HỆ THỐNG KHU ĐÔ THỊ ĐÁNG SỐNG VINHOMES VÀ CÁI HAY CỦA NGƯỜI LÀM PHÁT TRIỂN DỰ ÁN

KHU ĐÔ THỊ ĐÁNG SỐNG VINHOMES CỦA TẬP ĐOÀN VINGROUP

& Cái hay của người làm phát triển dự án.

Cũng lâu lắm rồi mình mới viết lại, dạo này không có nhiều thời gian nên tóm tắt vài ý chứ không viết dài và số lượng anh em bán hàng Vinhomes trên cộng đồng rất rất nhiều, mình không dám múa rìu qua mắt thợ nhưng cũng cố gắng chia sẽ một số thông tin hữu ích cho các bạn trên góc nhìn cá nhân của mình, không đại diện cho một nhóm người hay tổ chức nào cả.

Rất mong nhận được những ý kiến đóng góp của anh chị em để bài viết hoàn thiện hơn.

Dạo gần đây anh em chắc đang bắt được một trend kinh doanh khá hay từ Trung Nguyên Legend hay chủ tịch Đặng Lê Nguyên Vũ:

• Bán sản phẩm là bán một câu chuyện, một thương hiệu chứ không đơn thuần là sản phẩm. Đấy là cảm hứng để mình dành thời gian viết về Vinhomes - Một đầu tàu và không ngừng nỗ lực vươn tầm hơn nữa trong thị trường bất động sản tại Việt Nam.
• Một chủ đầu tư chiếm đến hơn 80% lượng cung hàng năm theo các nghiên cứu của Savills hay CBRE, một chủ đầu tư mà câu chuyện truyền thông rõ ràng chứ không kiểu "tối ưu hoá thành phẩm bán hàng".

Vào việc luôn thì bài này sẽ có 5 ý ( cơ bản mình thích số 5 ) nên rút gọn 5 ý chứ nói chủ để này nói cả ngày không hết, như sau:

1: Cái hay của quy hoạch 1/500:

Như chúng ta đã biết, Vinhomes lấy đất là lấy đất quy mô lớn hàng trăm ha như Vinhomes Centre Park là 43,9 ha, Vinhomes Grand Park là 272 ha, và trên Báo cáo tài chính của Vinhomes có khu đô thị Vinhomes Cổ Loa 385 ha, Vinhomes Vũ Yên 877 ha hay một số anh em đang truyền thông Vinhomes Đức Hoà 197 ha, Vinhomes Tây Tăng Long 1,293 ha hay Vinhomes Long Beach Cần Giờ 28,656 ha.

Cái hay của quy hoạch 1/500 ở đây là luôn quy định mật độ xây dựng, thương mại, cây xanh, giao thông, công trình công cộng dịch vụ, đất giáo dục, đất y tế, các thể loại chức năng,... với một tỉ lệ cho phép nhất định. Đọc qua một số phê duyệt 1/500 của Vinhomes thì chúng ta thấy mật độ xây dựng chiếm khoảng tối đa 25% nhưng cây xanh và công viên lên đến hơn 50% diện tích đất, đấy là quy định bắt buộc của khu dân cư theo 1/2000 và Vinhomes phải tuân thủ và đấy là vấn đề, Vinhomes đã biến cái bất thành phẩm thành cái có giá trị gia tăng cho thành phẩm để cộng vào giá nhà, đến đây chắc các bạn đã nhìn ra vấn đề rồi phải không nào, với một biến số là tỉ lệ không đổi nhân với diện tích lớn có phải cho chúng ta một diện tích cực khủng cho mỗi diện tích ở thành phẩm ? công viên, đất giáo dục, công trình công cộng,... hay không ? Và cái nào lớn, to thì mới thành điểm nhấn signature được, trường học to lớn thì thành chuẩn quốc tế còn nhỏ thì trường làng, công viên lớn thì gọi là trung tâm giải trí còn nhỏ thì chỉ gọi là khuôn viên hoặc sân chơi,... qua đó nhờ quy định quy hoạch và diện tích lớn, Vinhome định vị rất rõ ràng cho các sản phẩm của mình.

2: Câu chuyện hệ sinh thái:

Mô hình hệ sinh thái là cái đích của rất nhiều tập đoàn hướng đến để tiền vẫn chảy trong túi ông chủ, tận dụng tối đa và tiết kiệm chi phí làm thương hiệu và truyền thông trên diện rộng và đặc biệt là khai thác tối đa tẹp khách hàng sẵn có. Các bạn có thể dễ dàng thấy rằng, đơn cử như thương hiệu Vinschool cho giáo dục thì làm thương hiệu cho 1 mình Vinschool sẽ mạnh và ít tốn kém hơn rất nhiều nếu mỗi nơi đặt 1 cái tên ( như thương hiệu Nguyễn Khuyến chẳng hạn ).

