Hành trình học đầu tư bất động sản dành cho nhà đầu tư

HÀNH TRÌNH HỌC ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN

(Đừng bỏ lỡ vì nó rất giá trị bạn nhé )

Xin chào tất cả mọi người hôm nay mình sẽ tiếp tục chia sẻ đến mọi người một chủ đề rất hay mà mình khá tâm đắc. Chia sẻ về hành trình và những bước đi đầu tiên cho những nhà đầu tư F0 mới bước vào nghề , mình nghĩ chia sẻ hành trình và phương pháp học tập để trở thành NĐT thì sẽ có ích hơn rất nhiều. Bài viết này không dành cho số đông anh chị .

Mình thấy nhiều anh chị khi tham gia vào đầu tư bất động sản hay có những câu hỏi nên học gì nên bắt đầu từ đâu, đi học ai …rất nhiều câu hỏi và hôm nay mình sẽ chia sẻ quá trình của bản thân từ một tay mơ để trở thành một nhà đầu tư chuyên nghiệp. Thời gian đầu khi bắt đầu tìm hiểu bất động sản thì bản thân mình cũng khá mông lung vì thấy nó quá nhiều thứ để học và cũng sợ không biết nên học thế nào cho hợp lí nhất và sau một thời gian trải nghiệm mình có một cách học khá hay hôm nay mình sẽ chia sẻ với mọi người.

1 .Bất động sản có rất nhiều phân khúc khác nhau nếu chúng ta học hết sẽ rất mất thời gian và bị loạn nên chúng ta chỉ nên học khái niệm về các dòng và các phân khúc bất động sản như nghỉ dưỡng, đất nền, thổ cư, condotel, nhà xưởng … chúng ta chỉ nên học qua để biết thôi còn chúng ta nên tập chung và xác định phân khúc nào là phù hợp với cá nhân hiện tại, ví dụ nếu giờ anh chị có tài chính 1-2 tỷ thì nên tập chung và nhân vốn và phân khúc phù hợp nhất là đất nền . Còn nếu anh chị có tài sản 5-10 tỷ thì có thể tập chung tìm hiểu và phân khúc bất động sản dòng tiền để tạo thu nhập thụ động cho gia đình và đầu tư dòng đòn bẩy . Còn nếu có quá nhiều tiền thì có thể nghiên cứu bất động sản nghỉ dưỡng. Tóm lại chúng ta phải xem mỗi thời điểm chúng ta phù hợp với phân khúc nào nhất và tập chung sâu vào phân khúc đó, như bản thân mình đầu tiên mình chọn đất nền để đầu tư và gần như mình dành toàn bộ thời gian để nghiên cứu về nó còn những phân khúc khác chỉ nên biết cơ bản, vì biết nhiều cũng không giải quyết được gì cả. Bạn giỏi về một cái gì đó bạn sẽ kiếm được tiền còn cái gì cũng biết nhưng không giỏi thì rất khó kiếm được nhiều tiền.

2 .Về pháp lý thì mình nghĩ nó cũng không quá khó với phân khúc đất nền, phân khúc này có hai loại pháp lí chính một là pháp lý đất dự án hai là pháp lí đất dân .

Đất dự án có nhiều cái anh chị cần quan tâm là có sổ đỏ riêng từng lô hay chưa hay đang là sổ tổng cả dự án, nếu có sổ con từng lô rồi thì sẽ yên tâm hơn, giấy phép xây dựng của dự án, nghiệm thu hạ tầng, mật độ xây dựng, bắt xây hay không . Cần dựa vào các giai đoạn pháp lý để đánh giá được tính khả thi của dự án .

Đất dân anh chị cần để ý về sổ nếu sổ mới cá nhân thì sẽ yên tâm hơn còn mua sổ cũ theo dạng hộ gia đình thì khá phức tạp cần người có chuyên môn tư vấn cho, nghiêm cấm mua đất không sổ anh chị vì thủ tục nó rất phức tạp mua dễ nhưng bán rất khó, chúng ta đừng ham lợi nhuận cao mua để chuyển đổi lên thổ cư ra sổ bán giá tốt ,nếu ngon thì đội sói đã húp hết rồi . Có một khách hàng đã từng đầu tư theo mình và mình từng vấn đừng bao giờ mua đất không sổ nhưng lại ham lợi nhuận mới và đầu tư nghe đội cò địa phương tư vấn vẽ câu chuyện mua để chuyển đổi nhưng chính cò đất cũng không nắm rõ pháp lí nên giờ rao bán cũng không có khách mua . Và khi cần học về pháp lí phân khúc nào đó thì mình sẽ thường tìm kiếm Google và Youtube …mình chia sẻ thật trên đó là kiến thức vô tận chúng ta có chịu học không thôi nghe nhiều dần dần anh chị sẽ ngấm rất kĩ đầu tư bất động sản là cả một chặng đường dài cả đời với Cường cũng như một cuộc thi Marathon nên cần phải bền bỉ và chịu khó học còn không sẽ bị tụt lại phía sau .

