Thế nào là đưa bất động sản về giá trị thực ?!

Câu hỏi từ bạn Quang Thiệp

Thời gian này em thấy có 1 vài vị KOL hay nói là : "Đưa BĐS về giá trị thật của nó". Em mạn phép lên đây hỏi các tiền bối về khái niệm này là như nào. Cơ sở nào để mình đánh giá về giá trị thực sự mà BĐS đó mang lại. Và liệu là có đúng BĐS ở VN mình đang có nhiều nơi bán với giá của 20 năm tới không ạ.
Xin các tiền bối cho ý kiến quan điểm để mở mang thêm kiến thức...!! Chúc cả nhà may mắn

Góp ý từ độc giả

Nguyen Phong

giá trị thật là giá trị khi bán có người mua thì là thật

Quang Thiep

Nguyễn Phóng em thấy giá cao vẫn có người mua mà anh.

Nguyen Phong

Quang Thiệp thì đấy là giá trị thật thôi. chứ bán rẻ ko ai mua thì đâu phải thật,

Quang Thiep

Nguyễn Phóng vậy anh đánh giá như nào về dạng bán cắt 50% mà k ai mua lại F2.

Nguyen Phong

Quang Thiệp thế lại là dân đầu cơ rồi. chứ đất dân sinh thì chắc 1p30s

Quang Thiep

Nguyễn Phóng bỏi vậy anh. Thực tế khách mua F1 và bán lỗ 30-50% nhưng F2 vẫn k có ng mua em thấy nhiều á

Van Nguyen

Giá trị thật là giá BDS mà ở mức giá đó người bán sẽ không bán nên về cơ bản là sẽ ko có giao dịch

Quang Thiep

Van Nguyen nhưng làm sao mình định giá sát đc. Nó phải có yếu tố cơ sở để mình dựa vào chứ anh.

Tám Nguyễn Mỗ

Giá trị thật là mua đất dân rẻ, bán ra thành phẩm đắt.

Quang Thiep

Tám Nguyễn Mỗ đất dân không rẻ đâu bác. Với cả dự án 1/500. Khỉna sổ rồi, dân cư ở nhiều thì cũng là đất dân vậy thôi

Trần Khôn

giá trị thật là giá khách hàng mua được, ko chê, đừng nó bảo, giờ toàn giá tầm này vì giá tầm này ko phải giá trị thật, giá của người muốn bán chứ k phải giá người muốn mua

Quang Thiep

Trần Khôn nhưng ai đi mua chẳng mong mua đc giá tốt. Ví dụ chủ kêu 3 tỷ, khách trả 1,5tỷ. Như vậy mua bán không thành. Chủ thì hô cao, khách thì trả thấp. Mình phải có cơ sở để đamhs giá đc gí trị mảnh đất cho khách- chủ chứ ạ

Phong Le

Như miếng bánh bán phải có người ăn, BĐS thực là bán xong người dân xây nhà ở, buôn bán kinh doanh, cho thuê, ... chứ không phải đợi đất lên giá mua đi bán lại

Quang Thiep

Phong Lê quan điểm này em ủng hộ. Em thấy đất mua và khao thác được trên đất luôn thì là tốt nhất

Đặng Quang Mỹ

.VN thì hô vs hét ko à . đó là giá ảo  khi lấy tiền thì thật. còn cái miếng đất đó giá trị khai thác có lợi nhuận nhiều ko . hay cái nhà đó   .....bỏ 10 tỷ mua   khi cho thuê  hay khai thác bạc cắt   mấy mươi năm  chưa hoàn vốn  .......rồi  có cái giá trị 5 tỷ  khách  quen Ngân hàng  lo lót  làm định giá  lên 8 tỷ . rồi vay 70%    tức vạy 5ty6    dư 600 để phòng ngờ trả lãi  ...tay ko bắt cọp . .....nhiều Trường hợp lắm  ....nói ko hết bds  .vừa làm vừa học nghề tiếp  .....
ở đâu bán giá 20 năm trước ?  sale trên mạng mới vô nghề hay đăng xạo  để lấy khách   ví dụ đất Tây ninh biên giới  mà nó nói đất  Hóc Môn (đúng là ngang giá 20 năm trước hóc môn  kkk)    Hay Đất Tây Ninh biên giới  Nó  nói đất Củ Chi  (giá 10 năm )

Quang Thiep

Đặng Quang Mỹ vâng. Cái đăng ảo thì em không ủng hộ vì thực tế giờ kênh thong tin nhiều rồi. Mình tìm hiểu nó cũng dễ. Chứ ai mà còn dính vào thì chỉ là tham quá tham.

