Lãi suất và sự ảnh hưởng đến thị trường bất động sản Việt Nam

(Bài viết chia sẻ quan điểm cá nhân của tác giả To Anh Hung)

Lãi suất và sự ảnh hưởng đến thị trường bất động sản Việt Nam

- Thật sự thì đợt này mình xem trong các hội nhóm BDS , các chuyên gia BDS nói rất nhiều về vấn đề lãi suất tăng .

- Tuy nhiên việc lãi suất tăng là một trong những công cụ ở chính sách tiền tệ và người quyết định là NHNN . Và mình cũng có nói chuyện vs các anh em làm BDS họ chỉ hiểu một cách cực kì máy móc là lãi suất chỉ tăng khi lạm phát (năm 2022 khoảng 4% ), tuy nhiên đợt tăng lãi suất thời điểm này của NHNN hoàn toàn không phải vì lạm phát mà nguyên nhân là do tỷ giá .

- Thật ra để hiểu được điều này thì thường các anh chị làm BDS với kiến thức về kinh tế vĩ mô , tài chính chưa có nhiều sẽ hơi khó hiểu . Tuy nhiên hiểu 1 cách nôm na dân dã để ổn định tỉ giá NHNN có 3 công cụ :

1) Bán dự trữ ngoại hối

2) Nâng tỷ giá trung tâm hoặc gia tăng biên độ

3) Tăng lãi suất trong nước để giảm chênh lệch giữa VND và USD (DXY) .

Thật ra thì NHNN đã thực hiện đồng thời cả 3 công cụ này . Đầu năm 2022 với 110 tỷ USD dự trữ ngoại hối tương đương khoảng 16 tuần nhập khẩu tuy nhiên bán liên tục để ổn định tỷ giá và đã bán và chỉ còn khoảng 85-90 tỷ USD tương đương khoảng 12 tuần nhập khẩu là đã đến ngưỡng không thể bán thêm . Sau đó thì nâng tỷ gia trung tâm , gia tăng biện độ từ 3% lên 5% ngoài ra với 2 lần tăng lãi suất điều hành thì tỷ giá mấy tuần gần đây đã ổn định hơn .

Ngoài ra hôm nay CPI Mỹ tháng 10 thấp hơn dự báo + lãi suất Bond Mỹ giảm , DXY giảm có thể đánh dấu việc tạo đỉnh lạm phát ở Mỹ thì FED có thể sẽ chậm lại việc tăng lãi và giảm bớt việc tăng từ 75 điểm xuống 50 hoặc 25 thì vấn đề TỶ GIÁ sẽ đỡ căng thẳng hơn .

Quay lại vs BDS Việt Nam yếu tố nước ngoài ảnh hưởng là 1 phần tuy nhiêm nội tại Việt Nam cũng liễn tiếp xảy ra các vấn đề về trái phiếu của các tập đoàn BDS như tân hoàng minh , vạn thịnh phát . Làm cho việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp qua nghị đinh 65 sẽ khó khăn hơn . Rất nhiều doanh nghiệp đã mua lại trước hạn hoặc huy động các nguồn để đảm bảo việc thanh toán trái phiếu đúng hạn .

Với cuộc khủng hoảng kép chi phí vốn tăng (lãi suất) + niềm tin ( trái phiếu ) không quá lạ khi thị trưởng cố phiếu sụt giảm còn hơn cả thời kì Covid .

Còn thị trưởng bds thì bị giới hạn room + lãi suất tăng cũng làm thị trường trầm lắng .

Tuy nhiên đợt này mình có chia sẻ bài về anh Thuần Chu nói về việc anh đọc bài báo NHNN bơm tiền và dự đoán lãi suất sắp giảm là hoàn toàn SAI .

Việc bơm hút tiền ở thị trường 2 (liên ngân hàng) là chuyện hết sức bình thường để đảm bảo thanh khoản cho hệ thống tuy nhiên thị trường 1 ( dân cư và doanh nghiệp ) tách bạch hoàn toàn và khi FED dự kiến trong năm 2023 sẽ duy trì mức lãi khoảng 5% thì rất khó lãi suất cho vay ở Việt Nam giảm được và mĩnh nghĩ sẽ duy trì huy động ở mức 10% và cho vay 14-15% tuy nhiên có nhiều người dự báo lên 18-20% vào năm sau thì mình nghĩ sẽ khó thành hiện thực vì việc lạm phát tạo đỉnh ở Mỹ đã diễn ra .

Kết luận :

- Với lãi suất 14-15% năm 2023 thì BDS sẽ tiếp tục trầm lắng dù có room mới của năm 2023 thì việc vay với lãi cao sẽ rất rủi ro cho việc dùng đòn bẩy để mua BDS .

- Không loại trừ khả năng sẽ có xảy ra cắt lỗ các BDS ở tỉnh tăng nóng 2020 2021 ngoài ra các bds này ko mang lại dòng tiền vì chủ yếu là đất nền .

- Tuy nhiên giá thuê nhà ở các thành phố lớn sẽ có xu hướng tăng vì với lãi suất cao người dân có nhu cầu ở thực sẽ đi thuê nhà nhiều hơn là việc mua BDS đẩy CPI ở việt nam tăng lên thì năm 2023 chúng ta sẽ phải xem xét vấn đề lạm phát .

