Nỗi khổ của doanh nghiệp bất động sản khi lập nghiệp ở Việt Nam

(Bài viết chia sẻ quan điểm cá nhân của Luật sư Đỗ Thanh Lâm)

Nỗi khổ của làm doanh nghiệp BĐS ở Việt Nam

Làm doanh nghiệp BĐS ở VN dễ thì cũng dễ, kiếm tiền thì cũng nhanh, người ngoài nhìn quy mô và hào nhoáng, nhưng người trong cuộc mới biết người trong kẹt có nhiều nỗi khổ. Nỗi khổ thì nhiều, nhưng trong đó có những nỗi khổ thường xuyên.

- Nỗi khổ thứ nhất là thiếu tiền:

Làm BĐS cần nguồn vốn lớn. Nhưng chẳng có mấy ông có sẵn tiền. Nhiều ông dùng đầu heo nấu cháo. Hoặc ban đầu có nhưng quá trình phát triển nhanh hoặc gặp trục trặc nên thiếu hụt tài chính. Hầu hết các công ty BĐS luôn trong tình trạng cần tiền, đặc biệt tiền mặt. Đừng nghĩ các công ty to, hoành tráng, nổi tiếng...là nhiều tiền. Chính cái suy nghĩ nhìn hào nhoáng bên ngoài, và "ổng làm ăn lớn vậy thiếu gì tiền, ăn gì của mình vài đồng" đã làm nhiều người và gia đình điêu đứng sau đó. Cũng chính vì hết tiền mà nhiều công trình dự án bị dừng thi công. Khách hàng mua thì đi đòi nhà khắp nơi. Chủ bỏ trốn.

Cũng vì cần tiền sinh ra họ phải làm đủ mọi thứ để có tiền. Nào bán hàng sớm khi chưa đủ điều kiện cho người mua. Khi dự án bị trục trặc, là dính vào vòng luẩn quẩn khất khách hàng, xử lý truyền thông báo chí, cơ quan nhà nước... Các cty BĐS ông nào cũng cắm dự án, đất đai, xe cộ...vào ngân hàng cả. Nói ra chắc nhiều người bất ngờ chứ nhiều ông còn đi vay nóng lạnh bên ngoài, đắp chỗ này đập chỗ kia, bị đòi tiền như dân chợ. Các tập đoàn BĐS luôn trong tình trạng phải kiếm thêm dự án, đẻ thêm công ty để gia tăng hạn mức vay và nguồn thu sớm của khách hàng. Rồi phát hành trái phiếu. Tiếp nhận thêm cổ đông mới. Xin lập dự án, phổi thông tin dự án để tăng giá BĐS và cổ phiếu của mình. Mấy ông nho nhỏ hoặc chơi hệ liều thì ký hợp đồng bán nhà cho nhiều người. Hay chơi lớn như bác đại gia Điếu Cày thì xây hẳn thêm một Block cho bà con so với giấy phép...ôi trăm thứ không thể kể hết. 

Theo mình thiếu tiền cũng là nguyên nhân dẫn đến lãnh đạo FLC và Tân Hoàng Minh bị xử lý như vừa qua. Mình không rành về hai cty này nhưng nghe sơ qua cũng biết họ cần tiền.

Ví dụ như FLC. Chính vì thiếu tiền nên nhiều dự án của công ty này xin, lập ra rồi nhiều năm không triển khai, trong khi vẫn đi gặp các địa phương lập quy hoạch nhiều dự án mới.

• Lý do của không triển khai các dự án ở chỗ "tiền đâu" ?!.

Còn luôn xin lập dự án mới vì như đã nói ở trên để tăng cổ phiếu, phát hành trái phiếu, tăng giá đất đã mua. Ngoài ra, FLC có một đứa con cưng và đẹp, niềm tự hào của anh Quyết là Bamboo Airway. Mà đứa con này lúc nào cũng cần tiền mặt để chi trả các chi phí hiện hữu. Thế nên phi vụ bán chui cổ phiếu vừa qua của anh tui chắc phần nhiều vì cần tiền làm liều và tự tin không sao như lần trước

- Nỗi khổ thứ hai là pháp lý.

