Giá bất động sản Việt Nam hiện nay có hợp lý

GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM HIỆN NAY CÓ HỢP LÝ ?

Nếu có cuộc khảo sát về giá nhà đất tôi tin rằng có 99% người dân sẽ trả lời là hiện nay giá quá cao. Nhưng chính những người này lại luôn tìm cơ hội để mua BĐS nếu phù hợp với khả năng tài chính của mình. Như vậy suy nghĩ giá BĐS cao chỉ là vô thức, còn thực ra lý trí họ nghĩ giá còn có thể tăng nữa.

Chúng ta cùng xem xét câu hỏi "liệu giá BĐS hiện nay có hợp lý hay không". Không thể đánh đồng tất cả, mà phải chia BĐS thành nhiều phân khúc khác nhau.

1. Nhà phố mặt tiền

- Đây là phân khúc chỉ dành cho giới có tiền.

- Giá mặt tiền ở Tp.HCM đang dao động khoảng 400 triệu - 2 tỷ / m2. Những căn nhà mặt tiền chủ yếu để kinh doanh hoặc cho thuê. Nhưng với tình hình dịch bệnh suốt 2 năm qua, kinh doanh hay cho thuê đều không hiệu quả.

- Giả định một căn nhà phố mặt tiền có giá 16 tỷ, cho thuê được khoảng 30 triệu / tháng, có nghĩa là sau khi trừ thuế sẽ mất khoảng 60 năm sẽ thu hồi vốn. Với P/E = 60 thì có vẻ giá đắt và không hợp lý. Nhưng giống như trong chứng khoán, hàng Bluechips phải chấp nhận ở P/E cao.

- Tôi tin rằng dù có thể tăng chậm hơn các phân khúc khác, nhưng giá nhà mặt tiền vẫn không thể giảm.

2. Nhà phố hẻm

- Đây là phân khúc được nhiều người ưa chuộng bởi tính tiện dụng trong giao thông, có thể xây cao cho đại gia đình nhiều người sinh sống.

- Giá hiện nay của phân khúc này khoảng 150 triệu - 300 triệu / m2 tùy là hẻm rộng hay hẹp.

- Đa số những căn nhà ở đây dùng để ở.

- Đây là nhu cầu thực, cho nên không tính được P/E vì họ mua không phải để đầu tư. "Ở đâu quen đó" là thói quen của nhiều người dân VN. Chính vì thế những nơi trung tâm dù có hơi chật chội vẫn sẽ là phân khúc được săn đón.

- Tôi tin rằng giá của phân khúc này sẽ tăng.

3. Nhà chung cư

- Đây là điểm rất thú vị khi tư duy trước đây của người VN "ghét ở nhà tập thể".

- Những khu tập thể của Liên Xô xây cho VN thời bao cấp ở Hà Nội luôn là nỗi ám ảnh bởi sự chửi bới, bừa bộn, lấn chiếm và chung đụng. Chính vì vậy giá chung cư cách đây 10-15 năm còn khá mềm.

- Nhưng khi nhiều người được trải nghiệm cuộc sống chung cư tầm trung và cao cấp, họ nhận ra sự ưu việt hơn hẳn so với nhà mặt đất. Đó là không gian sống, môi trường xanh và những tiện ích nổi trội khác.

- Giá chung cư khu trung tâm ngày càng tăng, kể cả chung cư cũ tầm 15 năm giá cũng tăng.

- Với quy hoạch mới không phải là kiếm miếng đất, rồi cứ chồng tầng lên thành chung cư, mà phải có cảnh quan, có công viên nội khu, thì chung cư tầm trung và cao ngày càng hiếm.

- Giá phân khúc này tôi tin là sẽ tăng mạnh. Đặc biệt những khu vực có sông ngòi, có không gian rộng như Thủ Thiêm, Nhà Bè, sẽ có sự bứt phá về giá.

4. Dự án đất nền và chung cư

- Phân khúc này chủ yếu phát triển vùng ven và cận thị, đa phần đều đóng tiền theo tiến độ.

- Nhưng người mua hầu hết đều là dân đầu tư, coi kênh này là kênh kiếm lợi nhuận.

