Ưu nhược điểm của căn hộ chung cư mà nhà đầu tư tay mơ nên nắm

ƯU - NHƯỢC ĐIỂM CỦA CĂN HỘ CHUNG CƯ MÀ NHÀ ĐẦU TƯ TAY MƠ PHẢI BIẾT.

Thị trường Bất động sản đang nóng lên mạnh mẽ trong thời gian qua. Do đó, với việc lựa chọn phân khúc Bất động sản để đầu tư vừa làm gia tăng lợi nhuận lại vừa tránh được những rủi ro là điều mà nhiều khách hàng trăn trở. 

I. ƯU ĐIỂM CỦA CĂN HỘ CHUNG CƯ.

- Thực tế cho thấy căn hộ chung cư hiện nay NHU CẦU RẤT LỚN vì nó là xu thế chung của giới trẻ hiện nay. Vì các chủ đầu tư làm chung cư sẽ tạo ra rất nhiều tiện ích đẹp, sạch sẽ, thời thượng, tạo ra những không gian, thật cool, thật tươi mới, thật lộng lẫy để thu hút giới trẻ đến check view, sống ảo...

- Các hộ gia đình ĐƯỢC QUÂY QUẦN BÊN NHAU, CHĂM SÓC LẪN NHAU trong một không gian ấm cúng sau những giờ làm việc vật vã, kiếm tiền mưu sinh. Tối về được đoàn tụ, chăm sóc lẫn nhau, sử dụng những tiện ích vật chất chung của chung cư mà chủ đầu tư đã làm.

- CÓ THỂ TRẢ TIỀN THEO TIẾN ĐỘ THI CÔNG, điều này có nghĩa khách đầu tư không cần bỏ nhiều vốn vào sản phẩm cần đầu tư. Thay vào đó sẽ thanh toán nhỏ giọt theo tiến độ bàn giao của chủ đầu tư. Thông thường từ 2- 5 năm mới phải hết. 

- Được NGÂN HÀNG CHO HỘ TRỢ CHO VAY VỚI TỈ LỆ RẤT CAO từ 70- 80% trở nên. Đặc biệt với những CĐT đã có uy tín về xd, phân phối các loại bds chung cư uy tín như Vin, Sun, Nova, Khang Điền... thì thậm chí dc hỗ trợ tới 90- 95% vốn. 

- Giá SẼ TĂNG THEO CHU KÌ, TIẾN ĐỘ CỦA SẢN PHẨM. Thông thường khi bắt đầu chuẩn bị có dự án do dc quảng cáo mạnh, PR mạnh của các CĐT nên giai đoạn này có sự tăng giá ban đầu khi mở bán. Tiếp đến là các công đoạn, tăng giá theo cơ sở hạ tầng hoàn thiện, các tiện ích trong chung cư cũng như là khi xuống móng xây dựng các tòa nhà, khi HOÀN THIỆN XÂY THÔ...

- Có thể giúp các nhà đầu tư LƯỚT SÓNG THEO TỪNG GIAI ĐOẠN của chủ, kiểu đặt cọc - bán chênh theo tiến độ tốt khi NĐT biết ra vào hợp lý và có MQH tốt với bên CĐT, MG bán hàng ở dự án đó.

- KHẢ NĂNG CHO THUÊ LẠI RẤT CAO, RẤT TỐT, TÍNH THANH KHOẢN NÓ CŨNG CÓ THỂ NHANH, CHẤP NHẬN ĐƯỢC. Lợi nhuận lớn từ việc cho thuê lại. Đối với căn hộ cho thuê, một thị phần trước nay được xem là sản phẩm đặc thù mua để ở là chính. Nhưng từ năm 2015 đến nay, tỉ lệ mua căn hộ để đầu tư cho thuê cũng tăng lên đáng kể. Nếu so với lãi suất ngân hàng thì biên lợi nhuận từ việc cho thuê căn hộ có phần nhỉnh hơn. Ngay khi nhận nhà, căn hộ dễ dàng cho thuê nhờ vào tính an toàn, tiện nghi và các tiện ích vượt trội.

II.NHƯỢC ĐIỂM CỦA CĂN HỘ CHUNG CƯ CẦN BIẾT.

-  BỊ CHI PHỐI BỞI CÁC CHƯƠNG TRÌNH QUẢNG CÁO KHÁ NHIỀU CỦA CÁC CHỦ ĐẦU TƯ. Các căn hộ đều là loại nhà ở được hình thành trong tương lai. Khi mua căn hộ, khách hàng chỉ có quyền sở hữu qua giấy tờ chứ chưa thể nhận nhà ngay được. Chính vì vậy, các hình ảnh quảng cáo và các thông điệp sẽ có thể khác ít nhiều so với thực tế. Nhưng nếu khách hàng biết lựa chọn cho mình những chủ đầu tư lớn và có uy tín trên thị trường, những vấn đề như vậy rất hiếm khi xảy ra.

