Review đánh giá dự án căn hộ Moonlight Avenue có nên mua ?!

(Bài viết chia sẻ quan điểm cá nhân của luật sư Đỗ Thanh Lâm)

Giờ đầu tư mua chung cư còn ok? Vì sao mình không thích mua dự án?

• Hôm nay một dự án chung cư gần chung cư mình đang ở (cùng chủ đầu tư) mới "mở bán" (phải để trong ngoặc kép vì dự án mới chỉ có khu đất trống chưa đủ điều kiện mở bán), có vài điều mình nhận thấy như này.

Giá bán của dự án mới này nghe nói từ 68 triệu/m2, thanh toán theo tiến độ (không tính dạng thanh toán 95% được chiết khấu lớn), thì một căn 70 m2 như căn mình đang ở có giá hơn 4,7 tỷ. Dự án mới có khu đất trống, nghe nói mới có 1/2000. Như vậy còn phải làm rất nhiều thủ tục pháp lý nữa mới ký được hợp đồng mua bán (tới khi hoàn thành xong phần móng và có Công văn cho phép mở bán nhà hình thành trong tương lai của Sở Xây dựng). Thời gian này trong điều kiện thuận lợi phải tầm 2 năm. Có hợp đồng mua bán thì mới được vay ngân hàng để mua căn hộ. Điều này không phải ai cũng hiểu. Vì rất nhiều trường hợp khách mua lâm vào khó khăn tài chính vì hợp đồng mua bán bị trễ hạn. Từ khi xong phần móng tới khi hoàn tất xây dựng bàn giao nhà (tùy tiến độ xây dựng và quy mô dự án, 2 tháng 1 tầng thi công bình thường) thì cũng phải tầm thêm 2 năm nữa cho tòa khoảng 20 tầng. Đây là thời gian trong điều kiện làm bình thường, không tính phát sinh sự cố, trục trặc hoặc thiếu vốn của chủ đầu tư. Như vậy phải tầm 3, 4, 5 năm nữa mới nhận bàn giao nhà. 

• Trong khi căn mình đang ở hiện hữu có giá tầm 2,6 tỷ. Nếu để ở thì ba chung cư của chủ đầu tư gần nhau, cùng khu vực.

Ngày trước đầu tư chung cư khá lời. Một trong các lý do là các chủ đầu tư set giá còn thấp. Tuy nhiên những năm gần đây các chủ đầu tư bán giá cao, quy mô dự án lớn hoặc giai đoạn thực hiện dài. Giá bán giai đoạn sau không khác biệt giai đoạn trước...do đó để đầu tư không còn lời như trước.

• Nhiều dự án các nhà đầu tư lâm vào tình trạng "vô tình lướt sóng thành cư dân" vì không thể bán nổi. Dự án của các chủ đầu tư lớn, uy tín còn tới đích, còn lại các chủ đầu tư vừa và nhỏ rất dễ phải đi giăng băng rôn đòi quyền lợi hoặc lên mạng tố. Tuy vậy, với việc ngân hàng siết tín dụng và chủ đầu tư set giá cao và sau đó chiết khấu (giảm) 40% cho khách thanh toán ngay 95% cho thấy chủ đầu tư lớn cũng đang khát vốn. Điều này dễ rủi ro. Chung cư mình đang ở của chủ đầu tư này mặc dù đã bàn giao mấy năm nhưng chưa có sổ. 

Ngoài lý do trên, mang tính cá nhân và sở thích, mình không thích đầu tư hay mua dự án của các chủ đầu tư vì không am hiểu về thị trường này, không được chủ động, tự do và làm những điều mình thích trên đất của mình, thời gian chờ đợi dài...thế nên mình chỉ cần một chỗ ở (kể cả thuê), còn lại nếu có tiền mình vẫn thích rong ruổi những nơi xa ngắm cảnh đẹp, mua và tận hưởng với cây cối nước non...có lẽ mình vẫn còn là dân nhà quê?

(Theo Do Thanh Lam)

(Bài viết chia sẻ góc nhìn cá nhân của tác giả Đào Quốc Việt)

REVIEW DỰ ÁN MOONLIGHT AVENEU ( MLAN) CĐT HƯNG THỊNH

Về vị trí, mặt tiền đường Vành Đai 2 ( chưa hiện hữu) , ngã tư Bình Thái , hiên tại đi vào dự án bằng con đường số 4. Liền kề dự án này là Lavita Charm bàn giao 2021 hiện tại đang giao dịch ở mức giá trung bình 3 tỷ 1 , biên lợi nhuận giao động 50-90% so với HĐMB.

Dự án Moonlight Avenue sở hữu toàn bộ các ưu điểm vị trí tương tự như Lavita Charm , kể cả 2 key hạ tầng “ gánh “ Lavita Charm vẫn còn đó : Ga số 10 Metro 1 ( chạy thử 30/8/22 tại depot Long Bình , dự kiến hoàn thành cuối 2023)  và đường Vành Đai 2 (trong suốt thời kì hình thành của Lavita Charm 2017-2021 , đoạn đường này vẫn nguyên trạng , theo báo xây dựng đăng ngày 3/7/22 thì lộ trình hoàn thiện đến 2026 ).

