Mua đất dự án chỉ được giữ Sổ đỏ tên công ty và giấy uỷ quyền liệu có an tâm ?!

Câu hỏi từ bạn Quỳnh Như

Cho mình hỏi mình mua đất của một công ty nhưng không đứng tên mà cty đứng tên. Mình giữ sổ đỏ và giấy ủy quyền mua bán thì có an toàn không ạ. Làm như vậy để việc mua bán nhanh chóng và lời hơn. Mình mong cả nhà tư vấn giúp. Cảm ơn ạ..

Câu trả lời từ chuyên gia Tran Tuyen:

Sớm mùng 4 mở mắt đã thấy mình được tag tên, thôi thì biết tới đâu chia sẻ tới đó, mọi người ai có thêm trải nghiệm thì hỗ trợ chia sẻ thêm cho mọi người trong phần comment bài em nha. Xin nhắc lại, tất cả mọi thứ trên đời này đều có rủi ro, chung quy là chúng ta cố gắng đưa rủi ro về mức thấp nhất có thể. Còn như đã xác định một ăn cả ngã về không, tất tay cho may rủi thì nó lại không dành cho những người ít tiền, hoặc gom góp, tích cóp làm của để dành. Người có 100 đồng mất đi 1 đồng nó khác với người chỉ có 1 đồng, khi đã mất thì người còn 99 đồng kẻ thì trắng tay.

Công ty em cũng từng đề nghị giao sổ cho khách hàng giữ, lý do là trong năm 2021, một dự án bên em đã ra sổ nhỏ, nhưng vì tình hình ảnh hưởng của dịch, phía công ty không thể tiến hành chuyển nhượng sang tên cho khách hàng. Nên cty em đã gửi văn bản thông báo rõ nền đất khách đã mua có sổ tương ứng số thửa số tờ, trong thời gian chờ đợi tình hình ổn và tiến hành chuyển nhượng, công ty em sẽ giao sổ cho khách giữ nếu khách muốn. Trường hợp này thật ra là để khách hàng an tâm về khoản tiền đầu tư cũng như tạo lập uy tín đối với khách hàng.

Riêng trường hợp như chị Quynh Nhu đã có Status chia sẻ, thì em xin mạn phép đoán phía công ty bất động sản đề nghị dùng hợp đồng ủy quyền là do chị chưa đủ hoặc không đủ điều kiện để sở hữu trực tiếp bất động sản tại Việt Nam. Còn về việc họ tư vấn cho chị là việc mua bán nhanh hơn, lời hơn chỉ đúng với trường hợp mua bán của chị với họ thôi. Thắc mắc của chị về tính an toàn, thì chị Hoa Phạm đã chia sẻ rất cụ thể trong phần comment. Em xin phép tổng hợp và bổ sung thêm để mọi người dễ cập nhật thông tin hơn nhé.

Trước khi chia sẻ mình muốn mọi người cần hiểu lại nghĩa của khái niệm ủy quyền, mọi người vẫn đang hiểu là khi được ủy quyền thì mình được toàn quyền quyết định. Nhưng xin hỏi cái toàn quyền đó là do bên ủy quyền trao cho chúng ta thì liệu chúng ta có thật sự được toàn quyền quyết định không? Chúng ta vẫn đang chịu sự khống chế và hạn chế từ phía bên ủy quyền, vì trên pháp lý bđs là họ đứng tên, không phải chúng ta, chúng ta chỉ đơn giản như một người đại diện, thừa hành cái quyền được giao thôi.

Tham khảo thêm:

Vậy việc mua bán BĐS bằng hợp đồng ủy quyền tiềm ẩn những rủi ro gì?

1. Giấy/hợp đồng ủy quyền mua bán do đơn vị pháp nhân có chức năng kinh doanh bđs cung cấp cho khách hàng thường không công chứng. Như vậy họ hoàn toàn có thể cấp mới giấy ủy quyền cho một khách hàng mới khác mà không ai có thể kiểm soát được. Người được ủy quyền có nghuy cơ mất tài sản, vướng vào tranh chấp.

2. Nếu bên ủy quyền – cty bđs có thay đổi về nhân sự cấp lãnh đạo (người tiếp quản mới không chịu trách nhiệm về những ký quyết của người cũ); hoặc nội bộ lục đục (không thống nhất với nhau trong các quyết định, đùn đẩy trách nhiệm cho nhau); tệ hơn cty phá sản thì tài sản đang được ủy quyền có khả năng bị phong tỏa, kê biên phát mãi.. Người được ủy quyền – tức người mua có nghuy cơ trắng tay.

