Thách thức để các Startup công nghệ tham gia vào miếng bánh Proptech tại Việt Nam

(Bài viết chia sẻ quan điểm cá nhân của tác giả Đức Lê)

THÁCH THỨC ĐỂ CÁC STARTUP PROPTECH THAM GIA VÀO CÁC MIẾNG BÁNH

CÁC MIẾNG BÁNH TRONG THỊ TRƯỜNG BĐS VN

Theo cá nhân mình, trong thị trường BĐS Việt Nam có 05 miếng bánh gồm:

I_ MIẾNG BÁNH ĐẦU TƯ - có tiền nhờ x2, x3

Độ lớn của miếng bánh này đâu đó 10 - 15ty usd mỗi năm trong điều kiện thị trường bình thường. Còn thị trường hot thì chắc lớn hơn và ngược lại.

Hầu hết mọi người đều muốn tham gia vào cái thị trường này và phân thành nhiều nhóm, từ F0 - Fn, cho đến cá mập, gà. Từ CĐT cho đến cá nhân.... Ai có tiền thì đều muốn nhảy vào cái thị trường này.
Tuy nhiên muốn nhảy vào thì cần phải có 1 khoản tiền kha khá, nên sẽ có 03 cách để giúp NĐT tham gia thị trường này gồm:
_ Lập team để tham gia: Nhiều người gom tiền nhỏ thành lớn, sau đó chia ra.
_ Chia nhỏ bất động sản trên thực tế: Nói một cách dân dã là phân lô
_ Chia nhỏ bất động sản bằng công nghệ: Dùng thêm cái gọi là Blockchain.

II_ MIẾNG BÁNH CHO VAY - có tiền nhờ lấy lãi vay.

Đây là một phần của thị trường tài chính, theo thống kê thì chiếm khoảng 20% thị trường tài chính. Độ lớn của miếng bánh này đâu đó 15-20 ty usd/năm.
Cái này thì nhìn chung là phần của các ngân hàng và các tổ chức tài chính được cấp phép. Muốn tham gia vào đây cũng khó.

III_ MIẾNG BÁNH MÔI GIỚI - lấy hoa hồng

Độ lớn của miếng bánh này đâu đó khoảng 1-1.5ty usd mỗi năm. Đây là nơi tham gia của khoảng 300K - 400K cùng nhiều công ty là sàn môi giới BĐS.
Tham gia vào đây thì dễ nhưng kiếm tiền thì không dễ. Làm tốt ở thị trường này thì dễ nhảy được sang cái miếng bánh số 1 với độ lớn gấp chục lần.

IV_ MIẾNG BÁNH QUẢNG CÁO - lấy tiền quảng cáo

Độ lớn của miếng bánh này cho bất động sản khoảng 400-500 triệu usd/năm (20% của toàn thị trường quảng cáo). Thị trường này thì có các ông ngáo ộp truyền thống lẫn hiện đại đã hiện hữu. Từ các báo, đài, đến các nền trảng trùm sò của Việt Nam và thế giới như Zalo, Facebook, Google, Tiktok...

Ở Việt Nam thì theo statista, họ tách ra có 09 sản phẩm quảng cáo. Trong đó nhìn chung thì phần lớn là của mấy anh lớn.

V_ MIẾNG BÁNH LÀM DỊCH VỤ - lấy tiền theo từng vụ

Độ lớn của miếng bánh này nhìn chung chưa xác định được, sản phẩm thì rất là phong phú. Có thể kể đến như:

_ Dịch vụ marketing (là agent, còn cái số 4 là Publisher)
_ Dịch vụ thông tin
_ Dịch vụ dữ liệu
_ Công cụ quản lý....
_ ...
Nhìn chung là nhiều.

TÓM LẠI

Theo cá nhân mình thì ai tham gia vào ngành BĐS thì cũng đều sẽ tham gia vào 1 hoặc nhiều nhóm trên đây. Các ông to bự thì thường tham gia vào các nhóm ở trên (số I, II, một phần III). Các ông nhỏ hơn thì thường tham gia mục V, mục IV thì nó đặc biệt

Đương nhiên ai làm gì cũng có tham vọng nhảy vào nhóm số I, vì nhóm đó nhìn chung là cơ hội để giàu nhanh. Cơ mà năm 2023 thì nhóm I có vẻ sẽ hẻo, nhóm II thì bị hạn chế, nên các nhóm khác tất nhiên ảnh hưởng vì ăn theo.

P/S: Phần tới sẽ viết thêm về việc: Các công ty Công nghệ BĐS (Proptech) tham gia vào các miếng bánh này như thế nào?

Bài trước, mình có nói về việc thị trường BĐS Việt Nam có 05 miếng bánh.

Và nếu một Startup về công nghệ BĐS (Proptech) thì hoặc tạo ra 1 miếng bánh mới (bán đất ảo metaverse) hoặc phải nhảy vào 1 trong 5 miếng bánh có sẵn thôi.

Giả sử phải chọn trong 5 miếng bánh đó thì thách thức là gi?

Nếu có xem qua cái PropTech Vietnam Ecosystem, nói về các ứng dụng về công nghệ BĐS có trên thị trường, tuy cách phân loại có khác nhưng mà nhìn chung thì cũng là để tham gia vào 5 miếng bánh trên, và mỗi ứng dụng có mỗi cách tham gia riêng. Còn nói về số lượng, thì chúng ta có thể thấy:

_ Nếu các ứng dụng đã có thành tựu: Thì tham gia vào nhóm IV, III.
_ Những anh mới nổi: Tham gia nhóm V
_ Những a có bố mẹ giàu (được hậu thuẫn bởi 1 doanh nghiệp lớn): Tham gia nhóm III, II, I.

