Một số kinh nghiệm xương máu cần lưu ý trước khi xuống tiền

CHIA SẺ BẤT ĐỘNG SẢN: KINH NGHIỆM VÀ MỘT SỐ ĐIỂM CẦN CHÚ Ý TRƯỚC KHI XUỐNG TIỀN

        Bài này mình viết là dành cho anh em trong vai trò làm khách, khi đi mua nhà có kinh nghiệm xương máu cần chú ý, hợp lý thì nghe, ko hợp lý thì bỏ qua.

        1/ Không quyết định chốt hạ khi xem nhà mẫu: câu chuyện của mình là 3 lần mình đi xem nhà mẫu là y như rằng cả 3 lần mình đều xuống tiền cọc. Không biết trong cái nhà mẫu ấy có bùa mê thuốc lú gì ko mà sao mỗi lần tui vô nhà mẫu là tui mê mẫn quá chừng :)). Anh em đi xem nhà mẫu khoan vội quyết định. Về nhà tĩnh tâm, qua cơn hưng phấn rồi hãy đưa ra quyết định sau.
     Một lưu ý, tất cả các chủ đầu tư khi làm nhà mẫu đều rất xuất sắc (sơn màu sang sáng, thiết kế đỉnh cao và diện tích thường to hơn thực tế (ví dụ: diện tích 75m2 thì nhà mẫu sẽ là 80m2 hay nhà 90m2 thì nhà mẫu thường 98-100m2). Cái này là chiêu của các chủ đầu tư, cho nên các bạn cần tĩnh tâm lại, thực tế căn nhà khi giao xác định chỉ tầm 60-70% nhà mẫu, hiếm khi được 80-90% lắm, cho nên đừng đưa ra quyết định khi đang xem nhà mẫu.
     
       2/ Hỏi rõ tất cả vấn đề pháp lý: khi chúng ta bỏ tiền ra mua vài tỉ 1 căn nhà nhưng dám hỏi anh em ở đây đã ai hỏi sale giấy phép chủ sở hữu (sổ hồng) mảnh đất dự án?? Có ai hỏi CĐT giấy phép xây dựng (bao nhiêu tầng, bao nhiêu hầm đối với chung cư, 1/500 đối với nhà phố). Mình chưa hỏi nhưng mai mốt sẽ hỏi về giấy phép thiết kế mặt  bằng (không biết có loại giấy đó không nhưng mình sẽ hỏi). Cá nhân mình khi sale chào 1 dự án giới thiệu có tập đoàn quản lý lớn thế giới vào hợp tác mình đòi xem luôn hợp đồng kí kết giữa đơn vị đối tác với CĐT (và bạn sale của mình đưa ra được, nên mình quyết định xuống tiền).

       3/ Làm rõ các vấn đề về thủ tục cho vay, dạo gần đây các dự án mới đều liên kết ngân hàng cho vay ko lãi xuất 12-24-36th bla bla bla…. NHƯNG NHƯNG NHƯNGGGGGG có 1 chữ nhưng khổng lồ các bạn cần làm rõ là điều kiện cho vay, giải ngân, thủ tục ra sao. Bằng chứng đau đớn và rõ ràng nhất là dự án của V ở Q.9 ngân hàng hỗ trợ đó nhưng sau này lòi ra đủ thứ phải có tài sản thế chấp, mức lương… rồi những điều kiện phát sinh, rồi phải mua gói bảo hiểm đính kèm bla bla bla…. nhiều nhà đầu tư lúc này kẹt cứng ở giữa tiến thoái lưỡng nan… bỏ dễ mất cọc mà chờ bank giải ngân thì lòi ra thêm maya cái quy định mới…
         Một ý nhỏ về thủ tục và lãi suất cho vay khi mua nhà ae cần hỏi rõ và hiểu kỹ “lãi suất cam kết và lãi suất thả nổi” đặc biệt là “lãi suất thả nổi” rất nhiều ae đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính ngộp ngân hàng là ở vụ “thả nổi” này đây.
       
        4/ Xác định thời điểm vào tiền: đối với người mua ở thật hoặc giữ của thì cứ rẻ hợp lý là vô thôi. Còn đối với dân đầu tư thì có những móc cần vào tiền trước, vì sau móc này giá sẽ nhảy lên 10-30% tuỳ từng dự án, độ hót, khả năng marketing, kỹ thuật làm giá và uy tín của CĐT. Thường có những móc như sau: 
       Đối với chung cư: thông tin, móng- hầm, khối đế (shophouse), trên shophouse đến 1/3, 2/3 đến cất nóc, lễ cất nóc,  bàn giao hoang thiện, 2-3 năm sau khi bàn giao nhà, ra HĐMB, ra sổ….
     Đối với nhà phố dự án: thông tin, móng, xây khung, hoàn thiện thô, giao nhà, ra HĐMB, ra sổ…

         5/ Phương án ra hàng: cái này thì anh em mua đầu tư cần chú ý thôi. Có 1 số bạn chỉ lăm lăm me me mua nhà cho được giá rẻ, mà quên mất vì mình là dân đầu tư, mục đích cuối cùng vẫn là ra hàng. Hiện nay có rất nhiều ng khen V Q.9 ngon, giá lên, nhưng dám hỏi khả năng thanh khoản có tốt ko? Cho thuê bao nhiêu/tháng? so với số tiền bỏ ra thì tỉ suất sinh lời có ổn không? mà thôi ko nói nhiều soẹ các bạn sale ném đá vỡ đầu :))…. nói chung phải tính toán phương án ra hàng rồi hãy xuống tiền. Cách tính toán kỹ năng ra hàng như thế nào mình sẽ có 1 chuyên đề riêng nói về vấn đề này…

        Kết: còn rất rất nhiều thứ để share cho ae mà viết dài quá sợ bị mọi người không thèm đọc :))… thôi đi xây nhà tiếp, mấy bữa nữa sẽ viết bài về xây dựng cho mọi người tham khảo…

(Theo Lê Tuấn Anh)