Thị trường bất động sản Việt Nam sống chung cùng COVID

Bất động sản Việt Nam sẽ đắt đỏ hay khan hiếm hậu phục hồi Covid ?

(Bài viết chia sẻ dưới góc nhìn cá nhân của tác giả Cao Hoàng Duy)

1. Cung tiền:

Chính phủ cần điều tiết để dòng tiền quay trở lại nền kinh tế bằng các can thiệp vào chính sách tài khóa/tiền tệ của mình

-  Nới lỏng chính sách tín dụng, tăng dư nợ cho vay tại các ngân hàng TMCP, điều tiết lãi suất về môi trường giá rẻ, gián tiếp thúc đẩy việc giải ngân vốn từ các doanh nghiệp để tái thiết lại các hoạt động sản xuất kinh doanh. Với một môi trường lãi suất rẻ, đó là cơ hội nhưng cũng là rủi ro, bởi sẽ bắt đầu xuất hiện các lớp tài sản (ngoài sản xuất kinh doanh) được hình thành với mức kỳ vọng lợi tức cao hơn để dòng tiền chuyển hướng (Bất động sản, chứng khoán…).

- Điều tiết thị trường tài chính, chứng khoán là phong vũ biểu của nền kinh tế và cũng là kênh hấp thụ dòng tiền nhàn rỗi trong chu kỳ đóng của 6 tháng vừa qua, thị giá của cổ phiếu hiện đang ở mức vượt quá định giá cơ bản, rõ ràng sẽ không còn là miếng mồi ngon của những dòng tiền cá mập. Một lượng lớn cung tiền dự báo sẽ rút ra khỏi thị trường chứng khoán để dịch chuyển đến các lớp tài sản ổn định và bền vững hơn trong 1 chu kỳ nhiều biến động sắp tới (lạm phát).

- Can thiệp chi tiêu chính phủ, đầu tư công một cách chủ động, trực tiếp bơm tiền ra nền kinh tế thông qua các dự án sử dụng ngân sách của nhà nước, đặc biệt là nhóm đầu tư cơ sở hạ tầng vì giải quyết được nhiều mục tiêu (GDP+ FDI), Tuy nhiên, trong ngắn hạn khó có thể thực hiện được ngay, Vành đai 3, Vành Đai 4, Cao Tốc cũng phải mất 3-5 năm, nhưng dưới áp lực chi tiêu của chính phủ, rõ ràng đây là thời điểm thuận lợi nhất để các doanh nghiệp đầu ngành nhận được những khoản ngân sách khủng chảy vào các tài khoản của mình. Vậy trong ngắn hạn, tiền sẽ đi đâu ?

2. Tư duy về tích lũy tài sản sau biến cố:

- Sau 1 chu kỳ biến cố, khác với khủng khoảng kinh tế năm 2008, khủng hoảng dịch bệnh 2021 còn phải đánh đổi bởi sức khỏe, tính mạng của con người – thứ mà dù có bao nhiêu tiền cũng không thể so sánh được. Như vậy, có thể nhận ra được tâm lý thay đổi chung của con người đó là hướng đến việc mua tài sản để thụ hưởng, bảo vệ bản thân và gia đình, qua đó kỳ vọng vào sự ổn định an toàn trong nhóm phân lớp tài sản này (sản xuất kinh doanh thì còn phải hứng chịu nhiều rủi ro, thị trường tài chính không dành cho kẻ tay mơ).

- Lo ngại lạm phát khi bơm tiền, ý nghĩa của lạm phát hiểu gọn là sự mất giá của đồng tiền, Vậy thì càng cầm tiền mặt trên tay nhiều thì càng mất giá. Theo dõi các chu kỳ lạm phát xảy ra, đa phần giới đầu tư sẽ lựa chọn Bất Động Sản là kênh trú ẩn, tích sản cho 1 chu kỳ “làm cũng như không làm”, cứ thử để ý, lợi nhuận gia tăng của các nhà tài phiệt đến từ các phân lớp tài sản tích lũy của họ gia tăng từng ngày, chứ không phải là câu chuyện họ kiếm được bao nhiêu tiền mỗi năm. 

3. Dòng chảy vào thị trường Bất Động Sản, cơn sốt cục bộ sau dịch, 3 yếu tố trực tiếp tạo nên 1 cơn sốt cục bộ:

- Tiền: cần 1 lượng lớn tiền đổ vào thị trường trong ngắn hạn

- Cầu kéo: nhu cầu chuyển dịch đầu tư, mua bán tài sản tại 1 địa điểm, vùng miền tăng cao.

- Giao dịch được ngay: sản phẩm phải có sẵn, đáp ứng được nhu cầu tức thì của thị trường. 
Khi xảy ra sốt cục bộ, nguồn cung không đủ đáp ứng, giá sẽ bắt đầu gia tăng. Một số luận điểm cho rằng cung BĐS đang dư thừa 1 một vài địa bàn, khó thanh khoản trong ngắn hạn, tuy nhiên dưới góc nhìn tài chính, đó chính là thị trường đầy tiềm năng, khi dòng tiền lớn đã nhập cuộc thì cứ hãy chờ xem !!!

