Review đánh giá dự án Vinhomes Ocean Park 3 The Crown

REVIEW VINHOMES OCEAN PARK 3: THE CROWN

VOP3 là khu đại đô thị thứ 3 trong chuỗi 3 khu đô thị Vinhomes Ocean Park của Vin.

VOP1 khá thành công, đặc biệt với những người mua nhà liền thổ, giá trị BĐS tăng khá tốt, Vin tiếp tục sử dụng thương hiệu VOP đã được nhiều người biết tới cho hai khu đại đô thị tiếp theo. VOP2 The Empire, VOP3 The Crown.

Cả 3 khu đại đô thị này đều bám trục đường quốc lộ 5b đi Hải Phòng và đều có công viên hồ nước mặn trung tâm, phù hợp với cái tên Ocean Park.

Gọi đại đô thị cũng không sai, vì tổng cộng diện tích của cả 3 khu lên tới 1200ha, mỗi khu tương đương với diện tích của cả Q4.

Khu VOP3 the Crown có diện tích nhỏ hơn hai khu khia một chút, “chỉ có” 294ha, được chia làm 8 phân khu nhỏ, mỗi phân khu sơ sơ cũng vài chục ha, tương đương với một khu dự án đô thị thông thường.

Tổng 3 khu VOP lớn tới mức nhiều người bên Long Biên gọi đây là quận Ocean.

Trái với phân khu VOP1, hai phân khu sau Empire & Crown Vin tập trung làm nhà liền thổ (nhà phố/liền kề, biệt thự, shophouse) trước, mặc dù trong qui hoạch có chung cư nhưng sẽ làm sau bởi các lý do sau:

•    Nhà liền thổ xây nhanh, bán nhanh, bàn giao nhanh, thu tiền sớm, tạo dòng tiền tốt.

•    Chung cư chủ yếu cho người có nhu cầu ở thực, do hiện nay khoảng cách vẫn khá xa trung tâm, do vậy nếu xây lên khả năng hấp thụ sẽ không cao. Trong khi đó người mua nhà liền thổ có tài chính tốt hơn, mua để đầu tư hoặc để giành, trước mắt chưa có nhu cầu ở thực cũng không sao.

•    Sau khi xây dựng tiện ích hoàn thiện, giao thông tốt hơn (các tuyến xe bus điện hoạt động…), nhu cầu ở thực ở khu vực xung quanh tăng lên, tới lúc đó khả năng sẽ xây các chung cư sau.

Giao thông

Khi nói tới VOP2 & 3, yếu tố khoảng cách với trung tâm sẽ luôn được tranh luận. Đúng là khoảng cách vào các quận nội thành khá xa, cách hồ Hoàn Kiếm 20km, nếu vào giờ cao điểm việc giao thông là cả một vấn đề lớn, cả về thời gian lẫn ô nhiễm. Vậy nếu bạn ở VOP3, bạn sẽ vào thành phố bằng các phương tiện nào?

•    Xe hơi: khá thuận tiện do các trục đường xung quanh VOP khá lớn, rộng rãi. Vào thành phố có thể qua cầu Vĩnh Tuy, cầu Thanh Trì, cầu Chương Dương. Riêng cầu Vĩnh Tuy đang trong quá trình mở rộng gấp 2. Tuy nhiên nếu bạn đi xe hơi trong giờ cao điểm sẽ khá mất thời gian để tới được VOP3.

•    Xe máy: sẽ khá xa, nguy hiểm & ô nhiễm.

•    Xe bus: Hiện VOP1 có 10 tuyến xe bus điện đi vào các nơi trong thành phố, khi VOP2 & VOP3 hoàn thành hệ thống xe bus, số lượng xe, các tuyến chắc chắn sẽ tăng lên, hơn nữa ngồi xe bus điện của Vin khá sạch sẽ, không ô nhiễm. Do vậy đây sẽ là một lựa chọn giao thông khá phù hợp cho nhiều người. Nhiều người đã khá quen việc di chuyển bằng xe bus từ các khu đô thị xa vào thành phố như khu Ecopark (cách VOP3 khoảng 3km), VOP1, Vinhomes Grand Park, Phú Mỹ Hưng…Mặc dù thời gian ngồi trên xe có thể vẫn lâu, nhưng để đổi lại là an toàn, kinh tế, ít ô nhiễm, và bạn ngồi trên xe vẫn có thể lướt web, chém gió, xử lý công việc qua điện thoại di động

