Góc nhìn Bất Động Sản tương lai gần

Một góc nhìn của anh Vũ Thành Công về BĐS.

      Tôi tên là Vũ Thành Công, đã có kinh nghiệm 20 năm trong lĩnh vực BĐS (chủ yếu ở phía chủ đầu tư). Hiện nay tôi không còn làm trong lĩnh vực BĐS mà chuyển sang mảng thương mại vật liệu xây dựng. Do đó tôi tham gia với mục tiêu giao lưu học hỏi. Lúc rảnh tôi cũng viết cái blog nhỏ nhỏ để ghi lại những kinh nghiệm kiến thức trong nghề cho đỡ phí và nếu có bạn nào cần thì dùng.

      Qua theo dõi các hoạt động trong ngành, có một điều mà tôi trăn trở là hình như, nếu mình không nhầm, chưa có một kênh review BĐS độc lập khách quan để đưa ra các khuyến nghị MUA hay KHÔNG MUA. Và nếu các bạn có cùng ý tưởng như tôi, thì tôi rất mong muốn được hợp tác để cùng hình thành được 1 kênh Review Index và khuyến nghị khách hàng một cách độc lập (ý kiến cá nhân) về các dự án BĐS.

      Có một thực tế là không phải tất cả các bạn làm môi giới BĐS đều hiểu rõ về sản phẩm của mình đang bán. Để cung cấp thông tin về sản phẩm, đa phần các chủ đầu tư sẽ tổ chức sự kiện training. Trong sự kiện sẽ mời các Sale đến, nghe giới thiệu về dự án, sản phẩm (và đương nhiên chủ yếu là mặt tốt). Tiếp đó các bạn Sale sẽ sử dụng các thông tin đó để đi bán hàng. Và phần lớn sẽ không có kiểm chứng hay tìm hiểu thêm gì.

      Tuy nhiên, để trở thành một người làm nghề môi giới có hiệu quả, có được khách hàng trung thành thì các bạn cần hiểu rõ về sản phẩm mình bán hơn những gì được cung cấp. Việc nghiên cứu kỹ và sâu hơn về sản phẩm giúp bạn tư vấn tốt hơn: về điểm mạnh của dự án (để dễ bán được hàng hơn); khuyến cáo khách hàng về những điểm yếu của sản phẩm (để có được khách hàng trung thành).

      Sản phẩm BĐS cũng rất đa dạng. Và mỗi loại sản phẩm lại cần có các phân tích khác nhau. Sản phẩm nhà ở (chung cư, nhà liền kề, biệt thự) lại có cách phân tích khác với đất khu công nghiệp hay dự án nghỉ dưỡng.

      Ở đây tôi xin chia sẻ những nội dung cần phân tích về sản phẩm dự án nhà ở, là sản phẩm phổ biến nhất để các bạn môi giới tìm hiểu và chủ động tư vấn với khách hàng.

Các khía cạnh cần phân tích với sản phẩm dự án nhà ở gồm:

1, Vị trí dự án

2, Chủ đầu tư

3, Pháp lý dự án

4, Chính sách bán hàng và giá bán

5, Chất lượng công trình

6, Quản lý sau bán hàng

Ở phần 1 này tôi sẽ chia sẻ trước các mục (1) đến (4)

1. Vị trí dự án:

      Vị trí một dự án BĐS rất quan trọng và có thể nói là đặc điểm duy nhất khiến bất động sản này khác với BĐS khác. Vị trí dự án không chỉ là địa chỉ trên bản đồ, nó phải bao gồm nhiều yếu tố mà vị trí đó mang lại cho khách hàng. Khi xét đến vị trị các bạn nên phân tích những nội dung dưới đây:

 - Vị trí theo địa chỉ (quận, huyện, phường xã, phía Đông, Tây, Nam, Bắc so với trung tâm). Khoảng cách giữa vị trí của BĐS tới các địa điểm chính trong khu vực (như Trường học, Bệnh viện, TTTM, Khu thể thao, công viên..)