Cái hay thứ hai của hệ sinh thái là Vingroup nhắm đến giá trị dịch vụ của con người theo tháp Maslow, khi đáp ứng nhu cầu an toàn về mua nhà có chỗ ở, thì họ có nhiều nhu cầu khác như giáo dục, vui chơi, giải trí, mua sắm, y tế, di chuyển và kết quả là chúng ta đã thấy: giáo dục thì họ có Vinschool, thương mại có Vincom, Y tế có Vinmec, công viên có Vinwonder, kết nối có Vinbus, Xanh SM, du lịch có Vinpearl,.... chắc các bạn sẽ bảo còn thiếu các dịch vụ F&B, Xây dựng, Ngân hàng các thể loại... có thể sẽ có trong tương lai nhưng giờ chưa phải lúc và có lẽ Nova, Hưng Thịnh, Phú Đông,... cũng muốn đi trên con đường đó nhưng theo một cách khác.

3: Cái hay tiếp theo là truyền thông

Vingroup tận dụng tối đa hai điều trên là quy hoạch và hệ sinh thái để bán câu chuyện và tăng thêm giá trị vào giá thành sản phẩm. Đứng trên vai người khổng lồ hoặc dựa vào một thương hiệu nổi tiếng và kết hợp lại để tạo nên sức mạnh to lớn hơn cho thương hiệu sản phẩm của mình thì câu chuyện 1+1 sẽ luôn lớn hơn 2 và cộng sinh giá trị của các thương hiệu Vinhomes thì không ai địch bằng, ví dụ như mua nhà Vinhomes thì con mới được học Vinschool,... đại loại vậy nên các bạn có thể dễ dàng nhận thấy ở khía cạnh xây dựng các hệ sinh thái.

Thế còn câu chuyện quy hoạch giúp ích gì cho truyền thông. Quay lại câu chuyện diện tích lớn, từ lúc làm quy hoạch 1/500 thì các bác đã tính đến câu chuyện truyền thông sản phẩm như thế nào, bán hàng cho ai và họ sẽ mua vì điều gì rồi. Để dễ hiểu hơn, các bạn chắc đã biết đến dự án Vinhomes Grand Park, câu chuyện được truyền thông với 5 trụ cột và cái hay của người làm quy hoạch chiến lược như sau:

- [ ] Thành phố công viên - Đấy có phải là quy định của quy hoạch trong 1/500 không ? Tỉ lệ đất cây xanh và công viên 50% nhân với quy mô diện tích đất lớn nên diện tích cây xanh và công viên lớn, mà ở việt nam cái gì to, lớn là được quyền nói là signature như tô bún bò huế, tô hủ tiếu to nhất, bánh xèo to nhất, hay tách cafe to nhất chẳng hạn.

- [ ] Thành phố Giáo Dục: thì có phải là diện tích đất Giáo dục không, đó là trách nhiệm họ phải làm và vì diện tích nhiều nên chắc chắn họ bắt buộc phải xây nhiều trường hoặc kết hợp với nhiều thương hiệu giáo dục khác để tạo thành tổ hợp, không xây bị phạt chứ không hẳn là muốn làm nhiều trường mang tiện ích cho cư dân, đấy là quy định chung của quy hoạch thành phố.

- [ ] Thành phố kết nối: Tất nhiên khi mở rộng các đại lộ vòng cung cho các khu đô thị lớn, điển hình là vành đai 3 thì nhà nước luôn khuyến khích di dân ra ngoài vùng ven để giảm tải cho trung tâm và việc Vinhomes xí được đất diện tích lớn một phần nhờ vào chủ trương của thành phố như vậy.

- [ ] Thành phố lễ hội: cái này nó liên quan đến câu chuyện truyền thông và bán hàng cho đất lớn hay cụ thể là dự án bán nhiều phân khu và các dự án bán hàng kéo dài nhiều năm, thực ra hàng tuần Vinhomes tổ chức các sự kiện để mời khách hàng đến cảm nhận khu đô thị đông đúc và chốt các sản phẩm tiếp theo chứ không hẳn tổ chức lễ hội liên tục cho cư dân, như vậy là một việc marketing bán hàng lấy truyền thông cho cả khu đô thị luôn, khách tới thấy cư dân ở đó ra chơi đông thì dễ fomo và bị ảnh hưởng bởi lực lượng ' chim mồi ' tự nhiên này, ai chả muốn nơi mình mua có đông người đến ở, vui chơi, đất lành chim đậu mà, cách làm quá thông minh và quá tiết kiệm, tất nhiên thành phần tham dự ưu tiên 1 là khách hàng mua mới và ưu tiên 2 là cư dân cho các sự kiện và lễ hội này. Đấy các bạn nhìn Vinhomes Center Park xem bán xong có nhiều sự kiện bằng Vinhomes Grand Park không ?

- [ ] Thành phố nghỉ dưỡng: chữ nghỉ dưỡng là trend của người có tiền và có khả năng cộng vào giá trị bán hàng rất tốt, với diện tích cây xanh công viên lớn, có khu thương mại và tiện ích công cộng đặc biệt là có cả y tế như vậy, việc các nhà thiết kế tạo nên những không gian nghỉ dưỡng không có gì là khó nhưng không nhiều chủ đầu tư làm được như vậy, lý do thì mình đã nói ở trên, diện tích đủ lớn, thương hiệu đủ mạnh, câu chuyện hệ sinh thái và chỉ có Vin không những làm được mà làm tốt.