• Điều này có nghĩa là Moonlight Avenue nói riêng , Lavita Charm , Lavita Garden nói chung sẽ bước vào 1 chu kì thông tin mới của hạ tầng . Tất nhiên , vì vị trí thuộc phường Trường Thọ trung tâm Tp Thủ Đức nên MLAN có tiện ích ngoại khu rất đầy đủ trong bán kính 10p xe máy ( Chợ Thủ Đức, trường tiểu học Lương Thế Vinh , Nguyễn Văn Banh , THPH Nguyễn Hữu Huân, Đại học Sư Phạm Kỹ Thuật ,… )

Về thiết kế, 666 căn 25 tầng 2 block vuông góc hình chữ L , hồ bơi vô cực tích hợp Jacuzzi hướng về Vành Đai 2 tại tầng 4 cùng khu vực bida , bi lắc ngoài trời, đánh cờ, trông trẻ, phòng gym , yoga,… Khu vui chơi trẻ em tại tầng trệt . Ở tầng điển hình 8-25, block A có 19 căn , block B 18 căn , 7 thang máy luôn thang tải, tỉ lệ 2,57 - 2,71 căn/ thang , tỉ lệ khá tốt tương ứng phân khúc hạng A. MLAN có loại căn đa dạng : Ví dụ block A Studio ( 34m) , 1pn +1 (51m2 ) , 2pn2wc ( 70m2 ) , 3pn2wc ( 90m2 ) . Điểm chung concept thiết kế căn hộ vuông vức, đầy đủ ban công , logia riêng ( trừ 1+1 và studio ) , tất cả các căn đều thoáng ,  các phòng lấy ánh sáng trời. Nhìn chung, về thiết kế sản phẩm , đây là thiết kế thường thấy của CĐT Hưng Thịnh . Tuy nhiên , khi so sánh sản phẩm được bàn giao những năm gần đây Lavita Charm ( HĐMB 1t650-2t giao 2021) và Q7 Saigon Riverside Complex ( HĐMB 1t9-2t3 giao 2022) có sự lên tay rõ rệt , cùng diện tích , cùng concept nhưng ở chất lượng tăng và tất nhiên phần nào phụ thuộc giá bán ban đầu. Hình ảnh sẽ up bên dưới cmt cho tiện theo dõi nhé.

Về pháp lý , theo thông tin được công bố dự án đang ở mốc 1:2000 , check app TTQH TPHCM có quy hoạch tương tự Lavita Charm ( đất sử dụng hỗn hợp , nhóm nhà ở kết hợp thương mại dịch vụ ) . Mình up kèm bản 1:2000 trên App TTQH TPHCM số 1461/QĐ-UBND kí ngày 29/04/20 nhé. 

Về giá bán , giá rumor Moonlight Avenue là 68 triệu/m2 chưa VAT , chưa gồm các chiết khấu . Chi tiết chiết khấu như sau :

Với khách hàng hoàn tất kí hợp đồng sớm : 1-100 căn đầu 3% , 101-200 2%, 201 trở đi 1%

Với khách mua sỉ từ 2 căn ( tính cả gia đình ruột thịt 1 thế hệ ) : 1%

Chiết khấu thanh toán vượt tiến độ đặc sản thường thấy của Hưng Thịnh 18%/SỐ NGÀY VƯỢT . Đặc biệt trong tháng 10 là 24%/SỐ NGÀY VƯỢT . Chiết khấu vượt tiến độ vốn dĩ là bản sắc của HT từ trước đến nay, con số 18 /24% này được tính theo số ngày thanh toán vượt chứ k phải 18/24% giá HD như thị trường lầm tưởng. Hiện tại chính sách này đang áp dụng cho toàn bộ các sản phẩm do Hưng Thịnh làm CĐT.

Riêng dự án này sẽ có chính sách chiết khấu riêng ở từng mốc vượt 30% 50% 70% tương ứng 1% 2% 3% .

Với khách hàng thanh toán 98% TỔNG CÁC GIÁ TRỊ CHIẾT KHẤU SAU KHI CỘNG DỒN SẼ KHÔNG VƯỢT QUÁ 40%.

• Tức là để đạt được mốc 40% phải thỏa hầu như tất cả điều kiện ở trên đồng nghĩa số lượng căn có tài chính thanh toán đủ trong tháng 10 98%, mua sỉ không dễ dàng. Tất nhiên điều kiện khắc khe thì một số căn này sẽ có giá tương đương 2pn 70m2 tầm 3t , có nghĩa tương đương Charm ở thời điểm hiện tại với chất lượng bàn giao cao hơn. Điều này có nghĩa rằng những căn thanh toán vượt sẽ giảm thanh khoản trong ít nhất 2-3 năm thời gian xây dựng tiếp theo vì đối tượng ở thị trường thứ cấp sản phẩm căn hộ sẽ khó tiếp cận.