Tiện ích:

Các khu đô thị của Vin luôn đầy đủ về tiện ích. Trong nghề có câu, Vin không phải bán nhà, mà bán tiện ích, cảnh quan khu vực, phong cách sống. Nhà ai cũng xây được, thậm chí xây tốt hơn, đẹp hơn Vin, nhưng xây tiện ích, hệ sinh thái hoàn chỉnh như Vin thì ở VN chưa có công ty nào làm được. Nova, cty BĐS lớn thứ 2 VN cũng đang đi theo hướng này, xây dựng hệ sinh thái với Nova service (cafe, nhà hàng, bán lẻ… ) để tạo tiện ích cho cư dân.

Các nền tảng về dịch vụ, tiện ích mà Vin tạo cho các khu dân cư:

•    Siêu thị, cửa hàng tiện ích Winmart, Winmart plus (trước kia là Vinmart).

•    Trường học Vinschool

•    Bệnh viện Vinmec

•    Các khu công viên, hồ nước, tập thể dục, bbq, cảnh quan…

Tại mỗi khu đô thị mới ở ngoại vi thành phố, một trong những câu hỏi cư dân luôn quan tâm hàng đầu là siêu thị, trường học, bện viện có gần không, liệu có phải đi 20-30km vào trung tâm thành phố để sử dung những dịch vụ này? Hệ sinh thái của Vin tạo ra để thoả mãn nhu cầu đó. Nếu hệ sinh thái (siêu thị, trường học, vinmec) không thuộc về Vin, các chủ thương hiệu bên thứ 3 sẽ luôn luôn cân nhắc xem có nên mở tại một khu đô thị xa xôi khi mà chưa biết cư dân có đông không, liệu có sinh lời hay không?

Bài toán tiện ích/cư dân cái nào nên đi trước giống như quả trứng hay con gà có trước. Cư dân thì muốn có tiện ích đầy đủ mới về, chủ các thương hiệu tiện ích lại muốn đợi cư dân đông mới về mở cửa hàng. Do các bên thứ 3 thứ 3 thường chần chừ trong việc mở các tiện ích của mình, có trong tay các thương hiệu về siêu thị/trường học/bệnh viện sẽ giúp các cty BĐS mạnh dạn đi đầu trong việc khai trương các cửa hàng tiện ích ngay từ đầu, mặc dù khả năng lớn là các dịch vụ này sẽ bị thua lỗ, ít ra trong thời gian đầu tiên. Tuy nhiên phần tiền thu về từ BĐS thừa đủ để bù lỗ cho các hoạt động để duy trì các dịch vụ tiện ích này trong thời gian đầu. Đây là cách mà Vin cũng như Nova đang hướng tới với các khu đô thị của mình.

Các phân khu

VOP3 được chia làm 8 phân khu khác nhau, mỗi phân khu diện tích cả 10-20ha, cả nghìn căn nhà liền thổ, do vậy cũng có thể gọi là một khu đô thị thu nhỏ.

Việc chia thành các phân khu sẽ giúp định vị (positioning), khác biệt hoá (differentiation) cho từng khu vực, phù hợp với từng đối tượng khách hàng. Ví dụ khách hàng VIP, có tài chính muốn tận hưởng cuộc sống chất lượng cao, yên tĩnh, riêng biệt có thể lựa chọn phân khu Đảo Ngọc gồm toàn các biệt thự giáp mặt sông. Khách hàng ít tiền hơn nhưng muốn hưởng các tiện ích, giao thông thuận tiện, vừa ở vừa kinh doanh có thể chọn phân khu Phố Biển.

Phân khu Phố biển

Nằm ở góc phía Đông Nam của dự án, nằm liền kề phân khu Vịnh Thiên Đường và phân khu Ánh Dương với 1226 sản phẩm, bao gồm nhà phố, shophouse.

