Liệu có còn sốt đất - sốt bất động sản tại Việt Nam trong tương lai ?

LIỆU CÒN SỐT BẤT ĐỘNG SẢN TRONG TƯƠNG LAI?

Đây là một câu hỏi khó, và tuỳ mỗi người sẽ có những nhận định riêng.

Tuy vậy, với cá nhân mình, ngay thời điểm này, dựa trên dữ liệu thu thập được thì có một vài ý kiến như sau:

(1)
Dân số:
1.1_ Trong khoảng từ năm 1975 đến năm 1995, có khoảng 25 triệu người được sinh ra. Nhóm này phần lớn là Gen Y, là nhóm thích khám phá, được đi học đàng hoàng, và NGHÈO. Nghèo vì cha mẹ họ không đủ giàu, cũng như phải bán đất bán đai để cho con đi học, và đặc biệt là gia đình thường đông con nên nhóm này phải bươn chải tự lập nhiều.

1.2_ Và vì đặc trưng như thế, nên nhóm này có nhu cầu mua nhà cao là bởi vì họ không có nhà, không được thừa kế nhà và là nhóm "thoát ly" khỏi nơi họ sinh ra và lớn lên. Một số lượng nhiều như thế nên sẽ tạo ra một lượng cầu lớn.
1.3_ Thờ của gen Y đã qua và nhiều người đã ổn định. Người cần nhà trong thời gian tiếp tiếp theo là đời cuối gen Y và gen Z. Gen Z ở VN cũng có khoảng 25tr người, tuy nhiên điều kiện của gen Z khác với gen Y, và đương nhiên nhu cầu tích luỹ tài sản của gen Z không nhiều bằng gen Y.

1.4_ Dự báo đến năm 2050, dân số Việt Nam chỉ chưa tới 110tr người, nghĩa là thêm gần 30 năm tới, thì chúng ta tăng khoảng 10tr người thôi. Mà nhóm 10tr này là con của gen Z, là nhóm khá đầy đủ về mặt vật chất, cũng như khả năng tiếp cận thông tin sẽ cao và đầy đủ.

(2)
Quy hoạch:
2.1_ Với các động thái và cách làm của các nhà hoạch định chính sách, thì tới năm 2030, quy hoạch sẽ dần công khai và ổn định. Việc tính toán để có đủ đất ở cho dân là không còn khó khăn như trước, vì hồi trước khó để kiểm soát dữ liệu, thống kê... nhưng bây giờ nhờ sự phát triển của công nghệ, thì mọi thứ số liệu trở nên rõ ràng hơn nhiều.
2.2_ Khi quy hoạch ổn định thông tin thông suốt, thì việc tạo ra đủ sản phẩm cho cung cầu thật là không khó.

(3)
Mức giá và thu nhập
3.1_ Thu nhập trung bình của người Việt hiện nay loanh quanh đâu đó 4.110usd, hay khoảng 100tr/năm.
3.2_ Việt Nam hiện tại có gần 30tr hộ gia đình, tính trung bình là 3.5 người / hộ, thì mỗi năm mỗi hộ gia đình có thu nhập trung bình 350tr.
3.3_ Mức lương tháng trung bình sinh viên mới ra trường hiện nay khoảng 8-10tr, và tịnh tiến lên khoảng 25-30tr ở tuổi 30, và có thể sau đó sẽ không tăng thêm hoặc tăng ít. Vị chi là khoảng 400tr/năm cho 1 người.
3.4_ Chưa có thống kê về giá đất ở của các vùng một cách cụ thể, tuy nhiên nếu tính sơ bộ sau đợt sốt đất vừa qua, giá đất của hầu hết mọi nơi đã được nâng lên một tầm cao mới, ở quê thì thu nhập ròng 5 năm sẽ mua được 1 căn nhà, còn ở Thành phố thì tối thiểu 10 năm, ấy là chưa kể chi tiêu.
3.5_ Về cơ bản, chỉ dựa theo thu nhập để kiếm nhà là khó, chỉ có đầu tư kiếm lời thì may chi. Tuy nhiên đầu tư ở Việt Nam lại chủ yếu đầu tư Bất động sản, đấy là vòng luẩn quẩn.

(4)
Vòng luẩn quẩn
4.1_ Theo thống kê của Bộ xây dựng, năm 2022 thì cả nước Việt Nam có 785.637 giao dịch, trong đó 630.881 giao dịch là đất nền, chiếm 80%. Mà chúng ta cũng biết giao dịch đất nền chủ yếu là đầu tư hoặc mua để dành, chứ không phải là nhu cầu ở thật.
4.2_ Khi mua đầu tư, chúng ta chỉ quan tâm đến việc là làm sao bán ra được với giá cao hơn, tâm lý "Người thì sinh thêm chứ đất không nở ra" khiến cho mọi người có tâm lý chung là kiểu gì trong tương lai lại chả thiếu đất, bán không được hôm nay thì 5 năm, 5 năm không được thì 10 năm. Ít ai nghĩ rằng 10 năm sau thì ai sẽ ở được cái chỗ chúng ta đang mua? Để phân tích một cách lý trí hoàn toàn không khó, chỉ cần dự báo 10 năm tới dân khu đó tăng thêm bao nhiêu, thì sẽ biết họ có cần "lan" sang chỗ chúng ta đang mua để ở hay không là biết liền.
4.3_ Khi đầu tư, thì chúng ta chỉ cần quan tâm đến việc sau này bán được giá cao hơn, chứ không quan tâm lắm đến việc cuối cùng nó sẽ làm gì. Dù sao đất ở là để ở, nhưng mà tâm lý chung là mua kiếm lời, ở là mục tiêu số 2. Tâm lý này hiện vẫn tồn tại.