4. Câu chuyện tiếp theo là câu chuyện FS

Hay còn gọi là nghiên cứu tiền khả thi, tính toán biên lợi nhuận của dự án, ai làm kinh doanh mà chả tính lãi đúng không ? Theo như kết quả mình chạy File Excel FS tính sơ qua giá thành so với các dự án khác thì các chi phí đưa vào giá vốn như chi phí đất, chi phí pháp lý, chi phí thiết kế, chi phí marketing, chi phí tài chính được giảm đi đáng kể nhờ vào tận dụng việc bán hàng nhanh và các lý do mà mình đã đề cập ở trên. Chi giảm nên qua đó IRR dự án rất tốt. Bạn nào muốn nhận file FS mẫu thì để lại email dưới comment để share.

Một vài minh chứng cho thấy cái hay của người làm quy hoạch chiến lược, luôn mượn lực không tận lực:

- [ ] Kiểu gì kiểu, thiết kế của Vinhomes cũng sẽ tuân theo quy hoạch 1/2000 và 1/500: nếu các bạn để ý sẽ thấy cơ bản các dự án gần đường lớn sẽ là chung cư cao tầng, toà nhà thương mại, văn phòng công trình dịch vụ công cộng, sau đó đến nhà phố và trong cùng sẽ là biệt thự. Còn về thiết kế thành phẩm, các bạn có thể thấy thiết kế facade của các dự án nhỏ lẻ ở tỉnh đến các đại đô thị thì các thiết kế sẽ không có nhiều thay đổi như thiết kế nhà phố, chung cư, biệt thự, tiện ích để mang tính đồng nhất, dễ nhận diện thương hiệu và tiết kiệm chi phí thiết kế mới.

- [ ] Lực lượng sale đông cũng đóng góp rất nhiều và tiết kiệm chi phí truyền thông rất lớn trong việc lan toả trực tiếp thông tin dự án đến khách hàng mục tiêu, không nuôi quân nhưng hàng nhiều, nguồn hàng ổn định nên nhiều sàn theo, nhiều sàn theo thì sale đông, sale đông thì khách hàng của sale biết đến dự án cũng sẽ tăng lên theo cấp số nhân.

5. Bài cũng khá dài rồi nên mình kết thúc ở phần SWOT theo yêu cầu của BTC.

- [ ] Điểm mạnh thì quá nhiều rồi, nói ở trên rồi, đúc kết lại là chủ đầu tư uy tín, pháp lý tốt, hệ sinh thái đầy đủ, dự án triển khai đúng tiến độ, cộng đồng văn minh tinh hoa.

- [ ] Điểm yếu chắc là hơi xa, bất tiện nhưng CĐT luôn có những chuyến Vinbus kết nối rồi cũng khá ổn. Hàng thanh khoản và có lời lâu, cái này đúng nhất là trong thời gian này vì số lượng sản phẩm quá nhiều, sản phẩm thay thế quá nhiều nên người mua sẽ dễ dàng có sự lựa chọn hơn, đến khi nào cầu vượt cung thì giá sẽ tăng, còn Vin xây dựng hệ tiện ích như vậy thì chắc chắn trước sau gì giá cũng sẽ tăng mua cũng có lời như Rainbow giờ bán đã có lời rồi, các phân khu khác chờ thời gian cũng sẽ lời thôi.

- [ ] Cơ hội: Thị trường đang khan hiếm nguồn cung và thương hiệu Vinhomes luôn là số 1 trong đại đa số người dân Việt Nam, từ pháp lý chuẩn chỉnh đến hoàn thiện chỉnh chu, do đó các bạn bán chuyên Vinhomes có thể sống tốt với nguồn hàng nhiều, sản phẩm tốt, chất lượng, chủ đầu tư làm thị trường tốt.

- [ ] Thách thức: Tất nhiên sẽ có rất nhiều thách thức từ vĩ mô đến nhu cầu của từng phân khúc khách hàng luôn có những đối thủ đáng gườm ở từng mặt trận khác nhau như Masteri Homes, Hưng Thịnh, Đất Xanh, Khang Điền, Nam Long,... khiến cho việc bán hàng chậm đi nhưng đấy không phải là thách thức quá lớn và các bạn chuyên Vinhomes sẽ luôn biết cách để khách hàng có được sự lựa chọn ưng ý nhất.

Qua bài chia sẻ này, mình tin rằng các bạn bán hàng Vinhomes và khách hàng sẽ có thêm một góc nhìn thú vị và nếu hữu ích cho công việc hiện tại hay quyết định lựa chọn của bạn, hãy like và chia sẻ bài viết nhé.

Chúc các bạn một năm mới An Khang - Thịnh Vượng

(Theo Nhà đất Sài Gòn New)