Ngày này năm ngoái xuống tiền là ngon ?!

NGÀY NÀY NĂM NGOÁI XUỐNG TIỀN LÀ NGON ...???

Giai đoạn đầu hè năm ngoái, sau khi tìm hiểu đủ bốn phương tám hướng, kết hợp với các chọn lựa cá nhân; tôi xác nhận Phú Mỹ là nơi có thể chọn mặt gửi vàng, nếu hụt giò (tức là mua mà nó không chịu lên) thì có thể vận công bế khí chờ 2, 3 năm...

Nhưng vì nhiều lý do này nọ, tôi đã không xuống tiền, dù có một miếng đất ở P.Hắc Dịch tầm 1,4 tỷ khá ngon,  do người đàn em chia lại tình cảm, lại được NH cho vay 70%  thì kok phải lo nhiều về tiền đầu tư ban đầu.....

Thế rồi đến đầu năm 2021, đất phú Mỹ lên khá, từ 20% - 50% tùy vị trí, cá biệt có thể lên hơn. Tui nhẩm tính với vốn chủ sở hữu bỏ ra 30% mà sau 6 tháng đất lên 30%, trừ đi lãi suất NH trong 6 tháng khoảng 5% của 70% thì xuất sinh lời của vốn đầu tư (ROI) tầm 90%/6 tháng, tức 180%/năm, cao vượt trội so với doanh nghiệp bỏ sức lực, trí tuệ kinh doanh mà cả năm chỉ có khoảng 15% - 20% là mừng. Thế mới thấy đầu tư đất ngon thiệt !

Tuy nhiên vào thời điểm này thì tình hình giao dịch lắng lại, nếu ai có đất tầm năm , bảy tỷ trở nên muốn bán nhanh cũng khó vì khách chưa thể đi xem đất, làm sau biết mà xuống tiền ?

Rồi tiếp theo nếu tình hình đình trệ BĐS lan ở diện rộng thì đất Phú Mỹ cũng phải kẹt theo chứ đâu còn ngon như hồi đầu năm. 

Do vậy tạm rút ra 3 kinh nghiệm từ quan sát :

1. Giai đoạn nào "giá đất cũng thấy có vẻ cao, nhưng luôn có cơ hội, "THẤY THÌ PHẢI XUỐNG TIỀN", thí dụ lúc T6.2021 đi Phú Mỹ là cơ hội ngon, giá vẫn OK.  Nhưng nếu thấy giá lúc đó đã lên hơn 2019, 2018 rồi chần chờ không chịu xuống tiền thì không thể chuyển cơ hội thành lợi nhuận.

2. Muốn lời nhanh thì "mua đúng thời điểm - bán đúng lúc thấy đã lời".

Tất nhiên với những người có tiền mua đất để dành lâu dài thì không cần mua xong có lời ngon là bán, mà có thể để nhiều năm cho đến lúc thấy quá ngon mời đẩy đất đi. 

Ở đây là nói những người có ít tiền, lại vay NH để mua kiếm lời, thì như case Phú Mỹ đã nêu; mua T6.2020, bán T3.2021 thì số vốn đầu tư đã tăng gần 200%, để sẳn sàng cho đợt đầu tư tiếp theo. Còn nếu vẫn cố chờ trong khi lực tài chánh trả nợ NH không ok, thì khi kẹt quá muốn bán không được, rồi lâm cảnh kiệt tài chánh phải tìm tới vay nóng như mấy đại gia vay lãi cao báo đăng vừa rồi.

3. Đầu tư hụt giò không sợ !

Khi đầu tư  đánh bắt xa bờ vùng đất mới, thí dụ người SG ra Phú Mỹ đầu tư; thì luôn phải có bước tính tới và bước tính lui.

Bước tính tới là dự kiến trong vòng một năm giá sẽ lên 20, 30% thì thoát kiến lời khá như đã phận tích ở trên

Bước tính lui (hụt giò) là khi đất kok chịu lên, thậm chí mất thanh khoản thiếu người mua. Khi đó cần tính thời gian mình chịu đòn, nếu vay NH thì khả năng trả vốn. lãi được bao nhiêu lâu; là đất đã mua , để vài năm có lên không ?

Với sự đề phỏng rủi ro đầu tư hụt giò, thì chỉ lên vay tầm 50% trở lại, và số tiền hàng tháng trích ra đủ cân khoản trả nợ NH, và quan trọng là  vùng này không thể không lên tiếp vì có nhiều yếu tố giúp gia tăng giá trị. Thí dụ đất Phú Mỹ chắc chắn sẽ có cơ hội lớn khi đường cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu triển khai, mà cao tốc này chắc chắn làm sớm chứ không phải cao tốc nghe gió heo may như Dầu giây - Đà Lạt....

Tóm lại, đối với dân đầu tư BĐS nghiệp dư (có tiền để dành mua đất) thì không nên đi theo trend dự án chiết khấu khủng, mà nên tìm vùng đất có khả năng "dù đầu tư hụt giò vẫn ung dung ôm đất chờ thời", nếu đất không nên nhanh như dự tính, thì rỉ rả trả nợ ngân hàng, đến 3-4 năm sau trả hết nợ cũng là lúc thấy mình có một số vốn khá nhờ miếng đất đã "chọn mặt gửi vàng" có giá bùng lên nhờ hạ tầng đã đầu tư, nhờ vùng này kinh tế sung như dự tính...

P/S : tôi không PR cho đất Phú Mỹ vì  không có đất ở đó, và cũng không có dự án lớn nào đang triển khai ở đó để nhờ tôi PR; và tất nhiên không chỉ có đất Phú Mỹ, mà một số vùng khác cũng tương tự...

(Nguồn: Hien Dinh)