Thị trường Bất động sản Gò Dầu - Tây Ninh – Cùng nhận diện cơ hội và rủi ro

Bất động sản Gò Dầu (Tây Ninh) – Cùng nhận diện cơ hội và rủi ro

Cơ hội phát triển thị trường bất động sản tại Gò Dầu - tỉnh Tây Ninh

1.Vị trí địa lý của Gò Dầu

• Gò Dầu là huyện trọng điểm phía Nam của tỉnh Tây Ninh, nằm cách thành phố Tây Ninh khoảng 35 km và cách thành phố Hồ Chí Minh 52 km, cách biên giới Vương quốc Campuchia 12 km về phía Đông.

• Với vị trí kết nối giữa thành phố Hồ Chí Minh và thủ đô Phnôm Pênh vương quốc Campuchia tạo điều kiện thuận lợi để huyện Gò Dầu giao lưu, trao đổi hàng hoá, phát triển kinh tế xã hội khá toàn diện, hình thành điểm trung chuyển hàng hoá trong huyện và với các vùng xung quanh.

2. Hệ thống giao thông kết nối

•  Huyện Gò Dầu có nhiều tuyến Quốc lộ và tỉnh lộ đi qua, rất thuận lợi cho việc xây dựng các trung tâm kinh tế và văn hóa, đặc biệt là phát triển các khu công nghiệp.

• Gò Dầu là nơi kết nối với các huyện phía Đông Bắc và Nam của tỉnh thông qua QL.22B và ĐT.782. Kết nối với Vương quốc Campuchia thông qua QL.22A. Vì vậy, Gò Dầu có vị trí thuận lợi về kinh tế, chính trị và an ninh quốc phòng; là điều kiện cho phép đẩy nhanh quá trình khai thác sử dụng đất và hòa nhập với sự phát triển kinh tế của tỉnh và vùng kinh tế trọng điểm phía Nam.

• Huyện Gò Dầu là một trong các đầu mối giao thông của tỉnh Tây Ninh. Là đầu mối giao thông nên hệ thống đường phong phú gồm đường bộ và đường thủy phục vụ nhu cầu vận chuyển và đi lại của người dân. Trong đó, mạng lưới đường bộ đóng vai trò chủ đạo: Dạng xương cá với trục xương sống đường Xuyên Á, QL.22B và ĐT.782 & 784, các tuyến đường huyện là các tuyến nhánh.

• Huyện Gò Dầu là địa phương có 2 tuyến cao tốc TP. Hồ Chí Minh – Mộc Bài và Gò Dầu – Xa Mát đi qua theo quy hoạch hệ thống cao tốc phía Nam. Sẽ tạo cú hích lớn về hạ tầng giao thông, giúp địa phương này phát triển.

• Gò Dầu có một sông lớn chảy ngang qua và nhiều rạch nhỏ. Phía Tây tiếp giáp với Sông Vàm Cỏ Đông vào địa phận Gò Dầu tại xã Cẩm Giang và chảy theo rìa phía tây các xã Thạnh Đức, Hiệp Thạnh, Phước Trạch, Thị trấn, Thanh Phước trước khi chảy qua huyện Trảng Bàng về Long An. Là tuyến vận chuyển hàng hóa theo đường thủy từ các tỉnh miền Tây Nam Bộ đi qua địa bàn huyện nên có điều kiện rất tốt trong quan hệ giao thông hàng hóa.

3. Quỹ đất phát triển của Gò Dầu

• Huyện Gò Dầu có tiềm năng đất đai rất lớn để để phục vụ cho việc phát triển công nghiệp, đô thị, xây dựng khu dân cư nông thôn; nền địa chất ổn định, địa hình bằng phẳng. Quỹ đất của Gò Dầu còn lớn, vị trí nhiều thuận lợi, cơ sở hạ tầng và dịch vụ đang ngày một thêm hoàn thiện

• Huyện Gò Dầu là một trong những địa bàn trọng điểm bố trí quỹ đất công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp của tỉnh. Định hướng đến năm 2030 về cơ bản huyện có một nền công nghiệp bền vững với cơ cấu hợp lý, phù hợp với điều kiện và tiềm năng, lợi thế của huyện, đưa tỷ lệ đất công nghiệp tương xứng với các huyện lân cận trong khu vực.