Với cá nhân mình thì cái gì cũng có lý do của nó, và theo phân tích thì nó sẽ như sau, cứ phân tích từ dưới lên trên cho dễ hình dung

V_ MIẾNG BÁNH SỐ V

Nhóm V là nhóm dễ tham gia nhưng lại khá mông lung về mục tiêu. Lý do thì sản phẩm rất phong phú, cũng không có nhiều đối thủ cạnh tranh, nhưng mà lại không xác định cụ thể miếng bánh to tầm nào.
Nên nhảy vào đây rất có nguy cơ làm rất tốt nhưng mà rất tiếc. Đại khái sản phẩm tốt nhưng chưa chắc kiếm được lợi nhuận. Ngoài ra đặc thù của nó là khó scale up
--> Tóm lại: Tham gia vào miếng bánh này là đầy cơ hội và cũng đầy thách thức với Proptech. Lợi nhuận bền vững vẫn là dấu hỏi.

IV_ MIẾNG BÁNH SỐ IV

Nhóm này cũng dễ tham gia, nhưng dễ ăn hay không thì không chắc, vì ở đó các anh lớn cát cứ hết các điểm rồi.

Muốn tham gia được vào nhóm này thì việc tiên quyết là làm sao thu hút được người dùng với chi phí thấp. Chứ nếu quảng cáo để thu hút người dùng thì thua.

Trong Proptech, đại diện cho nhóm này là batdongsan, nhatot, mogi, alonhadat, sosanhnha.... Đặc điểm của nhóm này là đều có thâm niên và làm SEO rất tốt. Mình từng nói chuyện với bên sosanhnha thì họ cũng khoe một thời làm SEO trùm sò.

Có lẽ phần nhiều sự thành công của nhóm đại diện ở trên là vì đã trải qua một giai đoạn làm SEO rất tốt, có thể thu hút được nhiều người dùng với chi phí rẻ.

Thời gian tới thì SEO có vẻ khó hơn, cạnh tranh hơn. Nên làm sao để thu hút được người dùng với chi phí thấp lại là một câu chuyện khác, khó là khó ở đây.

III_ MIẾNG BÁNH SỐ III

Miếng bánh này to, cơ hội cho mọi người, tuy nhiên thách thức của Proptech chính là phải đấu với người thật.

Gần như không có bất cứ rào cản nào để trở thành một môi giới, điều này thể hiện bằng việc khi thị trường nóng sốt thì người người làm môi giới, nhà nhà làm môi giới.

Chính vì dễ tham gia, nên nhìn chung là thiếu chuyên nghiệp. Công nghệ là thứ bài bản, chuyên nghiệp thì mới xịn, làm cách nào để làm chuyên nghiệp một thị trường vốn dĩ thượng vàng hạ cám, và cạnh tranh khốc liệt rào cản gia nhập ngành thấp.

Công nghệ nó thiên về thứ lâu dài, nhưng ngành này lại cực kỳ linh hoạt, mấy anh em môi giới gom góp nhau là tạo thành 1 sàn rồi, không được thì giải tán, thấy ổn lại họp lại..., quá chừng linh hoạt. Nên muốn thắng thì công nghệ phải tạo được ưu thế hơn sự linh hoạt này. Nhưng làm thế nào thì không dễ.

II_ MIẾNG BÁNH SỐ II

Công nghệ muốn tham gia vào miếng bánh này thì nhìn chung là phải có nhiều tiền, và nhiều dữ liệu. Túm lại là phải có Bigdata rồi tính, chứ không là tèo.

Miếng bánh cho vay này, nó sẽ cần 2 thứ: Đó là tiền cho vay, và cách nào kiểm soát rủi ro cho vay. Tiền có thể không khó, nhưng kiểm soán rủi ro tín dụng thì hơi căng. Ngân hàng và các tổ chức tài chính được cấp phép họ có đầy các công cụ đễ hỗ trợ, và họ cũng không thiếu tiền làm công nghệ.

Bigdata là một thứ quan trọng, nhưng mà nói chung phải tìm kiếm và thu thập lâu dài.

Trên thị trường hiện nay, homebase đang tham gia vào cái nhóm này, tuy nhiên cũng ở góc độ sơ khai thôi. Có ông lớn còn muốn tham gia vào lĩnh vực "Cầm đồ bất động sản". Nhìn chung nếu có đủ dữ liệu, kiểm soát rủi ro tốt thì có thể có được những khách hàng mà ngân hàng và các tổ chức tài chính không dám "chơi"

I_ MIẾNG BÁNH SỐ I

Miếng bánh này hấp dẫn, nhưng nó là truyền thống mất rồi. Công nghệ tham gia vào đây thì có lẽ là chia nhỏ BĐS để có nhiều NĐT tham gia hơn thôi. Nó gọi là fintech cũng dc.
Nhưng thách thức cái chỗ này chính là dân ít tiền thì muốn tỉ suất lợi nhuận cao, làm sao chia nhỏ BĐS mà vẫn mang lại lợi nhuận cao mới là cái khó.
Còn nếu không giải quyết được bài toán này, hoặc tâm lý đòi lãi cao, thì sau một thời gian là thành game lùa gà hết, game càng to thì bể càng bự.
Đương nhiên tham gia vào cái này thì bigdata vs tiền nhiều là thứ không thể thiếu. Nhưng làm tốt thì lợi ích cũng vô biên.

TÓM LẠI
Một từ thôi KHÓ

(Theo Đức Lê)