Toai Nguyen Duc

Đánh giá đúng giá trị thực của bđs => bạn phải có phương án định giá bđs., công thức để định giá. Giống như: Xây nhà thì giá nhà neo theo giá: vật liệu, nhân công, thiết kế,… mới ra được tổng tiền

Nghe môi giới dẫn đi so sánh khu a, b, c thì ảo càng ảo là toang rồi

Pham. Diep

Toai Nguyen Duc ông này nói cũng như ko?hỏi phuong án định giá gì chia sẽ thì éo nói dc . Bày đặt tỏ ra nguy hiểm.

Loc Phat

Tỷ lệ hợp lý của BĐS có giá trị là BĐS cho thuê được, tỷ suất cho thuê/tiền mua BĐS tính 50-70% lãi tiết kiệm ngân hàng. 
Kỳ vọng để mua BĐS là có nguồn thu và cơ hội tăng giá!

Tạ Đình Thương

Giá trị thực của Bất Động Sản là do người bán và người mua quyết định....

Le Dien

Giá trị đc xác định = hiện giá dòng tiền của tài sản/đất đai mang lại trong tương lai với suất chiết khấu nhất định. Ví dụ: đất quy hoạch đất nông nghiệp thì lợi nhuận mang lại từ canh tác nông nghiệp, tùy loại đất mà có thu nhập mang lại phù hợp (trên cơ sở đúng quy định về quy hoạch)

Đệ Đây

Đã là thị trường làm gì cơ giá trị thật.

Chay An Nhien

Tập trung mà đi làm ăn ngớp dề bđs nên với xuống!xuống nhiều ko đến lượt mình nên nhiều ai may người ý đc!!!

Đinh Hoàng Nam

Dùng bảng giá do UBND ban hành nhé

Tokuda

Lấy tiết kiệm từ  thu nhập hoặc lãi NH cho 25 năm ra giá căn hộ 1 phòng ngủ.

Trung Viet

Hay là nên lấy giá trị thật của một mảnh đất hay một căn nhà là giá bình quân tính trên mét vuông của 10 giao dịch (hoặc 20, 30... ) phạm vi bán kính 100 mét (hoặc 200m, 500m...) của khu vực đó. Cái này phải có thống kê của phòng đăng ký nhà đất và các hợp đồng giao dịch phải đúng giá ko trốn thuế.

Tran Anh Phi

Đừng chống chính phủ. Các b giỏi nhưng chính phủ là ng điều tiết tt nhé các b

Nguyen Thanh Trung

"Giá trị thật" là giá mà Chính Phủ mong muốn !
Chính Phủ VN muốn người dân được an cư, được hạnh phúc... giá đất quá cao như bây giờ khiến cho hầu hết người dân bị khốn khổ.!

Thái Long

Để trả lời câu hỏi này ko khó lắm. 
Khi nào giỏ hàng thứ cấp của các dự án bds giao dịch liên tục thì lúc đó bds quay về giá trị thật.

Be mi Pham

Xin các cao nhân em xin có ý kiến, muốn bds về giá trị thật thì các bác nằm mơ, trừ khi chính phủ sửa đổi luật đất đai, còn giá trị thật chính chủ thu hồi đất của dân giá bao nhiêu cộng chi phí làm đường thì giá thành khi chính phủ bán cho dân là bao nhiêu, nhìn đất Thủ Thiêm một m2 giá 2,4 tỷ, khi đền bù cho dân chưa đến 20 triệu /m2, các bác đừng nằm mơ là giá trị thật nó là bao nhiêu.

Hình Văn Hoàng

Một vài nơi điều chỉnh khung giá đất có trục tăng vị trí lên tới 120% so với qdinh trước đó. Với khung giá này thì có uống nước lọc cầm hơu để tạo ra dc thành phẩm tận tay khách hàng với giá trị thật là 1 con số khá rát hơn con số cũ ấy.