• Theo định hướng đến năm 2030, ngoài những quỹ đất được đưa vào phát triển công nghiệp, đô thị, hạ tầng, dịch vụ,….Huyện Gò Dầu còn dự trữ 7 quỹ đất dọc theo các tuyến giao thông trọng điểm để tạo vốn phát triển hạ tầng giao thông với quy mô hơn 1.530 ha.

Quy hoạch Khu nhà ở kết hợp thương mại, dịch vụ Hiệp Thạnh, huyện Gò Dầu quy mô 250 ha

4. Định hướng phát triển đô thị

Căn cứ vào Quyết định số: 

100/QĐ-UBND ngày 7 tháng 5 năm 2021 về việc phê duyệt nhiệm vụ quy hoạch chung đô thị Gò Dầu tỉnh Tây Ninh đến năm 2035, tỷ lệ 1/10.000 xác định:

• Quy hoạch, định hướng không gian, phát triển kinh tế xã hội, phát triển đô thị Gò Dầu giai đoạn 2021-2025 đạt tiêu chuẩn đô thị loại IV, định hướng đến năm 2030 đạt tiêu chuẩn đô thị loại III; định hướng các xã phát triển thành phường đảm bảo tiêu chuẩn nâng loại đô thị, thành lập các phường trong đô thị.

• Là trung tâm chính trị, kinh tế, văn hóa, lịch sử, thương mại, dịch vụ, du lịch phía nam của tỉnh; trung tâm công nghiệp, nông nghiệp của tỉnh và là đầu mối giao thông quan trọng, cửa ngõ phía nam của tỉnh Tây Ninh.

• Định hướng phát triển không gian: Phát triển đô thị có định hướng, có tầm nhìn dôc tuyến sông Vàm Cỏ Đông, trục Cao tốc Hồ Chí Minh – Mộc Bài, cao tốc Gò Dầu – Xa Mát, Quốc lộ 22A và 22B, ĐT 782-784 và các trục chính đô thị; phát triển công nghiệp trên địa bàn cùng với phát triển dân cư, nhà ở tái định cư, nhà ở xã hội phục vụ phát triển công nghiệp; xác định để khai thác các quỹ đất nông nghiệp dự trữ, phục vụ phát triển du lịch, sinh thái.

5.Tiềm năng phát triển công nghiệp

Quy hoạch Khu công nghiệp Hiệp Thạnh 574 ha tại xã Hiệp Thạnh, huyện Gò Dầu

• Trên địa bàn huyện Gò Dầu đang hiện hữu có khu liên hợp công nghiệp – Đô thị – Dịch vụ Phước Đông – Bời Lời với quy mô đất đã quy hoạch 944,61 ha. Ngoài ra, định hướng đến năm 2030, huyện Gò Dầu sẽ quy hoạch mới các khu công nghiệp Thạnh Đức và Hiệp Thạnh với tổng quy mô 2700 ha và 574 ha, nâng diện tích đất công nghiệp Gò Dầu lên 4.218,41 ha. Hiện trạng 2 khu công nghiêp này đang trong giai đoạn xúc tiến đầu tư.

6. Giá đất thổ cư tại Gò Dầu - Tây Ninh

• Khảo sát thực tế cho thấy, đối với các địa phương đang trong quá trình đô thị hóa nhanh và chủ trương phát triển công nghiệp theo hướng trọng tâm, trọng điểm và xác định là thế mạnh của địa phương thì giá bất động sản quanh khu vực này không hề thấp. Theo ghi nhận (tác giả), giá đất thổ cư đơn cử tại các huyện công nghiệp giáp ranh TP. Hồ Chí Minh như: Nhơn Trạch ( Đồng Nai); TP. Dĩ An (Bình Dương), TX. Bến Cát (Bình Dương), Đức Hòa (Long An), TX. Phú Mỹ (Bà Riạ – Vũng Tàu),…. Không dưới 10 triệu/m2 đất thổ cư.

• Giá đất thổ cư tại Gò Dầu đang là vùng trũng đối với vùng ven TP. Hồ Chí Minh và mặt bằng giá thấp so với các địa phương đang phát triển công nghiệp tương ứng. Với mức giá giao dịch chỉ từ 3-5 triệu/m2 đất thổ cư

>>>Tựu chung lại, với những lợi thế trên, bất động sản đất nền Gò Dầu đang có cơ hội để tăng trưởng nhanh và bền vững trong thời gian tới, cụ thể từ 2022-2025.

