Tác Động Của Đấu Giá Đất Thủ Thiêm Đến Thị Trường Bất Động Sản TPHCM

Tác Động Của Đấu Giá Đất Thủ Thiêm Đến Thị Trường BĐS

Theo chuyên gia Tạ Viết Dự, Giám đốc Trung tâm Khách hàng cao cấp, Chứng khoán KBSV, ý nghĩa kinh tế và thị trường của sự kiện đấu giá đất Thủ Thiêm là rất lớn.

1. Hiệu Ứng Neo Giá Và Sóng Lan Toả

Sự kiện đấu giá thành công với mức giá cao sẽ tạo ra một "neo giá" (price anchor) mới, lập tức kích hoạt hiệu ứng "vị thế - so sánh" lan rộng:

• Tái thiết lập mặt bằng giá TP. HCM: Nếu giá trúng đấu giá ở Thủ Thiêm đạt mức cao (ví dụ 500 triệu, 1 tỷ, hay 2tỷ đồng/m²), khu vực lân cận chỉ cách đó vài km với mức giá 100−200 triệu/m² chắc chắn sẽ bị đẩy lên.

• Tác động theo bậc thang: Làn sóng tăng giá sẽ lan tỏa theo bậc thang ra các khu vực xa hơn như Bình Dương, Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu, nơi giá đất cũng sẽ được điều chỉnh tăng theo mức tham chiếu mới từ Thủ Thiêm.

• Tạo sóng đầu cơ ngắn hạn: Tiền lệ cuối năm 2021 cho thấy cú sốc giá Thủ Thiêm đã thổi bùng làn sóng sốt đất mạnh mẽ tại các tỉnh lân cận. Sự kiện sắp tới được dự báo đủ sức tạo ra sóng đầu cơ tương tự.

2. Lực Đẩy Đa Chiều Từ Các Nhóm Tham Gia

Lực đẩy của các phiên đấu giá đất vàng đến từ ba nhóm chính:

• Nhà đầu cơ: Kỳ vọng giá khu vực lân cận sẽ tăng theo mức giá trúng đấu giá.

• Các tổ chức: Một số tổ chức chấp nhận trả giá rất cao, đôi khi chấp nhận rủi ro bỏ cọc, để tạo hiệu ứng tăng giá cho quỹ đất lớn mà họ đã nắm giữ xung quanh Thủ Thiêm.

• Nhà đầu tư thứ cấp và người dân: Quan sát mức trúng đấu giá như một “tham chiếu hợp pháp” để điều chỉnh mức giá bán trên thị trường thứ cấp.

3. Cảnh Báo Về Mặt Trái

Chuyên gia KBSV cũng cảnh báo về mặt trái của việc "bơm giá" trong các phiên đấu giá:

• Méo mó thị trường: Gây ra hiện tượng sốt ảo, đẩy giá đất lên cao hơn giá trị thực.

• Thiệt hại: Tạo khó khăn và thiệt hại cho những người có nhu cầu mua ở thực.

• Rủi ro ngân sách: Gây rủi ro cho ngân sách nếu người trúng đấu giá không thực hiện nghĩa vụ tài chính và bỏ cọc (như đã xảy ra với 3 lô đất 3-8, 3-9, và 3-12 năm 2021).

Triển Vọng Và Danh Mục Đấu Giá

TP. HCM đang khẩn trương chuẩn bị đấu giá tổng cộng 10 lô đất tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm (3 lô vào tháng 12/2025 và 7 lô vào năm 2026), nhằm hoàn thiện diện mạo Khu Trung tâm Tài chính Quốc tế.

Danh Mục Các Lô Đất Đáng Chú Ý

Các lô đất này đều có vị trí đắc địa, sở hữu bốn mặt tiền đường, đã hoàn thiện hạ tầng kỹ thuật và cơ bản hoàn tất bồi thường giải phóng mặt bằng, tạo sức hút rất lớn.

Những "Nút Thắt" Lớn Nhất Của Trung Tâm Tài Chính Thủ Thiêm

Mục tiêu hình thành Trung tâm Tài chính Quốc tế Thủ Thiêm trước năm 2030 đòi hỏi phải tháo gỡ đồng thời nhiều rào cản. Chuyên gia Tạ Việt Dự chỉ ra ba "nút thắt" lớn nhất:

1. Pháp Lý (Nút Thắt Quan Trọng Nhất)

Hiện tại Việt Nam vẫn đang trong giai đoạn "vừa làm vừa học" để hình thành một trung tâm tài chính đúng nghĩa. Nút thắt lớn nhất là khung thể chế vượt trội và đặc thù mà một trung tâm tài chính quốc tế yêu cầu, bao gồm:

• Ưu đãi thuế, cơ chế cấp phép đặc thù.

• Chuẩn mực giao dịch quốc tế, cơ chế thử nghiệm (sandbox) cho fintech.

• Quy định rõ ràng về dòng vốn, tài sản số, và thanh toán xuyên biên giới.

2. Hạ Tầng

Thủ Thiêm đang trong quá trình hoàn thiện quy hoạch, cần đẩy mạnh cả hạ tầng cứng và hạ tầng mềm:

• Hình thành cụm tháp tài chính và hệ thống lưu ký - thanh toán quốc tế.

• Hoàn thiện hạ tầng kết nối: Cầu Thủ Thiêm, các tuyến Metro (Bến Thành - Thủ Thiêm, Tham Lương - Thủ Thiêm), và các tuyến Vành đai 2-3.

• Các lô đất "vàng" sắp đấu giá sẽ quyết định diện mạo của trung tâm tài chính tương lai.

3. Nhân Lực Tài Chính

Việt Nam đang thiếu hụt trầm trọng đội ngũ chuyên gia tài chính cấp cao trong các lĩnh vực:

• Chứng khoán, ngân hàng đầu tư, quản lý quỹ, bảo hiểm, fintech, logistics tài chính.

• Thủ Thiêm dự kiến thu hút hàng trăm định chế quốc tế, đòi hỏi một lực lượng lao động vừa lớn vừa tinh nhuệ để vận hành.

Chuyên gia nhấn mạnh, nếu tháo gỡ đồng thời được ba điểm nghẽn (Pháp lý, Hạ tầng, Nhân lực), Thủ Thiêm hoàn toàn có thể trở thành trung tâm điều phối dòng vốn của khu vực trước năm 2030.