Phân khu đối diện với công viên trung tâm, các trục đường giao thông chính, do vậy thích hợp với những ai có cuộc sống năng động, kinh doanh, hưởng các tiện ích của dự án.

- Shophouse có diện tích đa dạng, từ 56-100m, tiếp xúc với các trục đường như Phố biển 1, Phố biển 2.

- Nhà liền kề có 517 căn nhiều thiết kế, diện tích )56m2, 64m2, 70m2, 78m2, 80m2, 85m2, 90m2, 120m)

Phân khu Thời đại

Phân khu có tổng diện tích 16.5 ha với 1313 căn liền kề, shophouse, biệt thự trong đó chủ yếu là liền kề & biệt thự.

Liền kề diện tích 60-126m2 được xây 4.5 tầng.

Shophouse diện tích 110-185m2, mật độ xây dựng 75%, xây 4.5 tầng.

Là một trong những phân khu được ra mắt đầu tiên, nằm ở vị trí trung tâm của VHOP3, tiếp giáp với đường vành đai 3.5 & Đại lộ Bốn mùa rộng 51m.

Tương lai có 2 toà nhà văn phòng, 10 toà chung cư được qui hoạch, do đó có tiềm năng về kinh doanh thương mại về sau này.

Phân khu Vịnh Tây

Nằm ở phía Tây Nam của khu đô thị, được xây dựng theo kiến trúc Santorini (Hy Lạp). So với các phân khu khác, Vịnh Tây nhắm tới các khách hàng trung & thượng lưu có tiêu chuẩn cao hơn, muốn tìm không gian sống tốt và có nhiều tiện ích.

Phân khu Vịnh Tây có đầy đủ các tiện ích Vinschool, trung tâm thương mại, công viên quảng trường, khu nhà để xe nổi,…

Các sản phẩm BĐS khu Vịnh Tây bao gồm:

- Nhà liên kề 52m-80m, được xây 5 tầng (1 trệt 4 lầu)

- Biệt thự chỉ có một số ít căn, diện tích 136-278m

- Shophouse 5.5x20m xây 5 tầng 2 mặt tiền trong đó 1 mặt là Đại lộ Bốn mùa. Shophouse đại lộ Hừng đông diện tích 5X15, cũng được xây dựng 5 tầng.

Phân khu này cũng bao gồm 3 toà chung cư 30 tầng.

Dự kiến bàn giao Q3 2023

Phân khu Vịnh Thiên đường

Tổng diện tích 25.8ha, nằm ở trung tâm khu đại đô thị, liền kề với biển nước mặn 2.8ha và công viên biển 12ha.

Phân khu Vịnh Thiên Đường bao gồm 1.007 sản phẩm, trong đó chủ yếu là dòng sản phẩm liền kề, hà phố, chiếm tới 96.4%, 3,6% còn lại là các căn biệt thự đơn lập và biệt thự song lập.

- Liền kề: diện tích 54-78m2, 4-6 phòng ngủ, 5 tầng

- Shophouse: mặt tiền đại lộ Bốn mùa 51m, 5 tầng

- Biệt thự song lập 153m nhìn trực tiếp ra công viên & hồ nước mặn trung tâm.

Phân khu Đảo Ngọc

Là khu biệt lập, cao cấp nhất tại VHOP3, chỉ có các biệt thự ven sông đơn lập (300-600m) và song lập (diện tích từ 160), khép kín được qui hoạch theo hình lá cọ, cư dân được bảo vệ an toàn 24/24. Mặt trước là đường 13m, phía sau là sông, mô hình giống như Vinhomes Riverside.

Phù hợp với người có tài chính tốt, muốn có môi trường sống biệt lập, yên tĩnh, an ninh.

Phân khu Vịnh Xanh

Là phân khu biệt thự nhà phố mang phong cách kiến trúc Hy Lạp cổ điển. Điểm nhấn đắt giá nhất của phân khu là đảo công viên Caribbean Bay nổi trên mặt hồ.

