Đầu tư căn hộ Nha Trang: Giữa sổ đỏ lâu dài và TMDV có thời hạn – đâu là lựa chọn khôn ngoan?

Ở Nha Trang – thành phố du lịch nổi tiếng từng là biểu tượng vàng của thị trường nghỉ dưỡng miền Trung, câu chuyện đầu tư căn hộ chưa bao giờ đơn giản. Bởi lẽ, nhà đầu tư đang đứng giữa hai lựa chọn: một bên là căn hộ ở – sở hữu lâu dài, pháp lý vững vàng; bên kia là căn hộ du lịch – thời hạn hữu hạn, nhưng dòng tiền lại hấp dẫn. Hai sản phẩm cùng mang dáng dấp chung là “căn hộ”, nhưng về bản chất lại hoàn toàn khác nhau.

Căn hộ ở – tức là nhà ở chung cư, được cấp sổ hồng lâu dài, mang lại cảm giác “an tâm” tuyệt đối cho những ai coi trọng tài sản bền vững. Tuy nhiên, theo Luật Nhà ở hiện hành, loại hình này chỉ được sử dụng đúng công năng “ở”, không được phép cho thuê ngắn ngày (dạng lưu trú, du lịch). Nếu muốn khai thác du lịch, chủ sở hữu phải chuyển đổi mục đích hoặc xin phép kinh doanh dịch vụ lưu trú – điều không dễ thực hiện trong khu dân cư. Tức là, dù bạn có căn hộ nằm ngay mặt biển Trần Phú, nếu là nhà ở lâu dài thì vẫn “bó tay” khi muốn lên sàn Booking hay Airbnb.

Còn căn hộ du lịch – hay condotel, được pháp luật xếp vào nhóm bất động sản thương mại dịch vụ. Điểm cộng là hoàn toàn được phép cho thuê ngắn ngày, hợp pháp trong khai thác lưu trú, tạo dòng tiền linh hoạt từ du khách. Nhưng bù lại, loại hình này chỉ được sở hữu có thời hạn (thường 50 năm), và vẫn đang trong quá trình được luật hóa rõ ràng về quyền sử dụng, cấp sổ và vận hành. Nói thẳng: nó cho phép “kinh doanh”, nhưng lại khiến nhà đầu tư phải chấp nhận rủi ro về pháp lý và tuổi thọ tài sản.

Tại Nha Trang nói tiêng và các địa phương khai thác du lịch nói chung, vấn đề càng trở nên phức tạp khi thị trường đang dần chuyển dịch từ mô hình “bán căn hộ nghỉ dưỡng” sang mô hình “vận hành khai thác chuyên nghiệp”. Nghĩa là, nhà đầu tư không thể chỉ “mua để cho thuê” nữa, mà phải nhìn vào hệ sinh thái du lịch, năng lực vận hành và chiến lược marketing điểm đến. Một căn hộ du lịch ở Nha Trang chỉ sinh lời khi nằm trong khu vực có lưu lượng khách ổn định quanh năm, được quản lý chuyên nghiệp (ví dụ như mô hình khách sạn thương hiệu quốc tế hoặc resort chuẩn vận hành). Nếu chỉ là một tòa condotel đứng riêng lẻ, không có quản lý vận hành chuyên nghiệp, thì rất dễ “c h ế t dòng tiền” sau vài năm.

Ngược lại, căn hộ ở lâu dài – tuy bij hạn chế cho thuê du lịch – lại phù hợp với xu hướng an cư, nghỉ dưỡng dài hạn và cho thuê dài hạn. Một bộ phận chuyên gia nước ngoài, người về hưu, hoặc gia đình Bắc – Nam đang xem Nha Trang như “thành phố thứ hai” để sống, không cần lưu trú ngắn ngày. Loại hình này cũng hưởng lợi trực tiếp từ hạ tầng đô thị, trường học, bệnh viện, trung tâm thương mại – điều mà căn hộ du lịch thường thiếu.

Tóm lại, bài toán lựa chọn đầu tư căn hộ Nha Trang không chỉ xoay quanh “lâu dài hay có thời hạn”, mà phải nhìn vào đích đến của nhà đầu tư:

• Nếu coi tài sản là nơi tích lũy giá trị lâu dài, an toàn, hợp pháp, ít rủi ro thì căn hộ ở là lựa chọn hợp lý.

• Nếu mục tiêu là khai thác dòng tiền du lịch, chấp nhận rủi ro pháp lý, thời hạn và vận hành thì căn hộ thương mại dịch vụ mới là sân chơi đúng luật.

Điều quan trọng nhất là không nhìn hai loại sản phẩm này bằng cùng một “lăng kính đầu tư”. Bởi khi đã hiểu rõ bản chất, ta sẽ thấy rằng: “lâu dài” chưa có nghĩa là sinh lời tốt, và “dòng tiền mạnh” chưa chắc là bền vững.