3. Nếu bên được ủy quyền mất (chết) thì hợp đồng ủy quyền mất hiệu lực, tài sản được trao trả về cho bên ủy quyền. Người mua – bên được ủy quyền cũng có nghuy cơ trắng tay.

4. Nếu bên ủy quyền – cty bđs thông báo, khai báo mất sổ và xin cấp sổ mới thì quyển sổ bên được ủy quyền đang giữ - người mua bỗng chốc lại chẳng có chút giá trị gì bảo vệ quyền lợi cho người được ủy quyền nữa. Trắng tay là thật chứ không đùa.

5. Bỏ tiền ra mua BĐS nhưng lại cầm quyển sổ không mang tên mình, cầm thêm một cái giấy ủy quyền mua bán. Nhưng khi có bất cứ quyết định gì về mua bán cũng phải báo cho bên ủy quyền (ở đây là cty bđs), tức là không được tự do thực hiện các quyềngiao dịch thoải mái. Quyền sinh sát vẫn nằm ở phía ủy quyền là chính.

6. Khi bên được ủy quyền tìm được người mua và tiến hành giao dịch, nhưng bên ủy quyền – cty bđs không hỗ trợ thì người bán đứng vai trò là bên được ủy quyền sẽ phải chịu mức thuế thu nhập đến 2 lần, và là mức thuế dành cho doanh nghiệp chứ không phải cá nhân. Trường hợp này thì liệu lợi nhuận thu về lời hay lỗ?

7. Nếu hợp đồng ủy quyền nhằm mục đích trốn thuế, che dấu giao dịch bđs, thì khả năng còn có một hợp đồng mua bán khác được lập song song với hợp đồng ủy quyền. Trường hợp này hợp đồng ủy quyền được công chứng, nhưng hợp đồng mua bán thì không, nó là thỏa thuận ngầm của 2 bên mua và bán. Cả hai bên đều có thể quay xe, lật kèo nếu không muốn giữ giao dịch này. Chỉ cần khởi kiện ra tòa, chứng minh có tồn tại một hợp đồng mua bán nhưng được che dấu, núp bóng bởi hợp đồng ủy quyền. Thì hợp đồng ủy quyền sẽ được tuyên bố vô hiệu, hai bên hoàn trả lại những gì đã nhận và khôi phục lại tình trạng ban đầu. Cho dù có được pháp luật bảo vệ, thì nếu phán quyết được ban hành, bên kia có chấp hành hay không? Trường hợp này rủi ro đều có thể xảy ra cho bên ủy quyền – cty bđs và bên được ủy quyền – người mua là như nhau.

Những chia sẻ trên có lẽ cũng chưa đầy đủ và đúng cho tất cả các trường hợp ủy quyền, nó chỉ là một trường hợp trong rất nhiều trường hợp trong giao dịch bất động sản. Tất cả đều có lợi và hại, quan trọng phần lợi thuộc về ai, hại thuộc về ai.

Ngoài ra em cũng chia sẻ thêm, nếu trường hợp người mua có đủ điều kiện sở hữu bđs hợp pháp, thì đừng bao giờ nghe theo bánh vẽ hợp đồng ủy quyền. Đúng là trong giao dịch bđs người ta vẫn hay dùng ủy quyền, nhưng đó là những ủy quyền đơn giản, không ảnh hưởng lớn đến người sở hữu bđs, và nó cũng dựa trên niềm tin lớn. Đừng đưa cán cho người khác rồi mình nắm lưỡi dao, người chi tiền thường vẫn là người có nhiều rủi ro hơn người nhận tiền.

Note: không chỉ các loại bất động sản thuộc dự án mới xảy ra trường hợp này nhé mọi người, nó vẫn có thể xảy ra với những giao dịch cá nhân tổ chức đơn lẻ bên ngoài.

(Theo Tran Tuyen)

Hà Vũ

Cũng không cần giải thích nhiều đâu bạn. 

1) Sổ đỏ chủ có thể báo mất hoặc  công ty có thể bị mua lại (vì phá sản) => Vẫn ko có tên mình trên sổ. 