 - Đặc điểm vùng của vị trí BĐS (vd khu vực bất động sản là khu sinh thái, khu đang phát triển, khu đã phát triển, khu tập trung hành chính, khu tập trung dân cư)

 - Các kết nối giao thông chính hiện hữu và tương lai, thời gian di chuyển tới các điểm chính như trung tâm thành phố, bệnh viện, trường học, bến xe, sân bay... Đây cũng là điểm quan trọng vì có những BĐS nằm trên các tuyến đường thường xuyên tắc nghẽn cũng bị mất giá trị của sản phẩm. Hoặc những khách thường xuyên di chuyển ra các tỉnh hay đi công tác lại thích các BĐS dễ tiếp cận các tuyến cao tốc, sân bay...

 - Các tiện ích xã hội hiện hữu và tương lai như trường học, bệnh viện, trung tâm mua sắm, trung tâm thể thao, trụ sở cơ quan. Nếu có thể phân tích kỹ hơn bạn hãy phân tích cụ thể từng tiện ích. VD bệnh viện của khu vực là bệnh viên quốc tế chất lượng cao, bệnh viên lâu đời có đội ngũ y bác sĩ giỏi. Hoặc trường học thì có đủ các cấp học, có các trường điểm...

 - Khác (VD yếu tố phong thủy của khu vực), hạ tầng chung (vùng cao không bị ngập..), nguồn cấp nước, cấp điện có ổn định không. vùng có hướng gió tốt, vùng bị ảnh hưởng mới các cơ sở công nghiệp..

      Các thông tin trên để mục đích phân tích cho khách hàng thấy liệu nhu cầu của họ có phù hợp với địa điểm sản phẩm BĐS hay không. Thông tin cũng giúp thuyết phục khách hàng tại sao dự án đó sẽ phát triển, có cơ hội tăng giá hoặc kinh doanh (nếu mục tiêu của khách hàng là gia tăng lợi ích từ tài sản), hoặc thuận tiện cho sinh sống (nếu mục tiêu là tiện ích sống).

2. Chủ đầu tư (CĐT):

 - Thông tin về chủ đầu tư dự án (theo ĐKKD): Đây là những thông tin cơ bản theo đăng ký kinh doanh của chủ đầu tư để khách hàng chủ của dự án là ai, địa chỉ ở đâu, ai là người đại diện pháp luật. Những thông tin cơ bản này tuy đơn giản nhưng cũng khá quan trọng, nhất là sau này khi ký Hợp đồng mua bán bạn sẽ biết bạn có được ký với đúng người đại diện pháp luật hay không, nếu ký với ai đó khác CĐT thì người đó có được người đại diện pháp luật ủy quyền hay không, vì nếu không hợp đồng sẽ bị tuyên vô hiệu.

 - Số lượng dự án đã, đang và sắp thực hiện: Có nhiều CĐT đã từng thực hiện nhiều dự án. Số lượng dự án đã, đang và sắp thực hiện cũng phần nào cho thấy năng lực, kinh nghiệm và uy tín của CĐT (đơn giản là làm tốt thì mới nhiều người mua và mới làm được nhiều dự án). Hơn nữa, khách hàng có thể tìm hiểu những dự án thực tế mà CĐT đã thực hiện để nội suy ra dự án sắp thực hiện. Nhưng điều này cũng không có nghĩa là CĐT có một dự án là không tốt, do đó chúng ta sẽ cần phân tích các yếu tố khác.

 - Hiệu quả kinh doanh các dự án: Đối với các dự án đã thực hiện của 1 CĐT thì tỷ lệ bán, giá bán cũng cho thấy phần nào chất lượng sản phẩm tốt, phù hợp với tiêu chí của khách hàng hoặc có mức giá hợp lý.

 - Khiếu kiện, khiếu nại với các dự án đã thực hiện cũng là những thông tin cần tìm hiểu. Không ít các dự án có những thông tin khách hàng khiếu nại, khiếu kiện mà bạn có thể tìm trên tin tức báo chí để biết nguyên nhân từ đâu. Có những khiếu nại, khiếu kiện mang tính nghiêm trọng như việc chậm trễ cấp sổ hồng hay không, hay là các va chạm giữa dân cư và ban quản lý, hay CĐT bàn giao sản phẩm BĐS không đúng với cam kết,... Những thông tin này rất quan trọng khi quyết định đầu tư.