Sản phẩm bao gồm:

- Nhà liền kề 90m2

- Biệt thự đơn lập & song lập

- Shophouse chủ yếu ở mặt đại lộ Hừng Đông & Đại lộ Bốn mùa rộng 25m

Phân khu Ánh Dương:

Là phân khu trung tâm của VHOP3, thuận tiện cho việc sinh hoạt, kinh doanh, buôn bán.

Các sản phẩm:

- Liền kề 54-85m2

- Shophouse 70-100m2 xây 5 tầng, đặc biệt có những căn mặt đường Đại lộ Bốn mùa diện tích 120m2 2 mặt đường

- Biệt thự tứ lập 120m2, song lập/đơn lập 182-254m2

Phân khu Hải Đăng:

Phân khu khá độc lập của VHOC3, nằm dọc Đại lộ Bốn mùa 51m, thuận tiện cho giao thông cũng như sinh sống, kinh doanh, buôn bán.

Các sản phẩm:

- Liền kề 50-90m,

- Shophouse mặt tiền các trục đường lớn diện tích 90m2 (6*15 & 5*16)

Đối tượng khách hàng phù hợp mua VOP3:

Mặc dù nhiều tiện ích, cảnh quan, môi trường trong lành (so với trung tâm thành phố) nhưng khoảng cách khá xa với trung tâm, nên theo cách nhìn cá nhân, những người sau đây phù hợp để mua nhà tại VOP:

•    Những người đi làm ở khu Đông Hà Nội (Gia Lâm, Đông Anh, Long Biên, Hưng Yên…), muốn ở ở nhà liền thổ, không muốn ở chung cư,

•    Những người làm việc trong thành phố, nhưng chấp nhận giành khá nhiều thời gian di chuyển trên đường (xem phần giao thông ở trên),

•    Những người chuẩn bị về hưu, mua để có chỗ ở dưỡng già (giống như khu Ecopark gần đó, gần đây có khá nhiều người mua về ở khi về hưu),

•    Những người ở các tỉnh xung quanh (Hải Phòng, Hải Dương, Hưng Yên…) muốn có một căn nhà gần Hà Nội, vừa tiện đi về quê. Có thể nhiều người sẽ ngạc nhiên, nhưng khá nhiều đại gia ở các tỉnh xung quanh tham khảo và mua nhà ở các khu vực này vì tiện đi lại cả đôi đường, thi thoảng rủ bạn bè ở quê lên tới nhà ở khu đại đô thị hoành tráng cũng có vẻ hơi oai.

•    Những người có tài chính mạnh, mua nhà ở đó làm second home

•    Những người có nhu cầu kinh doanh, mua shophouse tự kinh doanh. Trước mắt trong vòng vài năm đầu khả năng kinh doanh sẽ chưa nhiều do mật độ dân cư chưa đông, tuy nhiên về sau khi chung cư, toà nhà văn phòng đông hơn, khả năng kinh doanh sẽ tốt hơn.

•    Mua đầu tư: hên xui. Trong những năm trước, nhìn chung ai cứ mua nhà liền thổ trong khu đô thị của Vin là thắng, giá cả tăng lên khá nhiều. Tuy nhiên hiện nay thị trường đang khá bấp bênh, khả năng sinh lời chưa nói trước được, có thể lãi, hoặc lỗ, do vậy nếu có tài chính dư giả có thể tham khảo, còn những ai vay tiền để đầu tư nên hết sức cẩn thận.

Đối tượng khách hàng không phù hợp:

•    Các cặp vợ chồng trẻ, làm việc ở trung tâm thành phố, không muốn giành quá nhiều thời gian đi lại trên đường,

•    Một số người tài chính ít hơn, nếu muốn hưởng các tiện ích cũng có thể cân nhắc các chung cư tại VOP1, hoặc các chung cư sẽ xây ở đây trong tương lai.

•    Đối tượng đầu cơ: muốn chốt lãi nhanh, vay tiền để đầu tư, ít nhất là trong giai đoạn thị trường đang bất ổn như hiện nay nên hết sức cân nhắc.

