SỰ LIÊN HỆ GIỮA ĐẤT Ở VÀ NHÀ Ở NHƯ THẾ NÀO ?

SỰ LIÊN HỆ GIỮA ĐẤT Ở VÀ NHÀ Ở

Khi đưa ra các thống kê về diện tích đất ở phân bổ trên số dân, sẽ có bạn thắc mắc vậy "Chung cư thì tính như thế nào?".

Nhân tiện để lý giải cho việc này, mình chia sẻ như sau:

1_ Chúng ta không thể ở trên đất, mả chỉ có thể ở trong nhà. Tuy nhiên không có căn nhà nào mà không được dựng lên từ đất cả, do đó đất là cơ sở để cho việc xây nhà.

2_ Mình chưa tìm thấy quy định nào về việc định mức đất ở trên cá nhân, tuy nhiên với nhà thì chúng ta có, đó là với chuẩn hiện tại thì mỗi người có tối thiểu 25m2 ở. Đây là chuẩn của Việt Nam hiện tại.

3_ Sự liên hệ giữa Đất và Nhà có một khái niệm gọi là "Hệ số sử dụng đất" (Viết tắt là FAR), cái này được hiểu là được xây bao nhiêu lần diện tích đất. Cái này chứ không phải tầng cao hay mật độ mới quyết định được bao nhiêu m2 nhà trên 1 cục đất nào đó.

4_ Ở nông thôn thì cái FAR này không quan trọng lắm, vì dù sao cũng là đất rộng người thưa, chả bao giờ xài hết hệ số, nhưng ở Thành thị, đặc biệt chỗ nào mà giá đất cao thì cái này khá là quan trọng. Tuy nhiên cái FAR cũng không thể tăng vô tội vạ, nó còn bị khống chế bởi số dân trên 1 diện tích đất cụ thể. Thường thấp nhất là mỗi người phải có 4m2 đất ở, thường thì 6m2 hoặc là 8m2, ấy là đối với khu cao tầng.

5_ Mỗi địa phương sẽ có mỗi kiểu cách nhà khác nhau, ví dụ ở quê thì người ta hay làm một căn nhà cấp 4 trên miếng đất bự, còn ở các thị trấn thì có thể làm nhà ống, các khu vực ở quê một miếng đất thường tình theo chiều ngang (mét dài) thay vì diện tích. Còn ở thành thị, thì ví dụ như Sài Gòn, chuẩn nhà phố thường là tầm 40-50m2 và xây 2-3 tầng. Còn chung cư thì loanh quanh 60m2 là nhiều.

6_ Tóm lại, từ diện tích đất ở, kết hợp kiểu cách nhà theo từng địa phương, có thể ước lượng được số m2 nhà sẽ có, xong chia cho 25 sẽ ra số người có thể đáp ứng. Đương nhiên ở thành thị nta có thể ở ít hơn, tầm 8-10m2 ở / người.

7_ Ở góc độ hoạch định chiến lược, dựa trên dân số, những thói quen, tập quán và diện tích đất ở phân bổ, người ta hoàn toàn có thể tính được rằng bao nhiêu m2 đất ở sẽ sinh ra bao nhiêu m2 nhà ở, và như thế nào là đủ, như thế nào là dư.

8_ Đôi khi chúng ta mặc định rằng "Người sinh ra chứ đất không nở ra", cái này có lúc đúng nhưng có lúc khác thì chưa phù hợp. Đã qua cái thời kỳ mỗi gì đình có 5-7 đứa con rồi, hiện nay các gia đình chỉ còn 1-2 con nữa mà thôi. Nhu cầu về nhà ở cũng không quá cấp thiết, có chăng chỉ ở những thành phố lớn và các khu đô thị tập trung.

9_ Chúng ta thử nghĩ xem, nếu tập tục ở quê là muốn ở 1 căn nhà to 10m dài, thì khi phân ra các lô đất có 5m thì ai có thể ở, trừ phi dân cư trở nên đông đúc và đất đai trở nên khan hiếm. Tuy nhiên có khan hiếm hay không chỉ việc lấy số đất thổ cư chia cho số dân là ra ngay, sẽ chả bao giờ tự nhiên có lượng dân lớn đổ về mà không có lý do gì cả. Nó cũng phù hợp với đất nông nghiệp, việc quy hoạch 2021-2030 ngày càng bài bản và chuyên nghiệp, có số liệu thống kê tính toán đàng hoàng, nên việc điều chỉnh sẽ ít xảy ra trong giai đoạn từ 2025-2030.

10_ Mình đang thổng kê thử diện tích đất ở nó sẽ thành bao nhiêu dựa theo QH2030 đã công bố của các tỉnh, cũng có nhiều số liệu khá hay ho, tuy nhiên sự liên hệ vẫn đang mờ ảo, chắc có thêm những thống kê khác để có những nhận định sát hơn thực tế. Nhưng với cá nhân mình thấy, trong tương lai thì sẽ khó có những đợt sốt đất như trong quá khứ nếu nhà nước vẫn hướng tới việc kiểm soát chặt chẽ như hiện nay.

Bởi chúng ta đâu có thiếu đất ở đâu.

(Theo Đức Lê)