Đoán mò về thị trường bất động sản Việt 2023

Chúc mừng Năm mới anh chị em thiện lành, anh chị em đu đỉnh và anh chị em đang khoái chí khi nhìn mấy người đu đỉnh.

Đầu năm, mình có chút đoán mò về thị trường 2023 (hy vọng thực tế sẽ khả quan hơn dự đoán), Ace tham khảo nhé.

-----

• Năm 2023 sẽ là thời điểm "sống chậm, quan sát để săn mồi" của người mua trong 6 tháng đầu năm, một số cơ hội tốt có thể xuất hiện rõ hơn trong quý 3 và 4.

Với các dự án hình thành tương lai đang triển khai dở dang. Do khủng hoảng niềm tin và thanh khoản từ chủ đầu tư cũng như nguồn vốn sụt giảm, bị siết từ nhà đầu tư thứ cấp, Người cầm tiền mặt và có khả năng tiếp cận nguồn vốn sẽ có cơ hội mua bất động sản “khi đang triển khai”, thậm chí gần giao nhà, với giá bằng lúc “mở bán” khi chỉ là bãi đất trống. Việc giảm giá đã đến từ cả thị trường sơ cấp, nơi các chủ đầu tư kẹt tiền mặt mất thanh khoản, và thị trường thứ cấp, nơi các nhà đầu tư không còn khả năng đóng tiếp theo tiến độ sau khi hết thời gian ân hạn lãi gốc, gặp vấn đề về các khoản “tài trợ” tín dụng từ ngân hàng. Các dự án có nhu cầu sử dụng thực càng ít thì giá sẽ giảm càng nhiều.

Các dự án nhà ở có nhu cầu sử dụng thực cao (ở, cho thuê), nếu đã bàn giao sẽ có tính ổn định cao hơn. Giá chỉ đi ngang hoặc chỉ cần giảm 5% đến 10% là có người mua.

Nhà phố trong bán kính 15 km từ trung tâm cũng là phân khúc tích sản và có nhu cầu sử dụng thực cao, nên nguồn cung bán ra cũng không quá nhiều. Người tích sản hoặc ở nhà phố ít khi bán tài sản này, trừ khi kẹt tiền, chia tài sản hoặc có những thay đổi lớn về môi trường sống, chỗ ở. Do đó giá chung sẽ đi ngang, hoặc giảm tối đa 10% nếu muốn có thanh khoản nhanh (Ví dụ nhà ở Tân Phú rao 6,8 tỷ chốt bán được 6,2 tỷ và nhà ở Q11 rao 4,5 tỷ chốt bán được 4,2 tỷ chỉ trong 2 tuần).

Với các nhà đầu tư đang cầm sẵn tiền mặt chờ đợi thị trường đất nhỏ vùng ven và nhà phố, Bán kính 15 km đến 30 km cách trung tâm, đây là thời điểm tốt để tha hồ lựa hàng mà không sợ ai tranh giành, tha hồ deal giá mà vẫn chọn được sản phẩm ưng ý. Nhu cầu sử dụng thực của phân khúc bất động sản này thấp hơn trong trung tâm, nên giá có thể điều chỉnh giảm 10% đến 20% so với đỉnh tháng 4/2022.

Các sản phẩm tích giữ tài sản đất ở xa thậm chí còn có mức giảm cắt lỗ nhiều hơn, lên đến 20% - 30% so với đỉnh tháng 4/2022. Tuy nhiên đây là loại hình chỉ dành cho những nhà đầu tư “tay to” có tiền nhàn rỗi, có thể không cần đến thanh khoản của khoản đầu tư này trong trung - dài hạn 5 - 10 năm.

Sự xuất hiện của các nhà đầu tư bất đắc dĩ đến từ trái phiếu cũng hứa hẹn sẽ là điểm đáng ghi nhận của thị trường 2023. Việc hoán đổi trái phiếu thành chính bất động sản giảm giá 30-50% của doanh nghiệp cũng mở ra cơ hội cho người có nhu cầu. Vấn đề là nhà đầu tư cần phải đánh giá được tình hình sức khỏe doanh nghiệp, nhu cầu sử dụng thực, tiềm năng phát triển và khả năng triển khai dự án mà mình hoán đổi.

-----

Về thị trường cho thuê, giá 2022 Tuy đã hồi phục 30% so với 2021, nhưng chỉ mới bằng 85% So với thời điểm trước dịch 2019. Trong năm 2023, nhu cầu đi thuê không cao hơn 2022, trong khi tình hình kinh tế vẫn khó khăn, doanh nghiệp đi thuê và người tiêu dùng vẫn cắt giảm chi phí, thắt chặt chi tiêu, nên dự kiến giá cũng đi ngang chứ khó thể tăng thêm. 

Từ 2019 đến 2023, chi phí đầu vào của doanh nghiệp làm mảng cho thuê đã trượt giá tăng 15% (chi phí thuê đầu vào, chi phí đầu tư ban đầu, chi phí quản lý vận hành), trong khi giá cho thuê ra bền vững cũng chỉ mới bằng 85% - 90%, nên thị trường này không còn béo bở như thời điểm 2014 - 2019. (Giá cho thuê bền vững là giá có tỷ lệ lấp đầy trung bình trên 85%. Nhiều nhà đầu tư có thể đẩy giá cho thuê cao hơn, nhưng bù lại chi phí môi giới cũng tăng theo và tỷ lệ trống cũng cao hơn).

-----

Năm 2023 không thể kỳ vọng doanh số và lợi nhuận khủng, khó tránh khỏi đổ vỡ, mất mát từ những doanh nghiệp tái cấu trúc do mất thanh khoản dòng tiền, nhưng cơ hội đàm phán, mặc cả, săn hàng giá mềm sẽ cực lớn. Sau cuộc đại phẫu, thị trường phát triển lành mạnh và khỏe mạnh hơn.

(Theo Lê Quốc Kiên)