Giá bán tham khảo một số căn:

Bàn giao hoàn thiện

- TĐ12-73 Áp góc hoàn thiện 60m2/234,8 giá 11.302 tỷ

- Áp góc cạnh đường 20m2,cạnh chung cư, công viên.

- TĐ12-03 áp góc hoàn thiện 60m2/234,8 giá 11.3 tỷ

- TĐ11-49 hoàn thiện 86.8m2/343 giá 14.8 tỷ

- Mặt đường thông ra hồ, gần chung cư

- TĐ11-51 hoàn thiện 81,1m2/307,2 giá 13.652 tỷ

- TĐ6-06 Gần góc hoàn thiện 80m2 giá 15.575 tỷ

- TĐ6-20 hoàn thiện xẻ khe 112m2/318,1 giá 18.626 tỷ Hướng Đông nam, mặt đường thông ra hồ và chung cư

- TĐ6-56 hoàn thiện 80m2 giá : 15,308 tỷGần góc, gần chung cư

- TĐ16-29 hoàn thiện xẻ khe 105m2/294,1 giá 16.728 tỷ Xẻ xe, thoáng, đối diện chung cư

- TĐ16-32 hoàn thiện 75m2/293,4 giá 14.366 tỷ Đối diện chung cư

- TĐ16-42 hoàn thiện 75m2 giá 14,623 tỷ Gần góc, đối diện chung cư

Bàn giao thô

- Vt-03 Áp góc 75m2/293,4m2 giá 11.582tỷ Áp góc, ngã tư, đường 17m2, Đường thông từ chung cư ra đến hồ

- TĐ3-74 Áp góc 60m2 giá 8,9 tỷ

- TĐ6-01 Căn góc 108,8m2 giá 17.829 tỷ Nằm trên mặt đường đẹp thông ra chung cư, thông ra hồ, cạnh đường 51m2

- TĐ12-02 Căn góc 100,5m2/306,7 giá 16.561 tỷ Gần chung cư, gần đường 20m, gần công viên, mặt sau biệt thự đơn lập.

- TĐ13-59 Áp góc 65m2 giá 9.013 tỷ Áp góc ngay gần đường lớn 20m, gần tmdv

- TĐ18-04 Áp góc 68m2 giá 9.843 tỷ View vườn hoa, shop 2 mặt tiền

- TĐ3-03 Áp góc 60m2 giá 8.431 tỷ hướng Tây Bắc

- TĐ3-04 Áp góc 60m2 giá 8.717 tỷ hướng Đông Nam

- TĐ7-58 sát góc 80m2/314,3 giá 11.424 tỷ Hướng Đông Nam sát góc, gần chung cư

- ĐLBM-107 lẻ 110m2/402,8 giá 24.879 tỷ

- ĐLBM-53 View công viên 110m2 giá 26.608 tỷ

- ĐLBM-27 110m2 giá 25.271 tỷ

- TĐ11-03 gần góc SL Thô 136m2/251,4 giá 22.469 tỷ

- TĐ11-05 SL 136m2/251,4 giá 21.944 tỷ

- TĐ11-07 lẻ SL 136m2/251,4 giá 21.806 tỷ

- TĐ11-15 SL 136m2/251,4 giá 21.875 tỷ

- TĐ11-20 xẻ khe áp góc 102m2 giá 14.908 tỷ

- TĐ10-03 sát góc SL 136m2/251,4 giá 21.967 tỷ

- TĐ7-44 Xẻ khe 112m2/318,1 giá 14.117 tỷ Xẻ khe gần chung cư hướng đông nam

- TĐ17-03 Áp góc 68m2/267 giá 10.095 tỷ Áp góc view vườn hoa, 2 mặt tiền

- TĐ17-105 Áp góc 68m2/267 giá 9.205 tỷ Áp góc, sát chung cư

- TĐ14-19 đối diện văn phòng 85m2 giá 12,515 tỷ

- TĐ14-22 Xẻ khe 119m2/338 giá 16,087 tỷ Xẻ khe đường 20m, View TMDV và Văn phòng

- TĐ5-57 Gần Góc 70m2/267,1 giá 9.657 tỷ Gần công viên, gần chung cư, gần góc

(Theo Thái Hoà)