2) Giấy uỷ quyền có thể bị huỷ bất cứ lúc nào và không có giá trị pháp lý trong việc xác định #CHỦSỞHỮUSỔ

Phí Ngọc Quyết

Mình cũng đang quan tâm cùng câu hỏi . 
-Có dự án ở biên hoà hiện tại cđt đứng tên sổ , mình mua thì mình giữ sổ cđt chứ chưa sang tên đc . 
-Giá thì rẻ hơn dự án khác cùng vị trí khoảng 40% . Rất hấp dẫn nhưng rủi ro

Giáo Phan

Phí Ngọc Quyết 
1. Dự án đầu tiên ra tên sổ chủ đầu tư, sau đó mới sang tên khách hàng. 
2. Có phân khu buộc phải xây nhà mới được chuyển nhượng và phân khu được chuyển nhượng đất. Bạn kiểm tra lô đất đó thuộc trục đường nào?
Dự án này pháp lý ổn, bạn mua rẻ hơn không phải do chưa sang tên sổ được mà do dự án này CĐT đóng tiền sử dụng đất giai đoạn 1 trước khi áp khung thuế đất mới vì vậy bạn mua đợt đầu giá tốt hơn rất nhiều so với thị trường nhé.

Hoa Phạm

Mình góp ý kiến cá nhân như này: thứ nhất, tiền bạn bỏ ra mua thì bạn nên sang tên mình cho bảo đảm, đừng nghe ai nói kiểu tiết kiệm thuế phí này nọ kia (bản chất của việc đóng thuế phí chuyển nhượng cho NSNN là bạn được Nhà nước công nhận quyền sử dụng (đất), quyền sở hữu nhà ở.

Bạn đóng thuế phí là 1 khoản bảo hiểm an toàn cho số tiền bạn bỏ ra và khoản lợi nhuận sau này bạn nhận được).

Bạn bỏ tiền ra mà lại giao quyền sinh quyền sát cho bên khác thì bạn cẩn thận, bởi trong đầu tư bds không ít bài học dở khóc dở cười rồi, bao nhiêu vụ lừa đảo bạn ko tìm hiểu sao).

Thứ 2, giấy ủy quyền mua bán mà bạn nói, bản chất chỉ là tờ giấy lộn bởi nếu trong trường hợp này, có thể pháp nhân có chức năng kinh doanh bds ủy quyền cho bạn thì ko cần ra công chứng nhưng họ có thể thay đổi ủy quyền cho những người khác mà bạn ko thể nào kiểm soát được.

Chưa nói tới việc, nếu ko may bạn có vấn đề gì thì GUQ đó hết hiệu lực, lúc này ko phát sinh quyền thừa kế nào cả bạn nhé.

Thứ 3, dù bạn giữ sổ gốc mà cty kia báo mất sổ thì họ chỉ cần thủ tục niêm yết công khai tại nơi cty đó trụ sở trong 30 ngày là họ được cấp sổ mới.

Bạn làm được gì với cái sổ đang giữ trong két sắt nhưng thực tế đã ko đứng tên bạn và cũng đã bị thay thế.

Thứ 5, nếu lỡ cty đó ko ra hàng cho bạn như đã cam kết, bạn tự đứng ra bán mà cty đó ko hợp tác đứng ra ký hợp đồng chuyển nhượng, bạn ra phòng cc ký sang nhượng với vai trò là bên được ủy quyền thì khi đó thuế TN phải đóng là 2 lần, tính trên mức thuế suất dành cho doanh nghiệp, bạn thấy có lời hơn, có tiết kiệm hơn ko?

Vân Bùi

Đùa à bạn. :))) 1 ng bạn cũng giống như bạn, và sau đó mất tiền mất cả đất. Nên bạn đừng dại nhé. Hợp đồng uỷ quyền mua bán thì bên uỷ quyển huỷ lúc nào chả dc, lúc đó tiền bạn mất, sổ cũng ko đứng tên.

Nguyễn Văn Ý

Nếu là lần đầu chị tiếp xúc với HĐUQ thì e nghĩ chị nên bắt cty sang tên cho mình để đỡ lằng nhằng về sau. Giảm tiền lời 1 xíu nhưng đảm bảo được tương lai. Giờ tin dc bố con ông nào đâu ????

Hằng Huỳnh

Đất cty là đất sản xuất kinh doanh. Cty 1 thành viên còn đỡ, 2 thành viên cần biên bản họp đồng ý các tv. Giờ mình thành lập cty rồi sang tên. Bên bán xuất hóa đơn nộp thuế đất 10% VAT và 20% thuế thu nhập doanh nghiệp. Cái này trốn thuế rồi. Tới bạn bán đi bằng cách nào vậy. Ko biết rõ ko nên mua.

