NỖI ĐAU NGÂN HÀNG CAY ĐẮNG UẤT NGHẸN TRỜI XANH

Gần đây, câu chuyện “Vay 6 tỷ, bị ngân hàng ép mua Bảo Hiểm Nhân thọ 70tr” làm 2 từ Ngân Hàng trở thành “điểm đầu ngọn sóng” chỉ trích.

Đúng - Sai chưa rõ, nhưng sự việc này cũng một phần bắt nguồn từ thiện cảm ko mấy tốt đẹp với ngân hàng do quan điểm “Bọn Ngân Hàng cho vay toàn ăn trên ngồi tróc, có làm gì đâu, toàn ngồi đó mình phải è cổ ra nuôi nó”.

Vậy thật sự, Ngân hàng là gánh nặng, hay là Bạn Đồng Hành Giúp Sức cho mình An Cư (hoặc Cổ Đông Góp Vốn cho mình làm ăn), và khi vay ngân hàng chỉ nên chăm chăm vô Lãi Suất Quảng Cáo, hay còn các yếu tố quan trọng nào khác cần phải chú ý?

1. “Ngân hàng là gánh nặng, nó ngồi không ăn tiền của mình đó tụi bay ơi” Năm 2018 ông A mua căn nhà ở Thủ Đức giá 5 tỷ, ông có 2,5 tỷ - vay ngân hàng 2,5 tỷ. Hiện căn nhà có giá trị 8 tỷ, tăng giá 3 tỷ. Từ 2018 đến nay, tổng tiễn lãi ông trả cho ngân hàng khoảng 950tr (ko tính tiền gốc trả ngân hàng vì đây chính là “tiền bỏ heo” của của ông A). Lúc này, ông A sẽ có 2 quan điểm suy nghĩ về ngân hàng:

(1) Nhờ có Ngân hàng giúp sức mình mới mua được căn nhà này. Với 3 tỷ tăng giá, tuy phần góp vốn mua là 50:50 (mình bỏ 2,5 tỷ, ngân hàng bỏ 2,5 tỷ), nhưng mình chia sẻ lợi nhuận cho ngân hàng 900tr, phần mình là 2,1 tỷ.

(2) Ngân hàng ăn trên đầu trên cổ, làm cho đã rồi nuôi ngân hàng. Tăng giá 3 tỷ thì nó ngồi không hốt gọn của mình 900tr. Vậy, sau khi đã được việc của mình, Ngân hàng bỗng trở thành gánh nặng mình phải “nuôi”, hay Ngân hàng vẫn là Bạn Đồng Hành Giúp Sức cho mình An Cư (hoặc Cổ Đông Góp Vốn cho mình làm ăn), sẽ tùy thuộc vào LÒNG BIẾT ƠN của từng người. “Tình chỉ đẹp khi còn dang dở. Được việc rồi là đời hết vui”. ---

