KỲ VỌNG NÀO CHO CHU KỲ BẤT ĐỘNG SẢN MỚI, LOẠI HÌNH BĐS NÀO SẼ PHÁT TRIỂN MẠNH NHẤT ?

KỲ VỌNG NÀO CHO CHU KỲ BĐS MỚI ?

LOẠI HÌNH BĐS NÀO SẼ PHÁT TRIỂN MẠNH NHẤT ?

Giải pháp phát triển BĐS bền vững chu kỳ mới là đầu tư mở rộng và kéo giãn.

Hình thành các khu CBD mới cách lõi trung tâm chính từ 30-50km.

- Nhà nước đẩy mạnh phát triển hạ tầng giao thông, giao thông công cộng kết nối từ lõi chính tới những khu mới chỉ từ 30p-1h di chuyển và kết nối liên vùng theo các tuyến vành đai. Phần lớn các khu mới này đều là đất nông nghiệp nên chi phí thu hồi, bồi thường sẽ rẻ và thuận tiện trong công tác giải phóng mặt bằng.

- Với việc dư địa về quỹ đất mở rộng, giá thành rẻ. Doanh nghiệp đầu tư có nhiều diện tích thương phẩm hơn, chi phí vốn rẻ hơn sẽ mạnh dạn đẩy mạnh phát triển hạ tầng đô thị, hạ tầng xã hội đầy đủ, hoàn thiện và hiện đại để thu hút người ở và mua những phân khu sau của dự án với giá cao hơn. Cân bằng lợi ích đôi bên.

Việc này đang được triển khai từ 5 năm trước với những mô hình khá thành công như Vinhomes Ocean Park, Vinhomes Grand Park hay Ecopark... Và trong chu kỳ tới mô hình này là trọng tâm và xu hướng chính của thị trường BĐS 10 năm tới.

- Mỗi năm Tp.HCM gia tăng dân số tự nhiên và gia tăng dân số cơ học khoảng 200k người, tương đương với dân số một thành phố lớn của rất nhiều địa phương. Như vậy về dân số mỗi năm thừa chỉ tiêu thành lập một Quận. Đặc biệt của Tp.HCM là người nhập cư, cứ 10 người xuất cư ở nơi khác thì có 2,5 người tới Tp.HCM, người nhập cư lao động, nhập cư đi học…mỗi năm người nhập cư vào Tp.HCM có thể hình thành 10 khu dân cư mới tương đương khoảng 10 phường thuộc Quận.

- Tầng lớp trung lưu đến năm 2030 dự báo chiếm một nửa dân số khoảng 50 triệu người so với khoảng 15 triệu người hiện nay. Đây cũng là thời kỳ dân số vàng tăng trưởng nhanh về việc làm và thu nhập, trước khi bước sang giai đoạn chuyển tiếp và được dự báo kết thúc thời kỳ dân số vàng vào năm 2039. Giai đoạn quan trọng tiền đề để Việt Nam trở thành nước phát triển có thu nhập cao, thoát khỏi bẫy thu nhập trung bình.

- Trong những năm qua do ảnh hưởng bởi dịch bệnh và suy thoái kinh tế toàn cầu, tăng trưởng GDP bị kìm hãm chậm lại mất 4 năm. Nên trong những năm tới đây động lực tăng trưởng GDP sẽ luôn đặt lên hàng đầu, thậm chí phải đạt mức trên 8% ở giai đoạn vàng chu kỳ tới đề bù lại khoảng thòi gian chững lại, như vậy mới hoàn thành mục tiêu đề ra 2045 trở thành nước phát triển có thu nhập cao của Đảng và Nhà nước.

Mà động lực tăng trưởng GDP đến từ 3 trụ cột chính xuất khẩu, đầu tư và tiêu dùng:

+ Xuất khẩu năm 2024 dự báo sẽ cải thiện so với năm 2023 nhưng vẫn còn đối diện với nhiều thách thức về sự phục hồi kinh tế của Mỹ, Trung và EU, các vấn đề hiện hữu về địa chính trị và chuỗi cung ứng. Thêm một trở ngại, khi Mỹ trong cuộc chiến công nghệ với Trung Quốc đã mở rộng khu vực hạn chế xuất khẩu chip, chất bán dẫn và Việt Nam bị ảnh hưởng.

+ Đầu tư và tiêu dùng: 2024 sẽ có 2 triệu tỷ đồng được bơm vào nền kinh tế. Đầu tư tư nhân và tiêu dùng trong nước trong năm 2024 sẽ được thúc đẩy mạnh nhờ chính sách tiền tệ nới lỏng và môi trường đầu tư kinh doanh sẽ được tháo gỡ những khó khăn và kích cầu. Như vậy về BĐS, Luật thuế bất động sản, đánh thuế bất động sản thứ hai, bỏ trống… sẽ khó thực hiện khi lại là rào cản ảnh hưởng đến đầu tư tư nhân, tiêu dùng và tăng trưởng GDP. Chưa nói lĩnh vực BĐS ảnh hưởng tới 40 ngành nghề quan trọng khác của nền kinh tế, nói không ngoa hiện tại khó khăn của BĐS cũng chính là khó khăn của nền kinh tế. Trừ khi lĩnh vực đang được kỳ vọng cao là công nghệ dần thay thế và bù lấp khoản GDP tác động ảnh hưởng tới nền kinh tế của BĐS, nhưng đó không phải là câu chuyện thời gian ngắn, 10 năm là đã tuyệt vời rồi.

Chốt lại, chủ trương tái cấu trúc đô thị theo hướng đa cực, đa trung tâm không mới nhưng giai đoạn tới mới là thời điểm tốt nhất để hiện thực hoá đồng bộ. Các tuyến vành đai được đẩy mạnh thực hiện, những khu đô thị lớn hiện đại, đầy đủ, hoàn thiện nhà ở sát vành đai sẽ mọc lên rất nhiều trong 5 năm tới. Sự bắt đầu của cuối chu kỳ trước là tiền đề cho sự phát triển nở rộ chu kỳ này.

(Theo Nguyễn Tùng Lâm)