- GIÁ CĂN HỘ CHUNG CƯ HIỆN NAY ĐANG ĐƯỢC CHÀO RA KHÁ CAO so với thực tế. Không phải nói gì chứ hiện nay phần lớn họ bán kèm tiện ích, cơ sở hạn tầng đi kèm với giá của tương lai ít nhất tầm 10 năm. Cái này thì các chủ nào cũng thế. 

- LƯỢNG CUNG NGÀY CÀNG LỚN DO CÁC CHỦ ĐẦU TƯ NGÀY CÀNG TẠO RA NHIỀU CHUNG CƯ. Trong khi đó lượng Cầu thì ngày càng ít đi do đó ảnh hưởng không nhỏ tới tính thanh khoản hoặc làm giảm giá trị căn hộ. Khiến cho dân đầu tư bị chôn vốn, nằm chết hàng loạt...

- KHẢ NĂNG KHAI THÁC TĂNG GIÁ RẤT CHẬM, NHẤT LÀ KHI ĐI VÀO SỬ DỤNG. Khó tăng giá đột biến như các loại bds liền thổ khác. Khả năng nhân nhiều lần tài sản nên trong thời gian ngắn là cực kì khó khăn.

- GIẢM GIÁ NHANH SAU CHU KÌ SỬ DỤNG TỪ 3- 10 NĂM tùy theo các chung cư bình dân hay cao cấp về cơ sở hạ tầng do các yếu tố xây dựng không tốt, không chắc chắn, không đảm bảo các tiêu chí của những chủ đầu tư không có tâm, vì lợi nhuận đồng tiền. Các yếu tố xuống cấp, bị sụt lún... có thể dễ dàng xảy ra gây áp lực cho các hộ ở trong. 

- TỶ SUẤT LỢI NHUẬN TRUNG BÌNH CHO THUÊ RẤT THẤP SAU KHI TRỪ HẾT CÁC CHI PHÍ PHÁT SINH. Chỉ khoảng 3- 5%. Trừ chu kì 10 năm đầu khai thác tốt, giá căn hộ có thể liên tục đi lên ở biên độ hẹp trung bình dưới 5%/năm và sau đó thì sẽ có dấu hiệu bão hòa giá.

- PHÍ DỊCH VỤ CHUNG CƯ ĐƯỢC THAY ĐỔI RẤT NHIỀU VÌ NÓ PHỤ THUỘC VÀO CHỦ ĐẦU TƯ TẠO RA CUỘC CHƠI. Và đứng đầu là ban quan lý được lập ra. Nếu ban quản lý muốn làm mới diện mạo của tòa nhà hay bổ sung thêm tiện ích, chủ sở hữu có thể phải trả tiền cho những nâng cấp này dù không muốn.
-Nếu muốn cho thuê căn hộ, chủ sở hữu thậm chí còn phải tuân theo những điều khoản nhất định của khu dân cư. Một số khu căn hộ không cho phép cho thuê ngắn hạn hoặc dài hạn. Bên cạnh đó, các quy định và thay đổi về phí dịch vụ cũng sẽ là thách thức khi cho thuê căn hộ, đặc biệt là nếu khách thuê tự trả các chi phí này thay vì gộp chung vào tiền thuê hàng tháng.

- NẾU KHÁCH ĐẦU TƯ MÀ KHÔNG MAY LỰA CHỌN PHẢI NHỮNG CHỦ ĐẦU TƯ KHÔNG TỐT, KIỂU ỐI RỒI ÔI thì càng chết dòng tiền thanh khoản chậm do không ra được giấy tờ, pháp lý vướng nhiều, dẫn tới các lùm xùm kiện cáo, ảnh hưởng đến tâm lý của khách hàng rất lớn.

Chính vì thế mình có thể rút ra vài bài học kinh nghiệm để gởi đến quý nhà đầu tư:

- ĐẦU TƯ CĂN HỘ, CHUNG CƯ NÊN GIÀNH CHO NHỮNG NGƯỜI THÍCH AN TOÀN, THÍCH LƯỚT SÓNG THEO CÁC TIẾN ĐỘ DỰ ÁN. Những người có số vốn ít tiền mà chưa biết đầu tư loại hình nào thì có thể thử. 
- Hãy đầu tư các chung cư trung bình trở xuống thay vì các chung cư cao cấp giá trị. 
- Nếu đầu tư, nên đầu tư những căn, những tòa nhà, những tầng có view đẹp, không lỗi phong thủy, hình ảnh trang trí bắt mắt, gần những nơi có các tiện ích nhất mà đầu tư. Thì khi cần có thể ra hàng nhanh chóng, tính thanh khoản và giá trị nên rất cao. 