Cái này nhiều người cũng đã nghe. Làm pháp lý BĐS thì ôi thôi nhiêu khê, cần mối quan hệ và sự phê duyệt của cơ quan nhà nước. Luật thì chồng chéo. Thủ tục thì nhiều và rối. Cán bộ thì ngày càng sợ trách nhiệm. Trong BĐS là lĩnh vực có phe nhóm, lợi ích nhiều. Chủ đầu tư và cán bộ nhà nước nhiều khi bắt tay không tuân thủ luật lệ. Nếu dự án gặp vấn đề gì đó thì pháp gần như bị đứng. Chả thế mà bà chủ tịch của QCGL than trời mỗi lần gặp lãnh đạo vì dự án mấy chục ha ở Nhà Bè khi bị đứng. Còn 2 lần suýt nữa bị vướng vòng lao lý. Hay to đùng như Nova, ngày tết còn phải viết tâm thư gửi Bộ trưởng để kể lể, dọa dẫm bị phá sản các kiểu khi mua phải dự án nằm trong khu Thủ Thiêm bị thanh tra, rà soát lại. Hay mấy dự án của ĐLGL ở Q7, Q8 bị dính một phần đất công không qua đấu giá thì đắp mộ cuộc tình không biết đến bao giờ. Phê duyệt pháp lý lại liên quan tới nhiệm kỳ của cán bộ. Cứ mỗi lần đại hội đi qua là một có xáo trộn về quy hoạch, phê duyệt, cấp phép dự án. Hay bất thình lình cán bộ bị điều chuyển hoặc qua đời, là dự án lại bị chậm lại phê duyệt. Như anh B phụ trách lĩnh vực  đô thị vừa mất hôm rồi, chắc chắn các dự án ở Tp này bị chậm phê duyệt phải vài tháng, để cán bộ mới lên làm quen công việc và hồ sơ, chủ đầu tư làm quen với lãnh đạo mới...chả thế mà một lãnh đạo doanh nghiệp BĐS kể thường xuyên phải "ra ngoải" phục vụ các bác, than rằng "khổ lắm em ơi, nhục như chó chứ sung sướng gì". 

Các cty lớn còn thế. Còn các cty nho nhỏ, làm dạng phân lô cá nhân ở các địa phương thì cũng chả khá hơn đâu. Để mua được đất, được hiến đất làm đường, làm đường, chuyển mục đích, tách thửa...cũng phải lo đủ đường. Ông nào xong sớm thì may. Ông nào vô trễ khi thị trường sốt lên, phải mua giá đất cao, bị báo chí vô đập, bị địa phương ngừng thủ tục..thì như ngồi trên đống lửa. Đã thế còn bị gọi là dự án ma. Hoặc nặng hơn là quy là lừa đảo.

- Nỗi khổ lớn thứ ba có thể kể đến của người làm BĐS là nỗi lo dính vào vong lao lý hoặc nhẹ thì bị xử phạt, cưỡng chế.

Bởi các hành vi, hoạt động của họ đều có nguy cơ. Nào là: Xách phong bì đi làm thủ tục. Vay ngân hàng bằng hồ sơ không bảo đảm. Bán cho khách hàng mà bị trục trặc, không trả được bị tố cáo. Làm đường trên đất nông nghiệp, đất quy hoạch. Trốn, giảm thuế. Phát hành trái phiếu không đúng mục đích. Mua bán dự án có nguồn gốc đất nhà nước...đó là những hoạt động hay bị sờ tới của các cty BĐS trong thời gian qua. Nguy cơ không chỉ đến từ người lãnh đạo, mà nhiều khi còn cả những bộ sậu phía dưới. Khi đã chung xuồng, trong bộ máy hoạt động thì nhiều khi nó vô guồng hoặc không thể làm khác hoặc không nhận ra hoặc không thể tách ra hoặc nghĩ rằng không sao. Nhưng nguy cơ luôn thường trực. Mà làm BĐS hay được các anh điều tra, an ninh, nhà báo quan tâm, để ý lắm...

Còn nhiều lắm. Chỉ kể chút để hiểu thêm về lĩnh vực này nhân dịp một số cty BĐS vừa qua bị xử lý. Nhưng âu cũng là số phận. Làm giàu dễ thì cũng phải đánh đổi lại nhiều thứ. Qua vụ của anh Quyết, nhiều người đòi thị trường minh bạch, nhà nước quản lý chặt chẽ...các kiểu. Nhưng phải hiểu rằng VN là thị trường đang phát triển, vùng đất kiểu hỗn loạn, mập mờ, quản lý lỏng lẽo. Nhưng chính vì thế nhiều người mới kiếm được tiền nhiều, dễ. Như những nước phát triển các bác có kiếm tiền dễ vậy không. Ở đó thông tin minh bạch, lịch sử  giao dịch các mảnh đất và giá cả đều tra cứu được. Điều kiện hành nghề môi giới BĐS, kinh doanh BĐS khắt khe (và các lĩnh vực khác cũng vậy). BĐS bị đánh thuế hàng năm. Các bác có đầu tư, đầu cơ kiếm lợi, thổi giá lên nổi không? Các bác làm Chủ đầu tư, có tiền đóng ký quỹ lớn, có đủ vốn để xây xong mới được bán không? Có nhiều người mua BĐS dễ và nhanh như mua mớ rau ở VN không?.

Có một lần trong một cuộc họp, một anh Phó giám đốc một cty BĐS trên sân khấu kể. Ảnh gặp một người làm cty BĐS ở Singapore, được họ cho biết rằng, để bán hết một dự án bên đó phải mất 5 năm. Ảnh nói, cài này để A (giám đốc sàn của ảnh) qua bán thì hết cái vèo. Có thể ảnh nói chỉ để khích lệ anh A hoặc cũng có thể không hiểu sự đời thật. Nó cho thấy sự khác biệt giữa hai nơi, hai đất nước. Cho nên theo mình, làm những hoạt động có nguy cơ cao, lại ở VN, mà cho cả người thân gia đình vào chung xuồng, chưa hẳn là điều khôn ngoan..

(Theo LS Đỗ Thanh Lâm)