3. Chúng ta phải biết đọc và hiểu các loại quy hoạch điều này rất quan trọng vì đầu tiên nó có thể giúp chúng ta tránh mua đất phải những khu vực dính quy hoạch phải biết kiểm tra các loại quy hoạch như xây dựng ,quy hoạch sử dụng đất . Tiếp theo đó khi biết đọc các loại quy hoạch như kế hoạch sử dụng đất , bản đồ về hạ tầng giao thông , bản đồ về định hướng phát triển khu vực … thì lúc đó chúng ta sẽ chọn được các khu vực tiềm năng ăn theo quy hoạch có thể là đầu tư ngắn hạn hay dài hạn chỉ cần bạn hiểu tiềm năng khu vực và định hướng phát triển sẽ giúp bạn thành công . Đọc quy hoạch thì chỉ cần có thuyết minh quy hoạch tỉnh là có thể giúp bạn hiểu định hướng phát triển của tỉnh đó trong vòng 10 năm tới . Hãy nghiên cứu kỹ nó bạn nhé

4 . Tiếp theo bạn cần phải biết cách xác định động lực tăng giá của khu vực là gì ? có rất nhiều động lực hay tiềm năng tăng gía tại một khu vực như về công nghiệp , đầu tư theo các dự án lớn , đầu tư theo nghỉ dưỡng ,đầu tư theo hạ tầng , đầu tư theo trung tâm hành chính , hoặc đầu tư theo vết dầu loang . Một thị trường có thể kết hợp được nhiều động lực tăng giá với nhau như công nghiệp đi kèm với hạ tầng , đô thị kết hợp nghỉ dưỡng càng nhiều động lực tăng giá tại một khu vực thì khả năng thành công của chúng ta càng cao NHƯNG việc thẩm định các động lực tăng giá là một điều không dễ để thực hiện được .

Chúng ta cần phải tìm các văn bản pháp lý liên quan tới dự án đó để đọc và hiểu cụ thể dự án đang ở giai đoạn pháp lý nào . Ví dụ trong thuyết minh quy hoạch nói có làm dự án khu công nghiệp 300ha ở huyện A nhưng bao giờ nó làm và giai đoạn pháp lý ở bước 1/5000 , 1/2000 hay 1/500 . Có nhiều người ngây ngô thấy nói làm KCN rồi mua theo quy hoạch và tin đồn đợi 4-5 năm mà chưa thấy làm cũng chả hiểu tại sao . Hoặc nếu nói về làm dự án đường A thì cần xem nó đang ở giai đoạn pháp lý nào ? nó đã xác định mốc giới chưa hay chỉ mới đang nghiên nghiên cứu tiền khả thi , đơn giản cần hiểu các giai đoạn pháp lý để đưa ra cho mình 1 kế hoạch là nếu dự án lâu làm thì đánh kiểu đầu cơ rút nhanh nếu dự án sắp gần tới giai đoạn triển khai thì kế hoạch đầu tư đợi đến khi làm rồi mới bán . Ngoài ra cần quan tâm tới kinh tế hu vực và thực trạng của các chủ đầu tư vì nhiều chủ đầu tư pháp lý xong cũng không có tiền để làm dự án treo quan trọng nhất là biết mình cần những văn bản pháp lý nào và đọc nó ra sao để đưa ra chiến thuật phù hợp dựa trên kinh tế vĩ mô từng thời điểm .

5 .Chúng ta cần phải biết cách để tìm kiếm những thông tin về thị trường đó và đọc các văn bản liên quan để thẩm định xem thị trường đó có tốt có đúng như những tin đồn không hay chỉ là một miếng bánh vẽ . Bởi vì nhiều nơi sóng thông tin sóng quy hoạch rất mạnh mà khi đi xác thực thì mới ở dạng quy hoạch tương lai và tầm nhìn tính khả thi không cao và mất rất nhiều thời gian cộng với nguồn lực để có thể triển khai được và khi nhà đầu tư lỡ tham gia con sóng cá mập rút chúng ta sẽ thành cư dân ở lại thị trường mà thôi . Khi bạn biết tìm kiếm các thông tin chính thống và đọc các thông tin đó thì tính rủi do sẽ giảm đi rất nhiều trong đầu tư . Chúng ta có thể đọc các văn bản đầu tư công , kế hoạch phát triển kinh tế , hoặc những chính sách cơ chế đặc thù . Và bạn phải biết thêm lấy những thông tin này ở đâu chúng ta có thể lên các cổng thông tin của tỉnh hoặc thư viện pháp luật để kiểm ra nhé . Hãy thật bình tĩnh với những con sóng khi bạn chả hiểu cái mẹ gì về thông tin mà cứ nhảy vào thì bạn sẽ thành cư dân rất lâu ở khu vực đó .