Tu Nguyen

An toàn bt mà, có công chứng uỷ quyền bán toàn phần và cầm sổ gốc lsao ng ta báo mất hay thế chấp NH đc, chỉ có 1 tình huống là cty đó bị kê biên tịch thu hết tài sản vậy thôi.

Liem Phan

À mình hiểu vấn đề rồi. Công ty không đứng tên có nghĩa là công ty chỉ đứng ra môi giới thôi. Còn bạn mua giữ sổ đỏ và giấy ủy quyền từ người mua thì cũng có giá trị pháp lý ngang nhau mà. Thay vì bạn mua công chứng sang tên của bạn mất khoảng thời gian 45-60 ngày hoặc lâu hơn. Nếu bạn muốn bán ngay cũng không được. Chỉ cần ủy quyền là được, giấy ủy quyền có giá trị pháp lý, giao dịch ok thôi

Thanh Nam

Chủ sở hữu là Cty thì quyền định đoạt thuộc pháp nhân, và rủi ro nằm ở pháp nhân đó và hoạt động kinh doanh của Cty đó.
Cty đó có thể thuộc quyền sở hữu của nhiều người và tài sản của Cty cũng bị ảnh hưởng bởi kết quả kinh doanh của nó.
Trường hợp xấu nhất Cty đó bị vỡ nợ thì tài sản đó chắc chắn quyền định đoạt thuộc toà á và chủ nợ, bạn không liên quan.

Nguyễn Thiên Dược

Phải là Hợp đồng ủy quyền được 2 bên kí với nhau tại Văn phòng công chứng mới k bị bên bán hủy ủy quyền mọi lúc. Nếu muốn hủy hợp đồng ủy quyền phải có mặt 2 bên. Giấy ủy quyền k được vì bên bán muốn hủy bất cứ lúc nào cũg đc. Đối với HDUQ nếu có 1 trong 2 bên mất thì hduy sẽ bị vô hiệu và ai đag đứg tên trên sổ là chủ nhân của nó

Lê Minh Thuận

Công ty đứng tên thì dù có ủy quyền cho ai, ủy quyền nội dung gì... thì sau này khi người được ủy quyền cần làm thủ tục công chứng vẫn bắt buộc phải có con dấu của công ty đóng vào.

Hoàn Nguyễn

Không nên mua nha bạn, trừ khi bạn có tiền xây dựng nhà được thì mua được vì dạng này là dạng chỉ cho sang tên khi đất dc xây nhà. 

Tuy nhiên có thể lách bằng cách chỉ xây móng cũng dc, nhưng hơi rắc rối. 

Còn Sổ ko đứng tên mình thì rủi ro đã có nhiều bài tư vấn từ trước rồi nhé bạn. 

Cầm HĐ uỷ quyền cũng rủi ro nha bạn.

Cuong Van Nguyen

Chắc là dự án nhà ở ( phải xây nhà hoàn công xong mới đc sang nhượng). Những dự án này chủ đầu tư có GPXD xong mình bỏ tiền xây, rồi đc nhiều nhiều chủ đầu tư sẽ hoàn công 1 lần ( nếu cty đoàng hoàng) k thì bán xong hết bỏ chạy lun

Anh Mai

Hôm qua tôi cũng vừa gặp 1 trường hợp ntn ngay mỹ phước 1.người mua 6 năm nay vẫn chưa có sổ, cứ 1,2 năm nó lại nói chồng thêm tiền cho nó làm nhanh ra sổ,mua từ 2015 đến nay 2022 vẫn chưa thấy sổ đâu cả...tôi khuyên bạn thật lòng,đừng mua đất dự án,đừng mua đất cty... có tiền bao nhiêu thì mua bấy nhiêu, đừng chê xa đừng mong gần, cứ thấy đất đẹp, tiềm năng đang phát triển, giá đất đang tăng dần thì đầu tư, và cái quan trọng là pháp lý phải rõ ràng minh bạch, phải có sổ hồng cầm tay,mắt phải thấy những tiện ích...

Eric Thanh

Số tiền lớn mà đt như vậy quá mạo hiểm.Bạn nên lv với cty sang tên sổ gấp.

Bình Chương

Nhanh gọn, tên đứng ủy quyền sổ đỏ là tên của mình là ok nha.

Phạm Hoàng

Thiếu rồi. Xem lại toàn bộ hồ sơ pháp lý khu đất đi...

Nguyễn Hùng

Nếu sang tên được là tốt nhất, ủy quyền không sao cả nhưng phải bán nhanh, tránh rủi ro , kiện tụng..