Ngoài ra mình cũng rất mong các chuyên gia hay thầy dạy đầu tư BDS có thể học thêm kiến thức về kinh tế vĩ mô , tài chính để nếu có đi chia sẻ hoặc đào tạo cho mọi người thì cũng nên hiểu đúng chứ đừng vì đồng tiền mà gây hại cho những người học viên của mình .

(Theo To Anh Hung)

Kiệt Vũ

Đọc cái thấy tươi, hổm rày toàn tin gì đâu ko, u ám

Nam Nguyen Tien

1 bài viết tuy hơi trễ nhưng không muộn

Quang Pham

Không có cái j là đúng hoàn toàn nên khoan tự khẳng định và đi khuyên

Dừa Xiêm Bảo Châu

đồng ý với quan điểm này

Nguyễn Hữu Thanh

Biết là những bài báo đó là nói chung chung. Nhưng cũng tốt trong thời điểm này. Để ae còn có chổ bấu víu về tinh thần. Khó khăn thì ai cũng đã thấy rồi vì nó đụng đến chén cơm ai cũng tự cảm nhận được.

Sơn Tùng

2023 chính phủ sẽ đẩy mạnh đầu tư công cực gắt, GDP cũng phấn đấu 6,5% nên 1 số phân khúc vẫn có cửa ăn.

Thiên Gia Phước

lần này cái cốt lõi là bài toán năng lượng

Phạm Diệp

Những gì bạn nói về tác động của lãi suất và ai điều hành thì ae đã chia sẽ trên room rồi nên ko có gì mới (chắc bạn xót bài thôi).còn cpi Việt Nam thì tôi tin chắc cỡ 50...--70% so thế giới thôi măc dù báo chính thống nói rất sát.các chỉ số Basel của ngân hàng vn,thế giới có ai tin đâu ,bằng đại học vn nói ai tin đâu (cái này là tối nói lại thầy Hoàng c g Khánh cách đây 10 năm) . Trích kết luận 1 bài :Do sự khác biệt trong quyền số tính CPI và chính sách điều hành nền kinh tế ở từng quốc gia, nên giá cả tăng là hiện tượng toàn cầu, nhưng không phải ở đâu lạm phát cũng giống nhau./.

To Anh Hung

Phạm Diệp cảm ơn bạn đã đọc hêt bài viết dài của mình . Việc ở việt nam lạm phát chỉ khoảng 4% năm 2022 mà ở các nước khác như Mỹ thì là do việc bơm tiền ( phát tiền trực tiếp cho người dân ) + nới lỏng định lương QE + Đứt gẫy sản xuất do trung quốc zero covid . Ở châu âu thì chiến tranh UK vs Russia yếu tố năng lượng gây ra lạm phát . Chính vì thế thật ra việc lạm phát ở việt nam bao nhiêu thì sẽ có rất nhiều ý kiến tuy nhiên mình hay phân tích trên số liệu , còn nếu đã không tin số liệu thì tất cả các phân tích và dự đoán đều rất khó . Chúc bạn ngày mới vui vẻ .

Phạm Diệp

Thanks bác,chỉ số 4% là của tổng cục thống kê đưa ra.tuy nhiên ,cần có cái nhìn đa chiều.(mình ko phải phản động đâu nha) .truyền thông là để định hướng dư luận còn các bài báo(BDS....) thì thuê viết 30s(chứ mấy ông viết báo thì biết gì về bds ....).cuối cùng,cũng phải sử dụng các chỉ cpi ,gdp ,dân sồ thu nhập....để dự báo nhưng phải có cảm nhận riêng chứ ko thể tin 100% dc.

To Anh Hung

Thị trường 2 ( liên ngân hàng ) việc bơm hút liên tục là chuyện bình thương và không có nghĩa bơm tiền , hạ lãi suất ở thị trường 2 là lãi suất ở thị trường 1 sắp giảm .

Hung Tran

Bài viết rất hay, kiến thức chuẩn, có 1 điều mình nhấn mạnh là bạn dùng từ các chuyên gia là không chuẩn, bởi bọn đấy chưa đủ trình làm chuyên gia, kiến thức vĩ mô còn quá non như thế sao gọi là chuyên gia

To Anh Hung

Hung Tran chuyên gia trong lĩnh vực BDS thì theo mình cũng có thể gọi là chuyên gia rồi . Tuy nhiên việc không có kiến thức mà nói để F0 nghĩ là lãi suất giảm rồi vay thêm tiền mua BDS thời điểm này rủi ro khá lớn . Ngoài ra có thể chính các chuyên gia muốn thoát hàng để bán lại cho F0 hoặc học viên thì càng nguy hiểm hơn .

Hung Tran

To Anh Hung phải có tâm và có tầm mới gọi là chuyên gia, phát biểu vài ba câu ai cũng biết rồi đến cái kiến thức vĩ mô không lắm rõ, ko nhận định được thị trường tương lai thì sao dùng từ chuyên gia được, vậy bản thân mình cũng có thể gọi từ chuyên gia rồi