6. Chúng ta phải có những chuyến đi thực tế vì nó rất quan trọng nhưng để hiệu quả nhất thì cần phải biết cách phân tích khu vực và sự chuẩn bị kỹ trước khi đi . Nhiều nhà đầu tư thường không bị bị gì cả cứ nghe một hai thông tin rồi chạy xuống xem khu vực luôn và đi xem cũng chả biết phân tích dưa vào các yếu tố nào để biết khu vực đó có thật sự tiềm năng hay không ? Và rồi sau chuyến đi về nhà hỏi đi thị trường thấy gì ? Thấy Mệt thôi . Và đi như vậy sẽ tốn thời gian công sức . Cần chuẩn bị cho mình những tấm bản đồ quy hoạch sử dụng đất của khu vực đó và chuẩn bị cho mình số của các môi giới nhờ họ dẫn đi xem những khu vực theo đúng tiêu chí của mình rồi hãy đi . Tiếp theo để biết thị trường đó có tiềm năng thật sự hay không thì phải có một bô tiêu chí đi khảo sát thực chiến . Cường thường có khoảng từ 10- 15 bộ tiêu chí để đi thực tế vì nó rất quan trọng , trên vĩ mô là tốt nhưng cần phải xem thực trạng khu vực nữa hai thứ khác nhau hoàn toàn nhé mọi người . Tiêu chí thì nhiều nhưng cần biết cách phân tích và đánh giá khu vực

7 .Tiếp theo một phần rất quan trọng và cá nhân mình thấy nếu thiếu nó thì bạn sẽ rất khó trở thành một nhà đầu tư giới đó là SỰ TRẢI NGHIỆM các thị trường . Chúng ta thường nói làm nhiều hay đi nhiều thì sẽ có nhiều kinh nghiệm tán nhiều gái sẽ có nhiều kinh nghiệm hay bị đá nhiều cũng có nhiều kinh nghiệm. Thì với bất động sản cũng vậy, hãy cứ đi thật nhiều thị trường từ những thị trường đã tăng đến những thị trường kỳ vọng cho tương lai hãy cứ trải nghiệm hết. Đi những nơi đã qua mùa xuân mùa đẹp nhất thì chúng ta sẽ tìm hiểu tại sao giá nó lại tăng như vậy lí do gì, thời điểm nào nó tăng giá, tăng giá bao nhiêu lần, sự thay đổi lớn như thế nào . Nó sẽ giúp cho anh chị rất nhiều kinh nghiệm và quan trọng nhất là tầm nhìn để khi gặp thị trường nào mới anh chị có sự so sánh về nó . Ví dụ mình đi nhiều Bắc Ninh để tìm hiểu lịch sự tăng giá của bất động sản công nghiệp nơi đây rồi khi về Bắc Giang mình có sự đánh giá tốt nhất về một thị trường mới những sự tương đồng của hai thị trường. Hay đi nhiều Hải Phòng và Quảng Ninh để chúng ta tìm hiểu những lí do gì nơi đây tăng giá mạnh trong 2-3 năm rồi lại về Thanh Hóa hiện tại để so sánh

Quảng Ninh giá tăng mạnh nhất là sau khi cao tốc và sân bay làm xong và lúc đó đồng loạt các dự án lớn về đây làm dậy sóng cả 1 thị trường thì Thanh Hóa hiện tại cũng đang giai đoạn làm hạ tầng để đón các doanh nghiệp thế thì liệu còn cơ hội nữa không ? Anh chị tự đánh giá. Tiếp theo khi đi các thị trường mới anh chị có sự đánh giá và so sánh dự đoán tương lai nó sẽ thế nào để khi quay lại anh chị có những kinh nghiệm và sự trải nghiệm về nó . Tóm lại như này anh chị cứ nên đi thật nhiều đảm bảo sẽ có tầm nhìn tốt qua thời gian. Mình dù tập chung 1-2 thị trường nhưng các nơi nào có thông tin hay những cái gì hay mình vẫn đi để học .

(Theo Tạ Duy Cường)