xây lại toà nhà T palace Hàng Bài-LTK là ví dụ điển hình, từ nhà nát 2-3 tỏi giờ 300-500 tr/m2 , bán hay cho thuê dòng tiền đều tuyệt vời. Vấn đề là thông tin để biết chỗ nào cải tạo và dân tình đồng ý cải tạo, mỏ vàng này mới là thị trường lớn cho HN và HCM 10 năm tới

Nguyen Binh

Gia Vu mình thì ko phải và cg chưa đủ trình để thành 1 CĐT nên ko thể biết thuế đất ntn, chỉ cần giá đất 1 và khi bán ra giá gấp 5 to 8 lần thì ok, CĐT có lợi nhuận  ng ngày càng đông mà đất ko nở và đi đôi với nền kinh tế hiện đại là đô thị hóa, hiện đại hóa nên ng dân kéo về tập trung tại các Tp lớn , từ đó vđ phát triển nhà chung cư là điều tất yếu. Sự vận hành tại các tòa chung cư vẫn còn nhiều bất cập, chất lượng không đồng đều. Dân sống nhờ may rủi . Các tòa nhà CC cũ có rất nhiều và vị trí đắc địa cg ko ít, vđ còn lại là chính sách của bề trên thôi, vui nha bạn 

Trang Truong Thu

Gia Vu tăng ở đâu chứ chưa tăng kv m, m đang thuê CC Q7. Giá bjo vẫn rẻ hơn trước dịch 2tr/tháng, thuê full năm kiểu hộ gđ chủ còn mừng húm vì k lo bị trả nhà đứt đoạn, trống 1 2 tháng cg quá tội, và khu nhà m vẫn còn nh căn trống

Gia Vu

Trang Truong Thu tp HCM thì bong bóng thổi cũng rất to, chực vỡ, may hãm kịp giờ xì thôi, mà lần xì này cũng hơi ác đấy, nếu quả THM mà chót lọt thì ối zời ôi luôn, đấy là giá bán, còn giá thuê sẽ tăng nhanh trong 1-2 năm tới, bạn nên kí dài hạn với mức giá hiện tại. Chắc khu bạn trc dịch phục vụ người nc ngoài nhiều, nên chưa phục hồi đủ nhanh so với thị trường

Trang Truong Thu

Gia Vu khu nhà m ng Việt 95 - 97%, htai vẫn trống kha khá. Chủ muốn m kí 2 năm nhưng m chỉ kí năm 1. SG đang thừa cung do hậu dịch quá nặng nề. Về giá bđs m k bàn vì k mua bán, còn thuê thì nv

Quá Giang Mãnh Long

Với mình cc khá bất tiện,như vinhome q9 đang ở,nấu đồ ăn hơi mùi cái hàng xóm gọi điện báo qlcc lên nhắc nhở này kia,xem tivi trẻ con bật to tí cũng báo qlcc,ở thấy mệt

Khánh Hưng

cứ thuê cho sướng,chung cư mới bàn giao vẫn mới thuê lại rẻ ở chán đổi chỗ mới tiếp!tiền mua để đầu tư các kiểu cho sướng