Quang Thiep

Hình Văn Hoàng tăng cái này thì cái kia cũng phải tăng theo. về cơ bản thì doanh nghiệp họ vẫn phải có lời khủng thì mới dám làm dự án. vẫn là 1 vòng tròn cũ

Hinh Van Hoang

Quang Thiệp đúng rồi. Bản chất kd làm ăn phải có lợi nhuận đủ tốt đã. Vòng lặp cũ thì ko hẳn lắm nhưng đã đến lúc cần rõ ràng hơn nhiều cái. Ví như tính thuế chuyển nhượng, nhà ở xh, ....

Hang Nguyen

Bạn nói 20 năm thì hơi quá,nhưng căn cứ tình hình hiện tại thì cũng phần nào đã biết được giá trị thực, sản phẩm bán mà chiết khấu, hạ giá 20,30,40,50%?

Quang Thiep

Hang Nguyen Mấy cái mà cắt đến 50% chắc là bên CĐT họ vẫn còn lãi bạn nhỉ.

Thang Nguyen Duc

Mạn phép đưa ra góc nhìn chữ “ Thật “ bạn đang hỏi.
1/ Giá trị thật của bđs trước tiên là giá mà người bán, người mua đều cảm thấy hài lòng về mức giá để hai bên đi đến quyết định giao dịch, ở phạm vi giao dịch là 2 người họ đều hiểu lý do mà bđs đó trong thời điểm họ mua và bán lại có giá đó và họ chấp nhận mua để đạt mục đích của họ. Có người chào bán thật, người mua thật, giao dịch chọn vẹn tự nguyện thật.

2/ Người cần bán bđs sau khi tính toán tất cả các tiêu chí, kỳ vọng của họ dựa theo nhu cầu thực tế và nguồn cung thực tế. Mức giá ổn định trong khoãng (A-B) nào đó, tần suất giao dịch  tỷ lệ thuận đều ổn định theo lượng dân và sự phát triển, đô thị hoá tại khu vực đó biên độ và tần suất đc tham chiếu thêm chỉ số đầu vào cùng với định hướng phát triển, nội lực phát triển, khả năng thu hút ngoại lực… đó là một phần “ thật” nữa của giá trị thật

3/ Điều thứ 3 đó là sức khoẻ tài chính của các thành phần tham gia mua và bán bđs. Vốn chủ thể càng thật, tình hình kinh tế vĩ mô tầm quốc tế và trong nước càng ổn định thì độ bền giá  “ Thật” càng cao.

Tất cả chữ thật ở trên nó tuỳ thuộc vào từng thời điểm, quan trọng  vẫn là anh em mình làm thật là được cả nhà ơi!

Hiep Tran

Giá trị = giá cả + thời gian + số lượng

Như giá 100tr/m² được giao dịch thời gian đủ dài với số lượng nhiều

Hermosa Le

Thuc su gia BDS VN cao hon My !!!!tai sao ????

Đào Bảo Trung

Giá trị thật của nhà ở (ở thị trường bền vững, đã phát triển chẳng hạn) = giá vốn +15%-30% lãi. 

Dưng mà éo có dự án nào ko phải lobby, vay nợ kéo dài nên cái giá bán phải gánh thêm 1 mớ. 

Và với lãi suất vay đầu tư ~15%++ như hiện nay thì giá bán kiểu gì cũng phải vống lên 50-70% hoặc hơn so với giá vốn

Phát Nguyễn

Tư duy đi tìm GIÁ TRỊ THỰC của bất động sản
GIÁ TRỊ THỰC LÀ: Mọi giá trị đầu tư trên đất như cảnh quan, hạ tầng, tiện ích sống cùng với không gian kết nối, thương mại, dịch vụ mà dự án tạo ra Giá trị đó có thể lên tới 70% giá bán của ngôi nhà.
Theo một chuyên gia cho rằng tư duy mét vuông đã lỗi thời bởi nếu chỉ nhìn vào đơn giá mét vuông thì không thể khẳng định một sản phẩm BĐS là đắt hay rẻ.
Với diện tích tương đương, một căn nhà trong khu đô thị đa tiện ích ở vùng ven với chất lượng sống vượt trội có giá bán 15 tỷ đồng không hẳn đã đắt hơn ngôi nhà 10 tỷ đồng trong khu phố trung tâm chật chội, ô nhiễm, không có hạ tầng, tiện ích, an ninh không đảm bảo,...
nguồn : ST