================================
"Trên đây là những ý kiến cá nhân mình tổng hợp được và thông qua khảo nghiệm sơ lược. Dù có đôi khi đánh chạm vào những bạn MG , sale mảng chung cư, căn hộ thật. Khiến các bạn mất niềm tin tư vấn bán hàng thật. Song cần nhìn nhận với tư cách là NĐT để tư vấn cho khách tốt hơn. 
Ace nào có những ý kiến đóng góp thêm hay phản hồi gì thì cứ cmt dưới bài viết này nhé. "

(Theo David Thanh Trần)

Cao Hữu

Mình thấy nhiều ý ưu điểm và nhược điểm mâu thuẫn nhau. Căn hộ chung cư hiện tại gần như KHÔNG THỂ LƯỚT SÓNG …

David Thanh Trần

Cao Hữu Cảm ơn phản hồi của bạn. Theo mình tìm hiểu thì vẫn có thể lướt sóng được nếu cdt tìm được khách hàng chấp nhận mua lại. Họ chỉ mất phí cho bên cdt hay bên chủ sàn bán. Giống như phí làm chứng bạn nè.

Cao Hữu

Cái này về phương diện riêng tư, cá nhân mình sẽ ko đề cập ở đây quá sâu. Gây mất trật tự, ảnh hưởng tâm lý với những người đang bán dự án chung cư. Với lại đây là bài viết chỉ nêu ra ý chung của những Ưu - Nhược của mô hình chung cư đứng trên góc độ của nhà đầu tư. Còn đứng trên góc độ của người mua ở An Cư thì sẽ có thêm nhiều điều khác biệt. 
À mà mình cũng đang làm mảng bán chung cư Vin9. Tuy vậy, mình vẫn tổng hợp quan điểm để là kim chỉ nam khi tư vấn chốt khách chân thật nhất. Hoan hỉ.

Nguyễn Thanh Thiện

David Thanh Tran lướt sóng được nhưng,còn phải sét các yếu tố về vị trí và nguồn cung căn hộ nha anh
Đa phần các chung cư bh lướt sóng là chết vốn

David Thanh Trần

Nguyễn Thanh Thiện Uh anh biết mà nên anh mới nói có thể lướt sóng thôi. Còn phụ thuộc nhiều yếu tố mà ko tiện nói ra trên đây đó e. Có những thứ chỉ cần mình biết là dc. Không cần đưa hết nên làm gì. Còn khách đầu tư họ sẽ thừa hiểu để cân nhắc mà e.

Phạm Hồng Phong

David Thanh Tran thật ra giá chung cư bây giờ thiết lập một giá mặt bằng quá cao nên lướt không nổi, chỉ có thể đánh vào nhu cầu người mua có ý định an cư thôi. Chung cư càng xây thì giá dự án mới sẽ áp giá cao hơn dự án cũ, nên việc lướt sóng trong sản phẩm căn hộ gần như không thể lướt sóng.

David Thanh Trần

Phạm Hồng Phong Anh  có hỏi ace ngoài Hà Nội những chung cư tầm chung tiền từ 1.7 tỷ - 2.5 tỷ từ 70 50 40m đổ lại khách mua vẫn lướt cọc bình thường đó e. Có người mới cọc 50 triệu trong 1h lại có khách mua 80tr. Họ lại lướt ngay. Những căn hộ ít tiền vẫn lướt bình thường e à.

Nguyễn Bá Hoàng

Nhược điểm không đúng cho lắm. Đưa vào sử dụng 3 đến 10 năm, căn hộ chưa xuống cấp nên giá tăng nhiều hay không thì không biết nhưng giảm thì có lẽ không. Ban quản lý không tự ý quyết định được vì còn bqt và cư dân, chủ đầu tư cũng không giật dây điều khiển cuộc chơi được (tài sản là tài sản chung của cư dân chứ đâu phải của CĐT). Cho thuê phải theo quy định chung của khu dân cư như không được cho thuê ngắn hạn hoặc dài hạn cũng không đúng vì phần sở hữu riêng của chủ căn hộ thì người ta có quyền tự quyết và quy định như thế trái với pháp luật.

David Thanh Trần

Nguyễn Bá Hoàng Ok bạn. Mình sẽ check lại điều này. Cảm ơn bạn đã đưa ra ý kiến góp ý để ae cùng hiểu và để tư vấn cho khách tốt hơn. Hoan hỉ

Nguyet Minh

David Thanh Tran   mình cũng thấy hơi cấn ở hầu hết các nhược điểm. Tác giả cần tham khảo thêm nhiều dự án nữa, cả những chung cư chưa & đang vận hành để có cái nhìn gần đúng hơn là chỉ dùng vin q9 để làm hệ quy chiếu.

Tạ Khánh Hùng

Nguyễn Bá Hoàng đúng rồi bạn, nếu không tính trượt giá thì rất ít (không muốn nói là không có) căn hộ chung cư nào ở SG giảm giá.

Nguyễn Văn Quyết

Khách hàng đầu tư căn hộ thời điểm hiện tại cần xem xét kỹ và có kế hoạch cụ thể vì lướt sóng căn hộ hiện tại và sắp tới là điều không thể. Nhiều yếu tố khác nhau dẫn đến giá nguồn sản phẩm sơ cấp tăng cao nên cần thời gian để thiết lập mặt bằng giá mới. Khách hàng có nhu cầu ở thực có thể tìm tới các sản phẩm đã bàn giao để tối ưu.