Rủi ro khi đầu tư vào bất động sản Gò Dầu là gì ?

1. Về Quy hoạch chung:

• Gò Dầu là địa phương đang trong quá trình đô thị hóa nhanh và nhiều khu vực sẽ được điều chỉnh quy hoạch hoặc quy hoạch mới.

•  Căn cứ vào Quyết định 1449/QĐ-UBND của tỉnh Tây Ninh ký ngày 8 tháng 7 năm 2022 về việc Phê duyệt kế hoạch, danh mục lập quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị; chương trình phát triển đô thị và đề án phân loại đô thị trên địa bàn tỉnh Tây Ninh, giai đoạn triển khai 2022-2025. Thì đồ án quy hoạch đô thị Gò Dầu tỷ lệ 1/10.000 đang được lập và sẽ hoàn thành vào năm 2023. Ngoài ra, quy hoạch phân khu đô thị ( 8 đồ án) hoàn tất vào năm 2024, quy hoạch chi tiết đô thị hoàn tất vào năm 2025. Quy hoạch chung xây dựng xã 1/5000 sẽ hoàn tất năm 2023; quy hoạch chi tiết trung tâm xã, điểm dân cư nông thôn hoàn tất vào năm 2025.

• Một số công trình trọng điểm về giao thông đi qua địa phận Gò Dầu chưa xác định rõ hướng tuyến, các khu công nghiệp mới quy hoạch chưa có quy hoạch phân khu chi tiết, ranh mốc chưa rõ ràng,….Các quỹ đất lớn được đưa vào quy hoạch nhưng chưa có bản vẽ tỷ lệ chi tiết,…..Vì vậy, khi giao dịch đất nền tại Gò Dầu nên tìm hiểu kỹ về quy hoạch để tránh rủi ro không đáng có.

2. Pháp lý bất động sản Gò Dầu 

• Hiện tại Gò Dầu nói riêng và tỉnh Tây Ninh nói chung đang trong quá trình hoàn thiện cơ sở dữ liệu đất đai. Vì vậy, khi giao dịch đất nền tại Gò Dầu cần lưu ý: Đất nền khi giao dịch phải có sổ (sổ riêng), không giao dịch đất sổ chung hoặc chưa có trích lục để tránh tranh chấp hoặc tình trạng không sang nhượng được do giấy chứng nhận quá hạn sử dụng/ giấy chứng nhận sai lệch diện tích/ không tách được thửa theo quy định,….

• Giấy chứng nhận cấp đổi mới nhưng chưa cập nhật quy hoạch theo kế hoạch sử dụng đất hàng năm và quy hoạch sử dụng đất 2021-2030,…

3. Sốt nóng và tâm lý đám đông khi đầu tư bất động sản

• Gò Dầu đang có sức hút lớn với đất nền, tâm lý đất rẻ dễ giao dịch rất rủi ro. Vì vậy cần lưu ý: Hạn chế mua đất nông nghiệp và đất không liền thổ. Những khu đất nông nghiệp, đất chưa có đường, đất không liền thổ thường khó chuyển đổi mục đích, dễ rơi vào quy hoạch và bị giới hạn giá trị sử dụng.

• Vị trí đất xa khu dân cư, xa tiện ích xung quanh sẽ khó thanh khoản,...

4. Xác định phân khúc, đối tượng và tính thanh khoản

• Gò Dầu có nhiều tiềm năng để phát triển thị trường đất nền, tuy nhiên, khi quyết định đầu tư cần xác định rõ: Phân khúc, đối tượng sản phẩm, tài chính và thời gian thanh khoản để giảm thiểu rui ro trong giao dịch,…

Những lưu ý để giảm thiểu rủi ro khi đầu tư bất động sản Gò Dầu - Tây Ninh :

• Tìm hiểu kỹ quy hoạch khu vực cần giao dịch
• Kiểm tra kỹ pháp lý trước khi giao dịch
• Chỉ giao dịch đất nền sống (liền thổ, gần hoặc trong khu dân cư)
• Tham khảo giá, thị trường trước khi giao dịch
• Cân đối tài chính, hạn chế sử dụng đòn bẩy tài chính ( nếu có thể)
• Xác định rõ phân khúc, đối tượng và thời gian chốt lãi
• Khảo sát khu vực, tiềm hiểu rõ về tiện ích xung quanh

(Theo Chợ Đất tổng hợp)