Về nhược điểm, 9/2022 thị trường không mấy dễ dàng , việc kiểm soát điều kiện vay ngân hàng hiện tại cũng sẽ hạn chế khả năng thanh khoản đối với mục tiêulướt sóng ngắn 2022. Các mốc thông tin hạ tầng phụ thuộc đều ở 2023 hoặc hơn , điều này càng xác lập rõ xu hướng trung dài hạn với dự án này. Điểm cuối cùng, mình thực sự mong có gì đó cải thiện ở phía kênh nước thải sau lưng Charm để nâng cao cuộc sống dân cư.

(Theo Đào Quốc Việt)

Thuy Duong Do

Phải gọi là đánh gậy gỗ vs cđt a ạ, mua xong vẫn bị gõ đầu nộp thuế đất phần công trình cảnh quan dù hđ ko có, sổ ko bàn giao, rất nhiều bất cập

Do Nga

Vì là dân nhà quê với suy nghĩ của một nông dân,nên tâm luôn hướng về một nơi thanh bình yên ả,có một miếng vườn với căn nhà nhỏ,đào ao thả cá,muốn trồng cấy gì thì tuỳ ý đúng ko nào

Nguyen Soai

Đồng quan điểm nha Luật Sư, mình cũng ko hiểu nổi tại sao các dự án cc mở bán (hình thành trong tương lai?) giá cao gấp nhiều lần so với cc cũ đã ở dc 5 năm -10 năm rồi, chất lượng ổn.Chứ sau 60-70 năm thì cũng thế cả ko khác biệt nhiều.

Lành Vũ

Đồng quan điểm. Mình cũng thích làm dân nhà quê thôi.

Thanh Duy

Dạ em chia sẻ quan điểm của em:
Giá 68tr/m2 là của 3,5 năm sau vì:
1. Khách đóng theo tiến độ tương ứng tiến độ xây dựng
2. Đóng tối đa 25% (1/4 căn hộ) và chờ kí HĐMB và sau đó có thể vay. Nếu cđt xong pháp lý và móng trễ thì khách chỉ đóng đến 25%. Tiến độ thanh toán dự án này là 18 tháng để kí HĐMB, thời gian 1,5 năm này cũng đủ để hoàn thiện thủ tục pháp lý và làm móng rồi ạ
3. Sau khi xong móng, khách đóng theo tiến độ xây dựng và tối đa 70% (2/3 căn hộ) trước khi nhận nhà.
Vậy nên lấy tổng giá trị đóng trải dài trong 3,5 năm để so với những căn hộ đã bàn giao và ở hiện tại thì không cân xứng lắm ạ. Chưa kể nhưng sản phẩm sau thì chất lượng và thiết kế cũng cải tiến và vượt trội những sản phẩm trước nên rất khó để so sánh. Chưa kể đến giá đất tăng so với giai đoạn trước nữa

Bui Tuan Man

Sáng nay, có nhân viên cty HT gọi cho anh dự án này.

Đức Nguyễn

pháp lý chưa đầy đủ mà HT mở bán dc cũng hay thật đấy

Thanh Tâm

Kênh nước thải và các mương thì CĐT sẽ lắp toàn bộ bộ và thay vào bằng mảng cây Xanh hết Anh ạ. Thông tin từ buổi Kickoff từ CĐT. Tạo cho mặt bằng chung giữa Lavita Charm và MLAN thông thoáng đẹp hơn.

Vũ Nguyễn

Tiến độ nhẹ dữ, 2 tháng 1%, bù lại kéo dài 4 năm thì không hợp với mua ở liền

Trần Thành Nhân

Nhà mà có con cái mới học lớp 9 thì đầu tư ngay vì lên đại học 90% là qua làng Đại học Thủ Đức rồi :))))
9% còn lại thì mới qua làng đại học Nam SG thôi
1% khác thì đi du học luôn :)))

Kiên Nguyễn

Bên em lúc Q&A, ban tổng đảm bảo mương nước sẽ được cải thiện trước khi dự án này xong!

Nguyễn Hữu Đường

Theo như mình nghĩ thì dự án này có yếu tố chờ đúng thời điểm nhất. Chứ Lavita Charm và Garden đã bàn giao rồi đến lúc đó thì cc cũng đã cũ và chất lượng cũng k bằng Avenue

Hà Lê

mấy ông cứ vin vào con đường vành đai 2 để buff giá, mà k biết 10 năm đường nó đã xong chưa

Nguyễn Trung Kiên

so giá nhưng ko ghi rõ giá của mấy phòng ngủ nhỉ ?

Đoàn Thanh Bình

Review chuẩn. 20 điểm luôn nha Admin