P/s: Tôi thì vẫn đặt niềm tin vào phân khúc đất nền nhất là thị trường bất động sản Bà Rịa, và phần còn lại Bình Dương, ưu tiên theo vốn FDI và hạ tầng nhé.

(Theo Cao Hoàng Duy)

Tý Sữu Vàng

Riêng xì dòn thì giờ đến 2023 lo mà tiêu hoá hết lượng bds tồn dư chưa bán được đã rất hạnh phúc cuộc đời , nguyên cụm vài ngàn ha của nhiều cđt xung quanh aqua city đồng nai mới ....

Giờ dự nó đẩy ngáo giá lên dữ lắm , mới có cá cc cũng dạng kha khá thôi thổi lên 5-6 chục triệu /m2 ở bình tân , thôi thì ai ngớ thì lâm nạn

Giang Nguyen

Theo tôi giai đoạn từ nay đến cuối năm BĐS chưa thể “ ẤM” được vì:

1) đang bước sang quý 4/2021 chưa kiểm soát dịch hoàn toàn nên dòng tiền từ hoạt động kinh doanh của NĐT chưa ổn định, họ tập trung hồi phục kinh doanh. Còn đối tượng khách hàng đầu tư BĐS dùng đòn bẩy ngân hàng thì còn lâu, bởi tiền nguồn thu nhập lương giảm sút, tiền tích luỹ đã dùng khoản thời gian giản cách đã cạn

2) Tâm lý “ SỢ NHIỄM BỆNH” ngại di chuyển và tiếp xúc giữa con người với nhau vẫn còn. Nên nghe ngóng thông tin xem BĐS có “ HẠ GIÁ” hay không sau dịch. Chưa kể có nhiều gia đình có TANG cần thời gian ổn định tâm lý

>>> Đóng góp của thị trường bất động sản trong GDP hiện vào khoảng 7,62%/ năm. Chưa kể góp phần phát triển ngành xây dựng, tạo công ăn việc làm công nhân XD, giao thông, lưu trú, ăn uống,….

>>> Nên bắt buộc phải truyền thông “ ẤM” để hướng thị trường.

$$$$$ Theo tôi sau dịch thì Nhà ở chung cư sẻ HOT , nếu hội tụ các yếu tố như: CĐT uy tín, môi trường sống tốt, thông thoáng, có công viên cây xây nhiều và đầy đủ tiện ích… Vì :

- Thứ nhất : AE để ý đợt dịch vừa qua, các khu dân cư hẻm nhỏ 1 phần phường 25 & P26 Q. Bình Thạnh chính quyền phải di dân đến nơi ở thông thoáng hơn tránh ổ dịch.

- Thứ 2: trong dịch ở các Khu Chung cư tiếp cận mua đồ lương thực, thực phẩm dễ dàng và ít có tình trạng bùng phát dịch mạnh so với căn nhà cuối hẻm pkDương Đình Sang?

>>> 1 số lý do trên đã tác động đến thói quen tiêu dùng BĐS theo thời gian tới và người ra có cái nhìn tích cực hơn về Nhà ở Chung cư.

Cảm ơn bài chia sẻ của ban Hoàng Duy!

Cao Hoàng Duy

Giang Nguyen hợp lý và thực tế a. E lấy luận điểm sản xuất kinh doanh chưa thể phục hồi ngay được, xuất nhập khẩu may gì có ngành thép (dệt may thuỷ sản đứt gãy đơn hàng quý 4), chi tiêu chính phủ để gỡ lại GDP, quý 3 nghe đâu âm 6,x%. Tiền nó lại luân chuyển qua lớp bđs trong ngắn hạn sau phục hồi, kịch bản các nước phát triển cũng y vậy, sốt cục bộ ở 1 vài nơi.

Lương Ngọc Khánh

Năm 2022-2023 sẽ là thời điểm vàng để hấp thụ nguồn cung khổng lồ tại HCM và lân cận triển khai từ 2017-2018 và đã bắt đầu giao nhà 2020-2021. Thị trường thứ cấp sau cơn sốt thành phố Thủ Đức thì cũng sẽ phải điều chỉnh và phân phối, sau đó mới có thể tăng tiếp theo thông tin hạ tầng, đầu tư công được đẩy mạnh và các dự án mới đc phê duyệt cũng như nới lỏng tín dụng cho bất động sản. Nói chung tương lai 2-3 năm tới cho bất động sản rất mờ mịt!

XEM THÊM: DỰ ĐOÁN BIẾN ĐỘNG THỊ TRƯỜNG BĐS TỪ CUỐI 2021 ĐẾN 2024