- Tuy nhiên có một nghịch lý đang xảy ra ở phân khúc này là giá thứ cấp đang rẻ hơn giá do chủ đầu tư tung ra.

- Ngoài ra một khi chính phủ siết chặt hơn Trái phiếu sẽ có thể gây khó khăn trong việc tìm nguồn vốn của nhiều dự án. Thiếu vốn, giá vật liệu tăng, cũng làm cho giá bán từ gốc chủ đầu tư tăng.

- Còn một vấn đề nữa khi lãi suất tăng lên, sẽ có một bộ phận nhà đầu tư bán tháo dự án để chuyển kênh GTK. Cho nên đây là phân khúc rất cần thận trọng, vì có thể bị mắc nghẹn ở đỉnh trong ngắn hạn.

- Dù về dài hạn có lẽ vẫn sẽ có lời, nhưng tỷ lệ lợi nhuận không như kỳ vọng.

5. Dự án nghỉ dưỡng hoặc nhà đất tỉnh.

- Đây là phân khúc cũng mang tính đầu tư đón đầu, chứ không có giá trị sử dụng ngay.

- Có thể những người mua cách đây 5 năm bây giờ thấy giá cũng tăng, nhưng bản chất thanh khoản thấp, đôi khi chỉ là những cơn sóng do con người tạo dựng, thao túng.

Khi đất nước phát triển hơn, bạn sẽ muốn ăn ngon hơn, mặc đẹp hơn, chiếc xe oto hay những chuyến du lịch, không còn là quá hiếm, thì nhà đất đã được nhìn với góc độ khác. Dân cư tăng lên tập trung ở các thành phố lớn càng làm nhu cầu mua nhà đất tăng. Đúng như câu các cụ nói "Người thì sinh ra được, chứ đất có nở ra đâu". Chưa kể, dòng tiền là hữu hạn, nếu bạn đã từng cười và sau đó ôm đầu khóc nức nở vì tiền tã sữa cho con bay theo ck hay coin thì nhìn qua BĐS rõ ràng vẫn là kênh đầu tư có thể chưa có chỗ an cư nhưng vẫn giúp bạn kê gối ngủ ngon mỗi ngày.

(Theo Phạm Khoa)

Calvin Klein

Bài này chỉ đúng 1 phần thôi.  Thực sự giá quá cao so với thu nhập nhiều

Phạm Khoa

Calvin Kean quan điểm và góc nhìn của ng đọc ở đâu thì sẽ đúng ở đó b ạ

Calvin Klein

Phạm Khoa mình cho thuê nhà các cặp vợ chồng. Họ có trình độ,  thu nhập cao hơn so với tuổi mình thời đó. Để họ có thể mua được nhà bằng tuổi mình là không thể. Bạn có thể mang tư duy sale, tiếp xúc với khách hàng có vài chục, trăm tỷ nên có chút chủ quan khi đánh giá giá nhà không quá cao

Steve Nguyễn

Tóm lại 
1. Nên đầu tư bds hơn là mấy thứ khác
2. Né đất phân lô

Dương Phàm

Steve Nguyễn đất phân lô ở VN mình theo kiểu, phép vua thua lệ làng. Mỗi nơi làm 1 kiểu, quy định 1 kiểu, không đồng bộ. Nên mới xảy ra nhiều vấn đề.

Nguyễn Xuân Tú

Steve Nguyễn quan trọng phân lô ở đâu . Chứ đất quận tp phân lô chả mua vội :))) chứ về tỉnh vùng ven mà mua có 80-100m2 thì né là đúng

Andy Thiện

Nguyễn Xuân Tú tỉnh cũng đc bác êi, dtich lô tầm 300-500 m2 trở lên và có tầm 100m2 thổ thì cứ quất ????, chủ íu giữ giá tiền cho mềnh

Nguyễn Xuân Tú

Andy Thiện 300-500 thì ngon rồi , chứ thấy nhiều người đến mấy vùng khỉ ho cò gáy mua phân lô 5x20 chả biết để làm gì :))) chắc đợi xây nhà phố  ????

Andy Thiện

Nguyễn Xuân Tú họ ít tiền, mèo nhỏ bắt chuột nhỏ, chịu thui 

Truong HM

Trong ngân hàng kg chứ đâu