2.”Ngân hàng nó lừa quảng cáo lãi thấp, vay xong nó táng lãi cao há mồm đó tụi nay ơi” Khi nói đến việc vay ngân hàng mua Nhà/Đất, chúng ta đều thấy ai cũng hỏi về “Lãi vay”. Tuy nhiên, đa phần các trao đổi về đều là Lãi Vay Trong Giai Đoạn Khuyến Mãi, còn Lãi Vay Sau Khi Hết Khuyến Mãi không phải ai cũng hiểu, đặc biệt với những người Mua Nhà Lần Đầu chưa từng đi vay. Lãi Vay Trong Giai Đoạn Khuyến Mãi hiện các ngân hàng đang cạnh tranh nhau ở mức 5,5% - 9,5%, cố định trong khoảng 1-3 năm. Thời gian cố định càng lâu thì Lãi Khuyến Mãi càng cao hơn. VD: Nếu Lãi Khuyến Mãi cố định 1 năm đầu thì khoảng 5,5% - 7,5%, nếu cố định 2 năm đầu thì 7,5% - 8,9%, cố định luôn 3 năm đầu thì 8,9% - 9,5%. Lãi Vay Sau Khi Hết Khuyến Mãi là điểm ít người đi vay quan tâm, nhưng đây mới thể hiện sự khác biệt lớn giữa 3 nhóm ngân hàng chính: Ngân hàng Nước Ngoài (Shinhan, HSBC,...), Ngân hàng có yếu tố Nhà Nước (VCB, Vietinbank, Agribank, BIDV), và Ngân hàng Thương Mại Cổ Phần (các ngân hàng còn lại). Do ko chắc chắn được tình hình biến động lãi suất các năm sau, các ngân hàng hay trả lời phần Lãi Vay Sau Khi Hết KM là “Lãi cơ bản cộng 3,0% đến 3,9%”, lãi cơ bản thì thả nổi tùy biến động thị trường, người chưa có kinh nghiệm đi vay sẽ hơi rối chỗ này. Cho dễ hiểu, chúng ta lấy vd lãi vay Sau Khi Hết Khuyến Mãi hiện tại của 3 nhóm ngân hàng sẽ là: 8,5% - 9,5%, 10% - 11%, 11,5% - 12,5%. Đến đây, câu hỏi đặt ra là: "Tại sao không đi vay ngân hàng có lãi thấp 9%, mà phải đi vay ngân hàng có lãi 12%?" Câu trả lời cũng 1 phần giải thích được cho việc nhiều người phải chấp nhận mua gói Bảo Hiểm Nhân Thọ của ngân hàng. Ngoài ra, còn 1 số yếu tố khác cũng tác động lên việc tăng giảm lãi vay: Định giá tài sản; Khách hàng mới hay khách hàng đã từng vay của ngân hàng; Lịch sử tín dụng vay nợ sạch đẹp hay đã có tì vết (đã từng trả nợ quá hạn, nợ thẻ tín dụng,...); Mức độ chuẩn chỉnh của Hồ sơ vay; Lịch sử gửi tiền mật ở ngân hàng; Có mua gói Bảo hiểm Nhân Thọ hay không; Ngân hàng có đang thiếu Chỉ tiêu cho vay không;... “Công anh xúc tép nuôi cò. Cò ăn, cò béo, cò chia lãi cho anh”. ---

3. “Trả nó tiền trước hạn mà nó cũng đòi phạt trên đầu trên cổ, nó còn ép mua Bảo Hiểm Nhân Thọ tùm lum tụi bay ơi” Lãi Vay là cái ai cũng thấy và gần như đa số đều nhìn chăm chăm vào đó. Nhưng ngoài lãi vay, còn nhiều tiêu chí quan trọng khác cần phải nhìn đủ bằng cả 2 con mắt. - Định giá tài sản. Cùng 1 tài sản 5 tỷ, có ngân hàng định giá 4 tỷ - cho vay 2,8 tỷ, có ngân hàng định giá 4,5 tỷ cho vay 3,5 tỷ. Thực tế, lãi suất cho vay càng thấp thì ngân hàng cũng định giá tài sản và cho vay thấp theo để đảm bảo an toàn. Và khách hàng mua Bảo Hiểm Nhân Thọ cũng thường sẽ được cho vay nhiều hơn do đã có bên bảo hiểm san sẻ rủi ro với ngân hàng. - Chính sách ân hạn nợ gốc.

Ví dụ bạn vay tiền xây nhà, quá trình xây kéo dài 8-10 tháng. Nếu được ngân hàng cho ân hạn gốc năm đầu - Nghĩa là năm đầu tiên chỉ phải trả lãi, không phải trả gốc - thì áp lực về dòng tiền trả ngân hàng mỗi tháng cũng nhẹ nhàng hơn. VD cho khoản vay 2,5 tỷ trong 15 năm, thay vì mỗi tháng trả Gốc + Lãi khoảng 35tr, bạn chỉ cần trả lãi 21tr trong năm đầu tiên khi đang dồn tiền xây nhà. - Phạt trả nợ trước hạn. Các ngân hàng luôn có khoản phạt này chủ yếu để tránh việc bị lợi dụng Lãi Vay Khuyến Mãi. Như chia sẻ ở trên, để cạnh tranh giành khách vay, các ngân hàng luôn có chính sách giảm Lãi Vay Khuyến Mãi rất thấp trong 1-3 năm đầu để thu hút khách vay. Họ cho vay lãi thấp, chấp nhận gần như không có lợi nhuận trong thời gian đầu để thu lợi vào các năm sau, nhưng hãy thử tưởng tượng: Vừa hết thời gian vay khuyến mãi, bạn lại trả hết nợ rồi qua ngân hàng khác vay tiếp để lấy lãi khuyến mãi tiếp thì thật họ lại “Công anh bắt tép nuôi cò. Cò ăn, cò béo, cò liền theo trai”. Do đó, lãi vay khuyến mãi càng thấp thì tiền phạt càng nhiều (1% - 3,5%), thời gian vay càng lâu thì phần tiền phạt càng giảm, thường sau 3 năm chúng ta đã có thể trả trước hạn mà không bị phạt hoặc chỉ phạt nhẹ 0,5% trên phần nợ gốc còn lại. - Có phải mua gói Bảo Hiểm Nhân Thọ. Về lý, Ngân hàng yêu cầu khách vay mua BHNT vì:

(1) Giảm rủi ro cho ngân hàng nếu người vay gặp sự cố mất khả năng trả nợ (thiệt mạng, mất sức lao động). Ngân hàng giữ chủ quyền nhà/đất để làm tin là chính, việc phải “tịch thu xử lý tài sản” nếu khách hàng mất khả năng trả nợ là điều họ ko mong muốn, bí lắm mới phải làm vì rất lằng nhằng về quá trình xử lý, thời gian kéo dài, và các bạn tín dụng cũng bị ảnh hưởng xấu;

(2) Tăng lợi nhuận cho ngân hàng, đặc biệt bù đắp chi phí Lãi Khuyến Mãi trong các năm đầu. Đây là giao dịch làm ăn giữa 2 bên Ngân hàng - Người Vay, nên nếu ngân hàng đưa điều kiện “Phải Mua BHNT mới cho vay” trước khi làm hồ sơ vay để người vay quyết định thì là điều hoàn toàn bình thường. Nhưng: nếu ngân hàng không nói trước điều này, mà chờ quá trình làm hồ sơ vay hoàn tất, đến khi chuẩn bị giải ngân mới nói để bắt chẹt người vay thì ngân hàng sai, vì lúc này người vay đã đến hạn phải thanh toán nên không còn thời gian để đàm phán lại hoặc thay đổi ngân hàng vay khác nữa. Trường hợp: nếu ngân hàng đã đưa điều kiện ra trước khi làm hồ sơ vay, và người vay đã đồng ý với điều kiện này. Nhưng sau khi được ngân hàng giải ngân, cầm tiền của mình xong lại quay ra chửi ngân hàng, thì “Ân tình xưa đã lỡ - Thời gian nào bôi xóa - Kỷ niệm đầu ai đành lòng quên ngay”. Đến đây, cũng cùng câu trả lời cho câu hỏi ở phần 1 “Tại sao không đi vay ngân hàng có lãi thấp 9%, mà phải đi vay ngân hàng có lãi 12%?”, chúng ta lại có câu hỏi “Tại sao không đi vay ngân hàng không bắt mua BHNT, mà phải đi vay ngân hàng yêu cầu mua BHNT?”. - Ngoài ra, còn các hỗ trợ thủ tục hành chính khác: Mượn chủ quyền gốc đang thế chấp ở ngân hàng để sao y, hoàn công; các văn bản hỗ trợ của ngân hàng khi cần;... và quy trình đơn giản hay phức tạp, thời gian nhanh hay lâu của các thủ tục này cũng là điều cần chú ý. ---

Vậy, khi vay ngân hàng, đừng chỉ chăm chăm vào Lãi Vay mà cần hỏi ngân hàng đầy đủ:

(1) Định giá tài sản được bao nhiêu, cho vay được bao nhiêu;

(2) Lãi Vay Khuyến Mãi bao nhiêu %, cố định bao nhiêu năm;

(3) Lãi Vay sau khi hết Khuyến Mãi hiện tại bao nhiêu % (thường họ ko trả lời tương lai được nên mình hỏi luôn hiện tại để tham khảo);

(4) Có được ân hạn nợ gốc không, nếu có thì ân hạn mấy năm;

(5) Nếu trả nợ trước hạn thì bị phạt như thế nào;

(6) Có phải mua bảo hiểm nhân thọ không;

(7) Các hỗ trợ về thủ tục hành chính như thế nào

FROM “MỘT NGƯỜI LUÔN TRÂN TRỌNG BIẾT ƠN NGÂN HÀNG BẰNG CẢ SỔ HỘ KHẨU” WITH LOVE LÊ QUỐC KIÊN - REVIEW BẤT ĐỘNG SẢN