Tại sao các dự án giờ lại quá mua dễ bán khó ?!

(Bài viết chia sẻ quan điểm cá nhân của tác giả Cao Hữu)

Nhiều nhà đầu tư mua các sản phẩm của dự án than mua dễ nhưng khó bán.

Mình nghĩ do các nguyên nhân sau:

1. Tâm lý thích nhanh-gọn-lẹ

Rất nhiều nhà đầu tư hiện tại, đặc biệt là khách hàng trẻ thích đầu tư ngắn hạn, thậm trí là lướt. Họ muốn trong thời gian ngắn phải tăng giá được nhiều, hôm nay nói bán là ngày mai, tuần sau phải có người mua. Tương tự kiểu chứng khoán, bitcoin, … Vừa mua tuần trước, tháng trước đã hỏi tăng giá chưa, bán được không. Rất ít dự án, rất ít sản phẩm trong một dự án có thể lướt sóng. Vì thế nên có suy nghĩ kênh đầu tư BĐS tính bằng năm, thậm trí nhiều năm.

2. Xu hướng phát triển bất động sản dự án

Các chủ đầu tư trong những năm gần đây là phát triển dự án quy mô lớn cỡ đô thị, đại đô thị. Ngày trước nghe dự án 100ha đã rất hoành tráng nhưng hiện tại 50ha có khi còn đánh giá là nhỏ. Xuất hiện rất nhiều các khu đô thị, khu nghỉ dưỡng quy mô vài trăm, cả ngàn ha. Các dự án đất nền tới 5.000 nền, căn hộ tới 44.000 căn, … Thậm trí các quỹ đất nhỏ, chủ đầu tư cũng cố nhét 1000-2000 sản phẩm để tối ưu hoá lợi nhuận. Việc quá nhiều sản phẩm gây áp lực rất lớn đến lợi nhuận và ra hàng trong thời gian ngắn ( kiều ồ ạt ), trong thời gian mà chính khách hàng cạnh tranh trực tiếp với chủ đầu tư. Các dự án cũng nằm tại các quỹ đất có vị trí xa trung tâm, khu vực đó cần thời gian phát triển.

3. Vấn đề về giá bán dự án bất động sản

Các dự án bây giờ đa số được chủ đầu tư set định giá cho tương lai. Giá chủ đầu tư bán trong hiện tại là giá của 2-3 năm sau khi dự án hoàn thiện (thậm chí 5 năm sau). Chưa kể như phần 2, dự án nhiều sản phẩm, nhiều đợt bán hàng từ chủ đầu tư. Mức giá giữa người mua đợt 1,2 khác biệt rất nhiều với người mua đợt gần cuối và cuối, giữa phân khu này với phân khu kia. Càng mua về sau thì càng phải đợi các đợt đầu giá chuyển nhượng nhích dần gần với giá mua của đợt sau. Khi đó mới có cửa cạnh tranh về giá. Mặc dù càng về sau vị trí càng đẹp.

4. Vấn đề về sales - môi giới bất động sản

Minh quan sát thấy rất nhiều khách hàng rao bán mãi không được, trong khi căn như vậy khách khác lại bán được. Nguyên nhân có thể gửi sales không đúng. Ví dụ khách mua căn hộ dự án A, lúc sau bán lại hay gửi chính bạn sales đã bán cho mình căn này. Vậy rất khó ra hàng. Vì bạn sales này chuyên thị trường sơ cấp, bạn không rành và cũng không mặn mà với thị trường thứ cấp. Như vậy rất khó để ra hàng. Rút ra là nếu khách hàng muốn bán hãy tìm các công ty, sales chuyên chuyển nhượng thứ cấp sẽ có cơ hội ra hàng cao hơn.

5. Không cân đối tài chính

Khách hàng không cân đối được tài chính trong tương lai. Nhiều lúc nghe các bạn sales chào chỉ thanh toán 15%, chỉ cần 500tr tới khi nhận nhà,còn lại có ngân hàng lo hết. Nhận nhà bán sẽ ok và có lời. Khách hàng vừa vốn ban đầu nhắm mắt mua luôn. Không tính toán đến rủi ro nếu 1 năm không bán được, 2 năm không bán được thì gồng nợ thế nào … nên bị đẩy vào áp lực phải bán, thậm trí bán lỗ. Khi bị áp lực này thì lại càng khó bán như kỳ vọng. Nên đặt vào tình trạng thoải mái, mỉm cười thì tự nhiên may mắn, mọi chuyện tốt sẽ đến.

Có gì nữa anh chị em bổ sung bên dưới nhé !

(Theo Cao Hữu)

Khanh Na

Nghe căn căn là thấy khó bán rồi
Mấy dự án chung chư mở bán từ 2020 trở lại đây có dự án nào nhìn chung mà có lời đâu

Cao Hữu

Khanh Na chung cư là biểu hiện số 1. Bên cạnh đó có ko ít các dự án đất nền, shophouse các dự án kiểu nghỉ dưỡng, kể cả các dự án nhà phố thời gian đầu

Lê Thanh Trân

Chiết khấu hết rồi tiền đâu chạy quảng cáo ra hàng. Mình đoán vậy ^^

Cao Hữu

Lê Thanh Trân cũng không phải tiêu cực tới mức đó. Vì bản thân nếu ra hàng được thì cũng được phí hoa hồng bán thứ cấp và có cảm tình với khách.