LÀM SAO ĐỂ PHÂN TÍCH ĐƯỢC ĐỘNG LỰC TĂNG GIÁ KHU VỰC KHI ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN ?

(Bài viết chia sẻ kinh nghiệm cá nhân của tác giả Tạ Duy Cường)

LÀM SAO ĐỂ PHÂN TÍCH ĐƯỢC ĐỘNG LỰC TĂNG GIÁ KHU VỰC ?!

• Khi đi đầu tư bất động sản rất nhiều ngừoi đặt câu hỏi ra làm sao có thể xác định được tiềm năng của khu vực mình dự định đầu tư , liệu những tiềm năng đó có thật như những tin đồn không ? Tiềm năng khu vực đó là ngắn hạn hay dài hạn ? Tiềm năng đó có thật sự đột phá không ? … rất nhiều câu hỏi được nhà đầu tư đặt ra va đa số thường không tự thẩm định được những động lực tăng giá khu vực đó . Hôm nay Cường sẽ chia sẻ cho anh chị cách để chúng ta nắm bắt được kiến thức đầu tư đó để giúp anh chị đi đầu tư hiệu quả .

• Có rất nhiều động lực hay tiềm năng tăng gía tại một khu vực như về công nghiệp , đầu tư theo các dự án lớn , đầu tư theo nghỉ dưỡng ,đầu tư theo hạ tầng , đầu tư theo trung tâm hành chính , hoặc đầu tư theo vết dầu loang . Một thị trường có thể kết hợp được nhiều động lực tăng giá với nhau như công nghiệp đi kèm với hạ tầng , đô thị kết hợp nghỉ dưỡng …càng nhiều động lực tăng giá tại một khu vực thì khả năng thành công của chúng ta càng cao NHƯNG việc thẩm định các động lực tăng giá là một điều không dễ để thực hiện được .

• Đầu tiên chúng ta cần phải đọc và hiểu được bản thuyết minh quy hoạch của tỉnh để nắm bắt được kế hoạch phát triển các dự án khu công nghiệp khu đô thị và hạ tầng của một tỉnh trong một năm giai đoạn 10 năm tới nó sẽ được quy hoạch như thế nào . Điều này rất quan trọng vì nó liên quan tới định hướng phát triển và những khu vực nào được tập trung đầu tư chính , càng với những nhà đầu tư trung và dài hạn thì phải hiểu và nắm rõ quy hoạch tương lai của khu vực diễn ra thế nào . Cùng là đầu tư từ 2010 nhưng tới giờ có những khu vực x5-x10 nhưng lại có những khu vực chỉ x2-x3 vì chọn sai điểm chọn sai vùng động lực chính . Phần này chúng ta phải biết cách lấy tài liệu và biết cách đọc thuyết minh quy hoạch .

• Tiếp theo chúng ta cần phải tìm các văn bản pháp lý liên quan tới dự án đó để đọc và hiểu cụ thể dự án đang ở giai đoạn pháp lý nào . Ví dụ trong thuyết minh quy hoạch nói có làm dự án khu công nghiệp 300ha ở huyện A nhưng bao giờ nó làm và giai đoạn pháp lý ở bước 1/5000 , 1/2000 hay 1/500 … có nhiều ngườii ngây ngô thấy nói làm KCN rồi mua theo quy hoạch và tin đồn đợi 4-5 năm mà chưa thấy làm cũng chả hiểu tại sao . Hoặc nếu nói về làm dự án đường A thì cần xem nó đang ở giai đoạn pháp lý nào ? nó đã xác định mốc giớ chưa ,hay chỉ mới đang nghiên nghiên cứu tiền khả thi …đơn giản cần hiểu các giai đoạn pháp lý để đưa ra cho mình 1 kế hoạch là nếu dự án lâu làm thì đánh kiểu đầu cơ rút nhanh , nếu dự án sắp gần tới giai đoạn triển khai thì kế hoạch đầu tư đợi đến khi làm rồi mới bán . Ngoài ra cần quan tâm tới kinh tế hu vực và thực trạng của các chủ đầu tư vì nhiều chủ đầu tư pháp lý xong cũng không có tiền để làm dự án treo quan trọng nhất là biết mình cần những văn bản pháp lý nào và đọc nó ra sao để đưa ra chiến thuật phù hợp dựa trên kinh tế vĩ mô từng thời điểm .

• Thứ ba chúng ta cần xây dựng quan hệ các nguồn lực tại địa phương nào mà chúng ta định tập trung đánh sâu nhất . Vì quan hệ chiếm 40% chiến thắng rồi . Quan hệ với môi giới càng sâu thì cơ hộ bạn mua được hàng ngon hàng giá rẻ là rất nhiều , quan hệ với chính quyền để bạn nắm các thông tin sớm nhất về các văn bản các cuộc họp với chủ đầu tư hoặc …nhiều và rất nhiều thứ nếu bạn có quan hệ thì chắc chắn bạn sẽ thành công. Nói cơ bản nếu bạn muốn thắng lớn và thắng to thì quan hệ là thứ rất quan trọng ,nó giúp bạn có nhiều thông tin và hỗ trợ được các pháp lý . Lúc này thông tin sớm đi trước sẽ rất quan trọng và có quan hệ thì dễ thẩm định được liệu dự án có làm và khả thi hay không ? Nên cần có chút kỹ năng xây dựng quan hệ và nắm rõ quy hoạch -

• Tiếp theo nữa bạn cần phải hiểu tình trạng thực tế khu vực về các nguồn lực và cơ sở hạ tầng để đánh giá những quy hoạch có tính khả thì hay không . Vì nhiều dự án quy hoạch cả nghìn ha và khu vực chưa có hạ tầng gì , kinh tế ngừoi dân còn nghèo ,thiếu lao động và vị trí không thuận tiện cho kết nối thì dự án đó còn mãi trên giấy mà thôi . Hạ tầng luôn đi trước rồi sau đó các doanh nghiệp mới kéo về sau , ví dự như Bắc Giang , Bình Dương … hạ tầng luôn đi trước sau đó các doanh nghiệp về rất nhiều . Dự án quy hoạch nhưng phải đánh giá dựa trên thực tế và tình hình kinh tế của từng giai đoạn chứ đừng nghĩ nói là làm luôn được .

• Ngòai các yếu tối đó ra thì chúng ta cần xem xét trên nhiều yếu tố khác như kinh tế vĩ mô , lãnh đạo , chính trị , tính thời điểm …nếu bạn biết phân tích như vậy thì câu hỏi về động lực tăng giá ở các thị trường sẽ được trả lời rất dễ và nó liên quan tới định giá bất động sản khu vực . Nếu anh chị cũng đang gặp khó khăn như vậy thì hãy cmt nhé .

(Theo Tạ Duy Cường)