(5)
Kết luận: Nói một cách lý trí và theo số liệu, thì trong tương lai sẽ khó để tiếp tục có sốt đất như trong quá khứ, lý do là vì:
5.1_ Cơ cấu dân số, tâm lý, nhu cầu khách hàng thay đổi. Cụ thể là nhu cầu ở sẻ giảm xuống, vì khách hàng không thiếu nhà như trước.
5.2_ Sự điều tiết của các nhà hoạt động chính sách sẽ giúp thị trường nhìn chung là không khan hiếm nguồn cung. Sẽ không thiếu đất ở như chúng ta vẫn nghĩ.
5.3_ Giá giờ đang cao so với thu nhập rồi, nên phải chờ cho thu nhập đuổi kịp đã.
5.4_ Tâm lý đầu tư của các NĐT Bất động sản.

Nhưng.

Trong 04 lý do trên, thì lý do sau cùng lại là lý do quan trọng nhất. Nếu các nhà đầu tư BĐS hành động theo lý trí, theo số liệu thì có thể mọi thứ sẽ diễn ra như vậy, thị trường sẽ dần ổn định. Nhưng nếu NĐT hành động theo cảm xúc là chính, thì chưa biết điều gì sẽ xảy ra. Vì cảm xúc là thứ cực kỳ khó nắm bắt, khi cảm xúc dâng cao thì chưa biết điều gì xảy ra.

Bán BĐS bằng event, thổi giá theo các khu vực... đấy là lúc mà cá mập, CĐT đang đánh vào tâm lý, cảm xúc của khách. Cách này vẫn luôn hiệu quả trong gần chục năm qua. Nếu tương lai mọi thứ vẫn diễn ra như thế, thì e rằng mọi dự báo sẽ trở nên sai lầm, vì làm sao  dự báo được cảm xúc.

(Theo Đức Lê)

An Thư

Giá nhà HN vẫn đang leo lên những nấc thang mới ạ

Daniel Phan

Gen Z ở các vùng miền khác sẽ tranh nhau mua nhà ở HN & SG & các nơi đảm bảo chén cơm cho họ.

Duc Le

Daniel Phan Lấy tiền đâu để mua, mà nó chỉ ở SG vs Hn là chính, đâu có ở các tỉnh

Thịnh Lê

1 góc nhìn khác: Ngoài vai trò là "Hàng Hóa" thì BĐS còn vai trò là "Vật Ngang Giá Chung", chừng nào NH còn lấy BĐS làm TSBĐ chính, thì BĐS còn dài, còn là nơi "Tích lũy thặng dư của XH"

Han Dao

Thịnh Lê thấy anh này nói chuẩn này có những cái chả sử dụng bao giờ luôn giá vẫn cao. Bds là cả thể giới cho vay chứ đâu phải riêng việt nam

Khá Spikes

Như vậy là Đức Lê đã chọn cảm xúc vì nếu chọn theo số liệu thống kê thì khó cho Remaps có thể phát triển. Ko sốt bđs thì môi giới sẽ bỏ nghề -> ko quảng cáo mua bán bđs -> Remaps ko có nguồn thu chính. Căng à nha.

Duc Le

Khá Spikes Remaps chỉ cần 5000 môi giới và mỗi môi giới chi 10tr/năm thôi. Hiện nay có 350K môi giới, lúc thị trường sốt thì môi giới chi chục triệu mỗi tháng lận.

Manh Hung

Nếu dân đầu tư kiểu cảm tính thì dân tộc đó còn nghèo và quốc gia đó mãi lạc hậu

Nguyễn Đức Tín

Đa số mua bds theo cảm xúc là chính anh. Không phải ai cũng đủ kiến thức và lý trí để nhận định nên hay ko nên trong mua và đầu tư bds!

Đàm Nhài

Người sinh thêm đất không nở ra, nhưng thời ông bà mỗi ng có 7-8 ng con là bình thường, đời bố mẹ nhà nào có 3-4 đứa đã hiếm, giới trẻ giờ kết hôn muộn, độc thân, đẻ ít con hay ko sinh con ngày càng nhiều, số trẻ em sinh ra ít đi, dân số dần già hoá. Nhật, hàn , TQ đối mặt với thừa nhà cửa vì dân số già hoá thì vn cũng sẽ vậy

Đình Nguyễn

Thêm cái này nữa anh nha. Tại sao mỗi chu kì sóng 10-12 năm thì sẽ có những chu kì 3-5 năm tăng x5 x7 x10 và giật về 2-3 năm x2- x3 là tối thiểu.
Tại sao người giàu càng muốn sở hữu nhiều bds và muốn định giá ngày càng cao cũng có lý do cả

Đỗ Lân

Tốt nhất là lấy sớm đẻ nhiều, khuyến khích mỗi đôi đẻ 3-4
đứa, không thì nền kinh tế lao đao về mọi mặt