 - Đánh giá trực tiếp chất lượng dự án đã thực hiện là việc thăm quan thực tế một dự án của CĐT và xem xét các yếu tố như: Sản phẩm có đúng như thiết kế, quy hoạch được duyệt, được công bố ban đầu không (vd: một số dự án chung cư công bố ban đầu có tầng tiện ích chung nhưng sau lại biến thành tầng dịch vụ cho thuê). Ngoài ra cần để tâm đến việc CĐT có bàn giao đúng tiến độ không, bàn giao nhà sau bao lâu thì cấp sổ hồng, diện tích trên sổ hồng và trong hợp đồng mua bán có khớp nhau không, CĐT có chiếm dụng quỹ bảo trì không, việc bầu ban quản trị, phỏng vấn cư dân... có được tiến hành minh bạch không...

 - Năng lực tài chính (BCTC): Không phải lúc nào khách hàng cũng có thể tiếp cận hoặc có đủ khả năng đọc được báo cáo tài chính của một CĐT. Tuy nhiên với các CĐT đã niêm yết thì báo cáo tài chính là công khai. Và nếu bạn có khả năng đọc được báo cáo tài chính thì có thể hiểu được liệu chủ đầu tư đó có lành mạnh về tài chính không, có đủ nguồn vốn cho dự án mà bạn dự kiến mua hay không. (Nếu không thạo bạn cũng có thể nhờ bạn bè người thân trong nghề tài chính đọc và phân tích giúp.) Ngân hàng nào cấp vốn cho dự án cũng là điểm quan tâm. Các ngân hàng nhà nước (BIG4) thường có quy trình thẩm định chặt chẽ trước khi cho vay so với các ngân hàng thương mại tư nhân, do đó một dự án được các ngân hàng này tài trợ cũng là một điểm cộng.

      Một số thông tin bên lề (tìm kiếm qua báo chí, tin tức) như việc nợ lương, nợ thuế, nợ BHXH cũng ít nhiều phản ảnh năng lực tài chính của CĐT.

 - Hợp tác phát triển dự án hay tự triển khai: Một số dự án BĐS được phát triển theo hình thức hợp tác "một bên có đất, một bên có tiền". Những dự án dạng này cần tìm hiểu kỹ vì rất dễ có những tranh chấp. CĐT thực tế trên giấy tờ là bên có đất. Trong khi dự án có triển khai được hay không lại do bên có tiền quyết định.

     Khi ký hợp đồng mua bán với các dự án dạng này khách hàng cũng phải hỏi rõ ký với ai, bên ký có được các bên ủy quyền đúng quy định không. Đã có không ít dự án có sự mâu thuẫn giữa CĐT (chủ đất) và bên phát triển dự án dẫn tới khách hàng không được ký hợp đồng; hoặc bên phát triển dự án thu tiền nhưng không thực hiện trách nhiệm trong khi CĐT là bên ký hợp đồng lại không có tiền để hoàn thiện căn nhà cho khách hàng.

 - Thông tin giải thưởng: Các dự án có được những giải thưởng quốc tế uy tín cũng là một yếu tố để đánh giá năng lực CĐT, tuy nhiên không có quá nhiều ý nghĩa do các giải thưởng cũng có thể mua.

3. Pháp lý dự án

 - Giấy chứng nhận đầu tư hoặc quyết định chủ trương đầu tư dự án: Đây là các giấy tờ cơ bản của một dự án BĐS mà tư vấn cần tìm hiểu cho khách hàng. Mặc dù các văn bản pháp lý có tính bổ trợ, có nghĩa là có văn bản sau đương nhiên là phải có văn bản trước, nhưng việc kiểm tra cũng không thừa.

 - Các giấy tờ khác rất quan trọng liên quan tới dự án là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Trong văn bản này sẽ nêu rõ tính chất đất của dự án, nếu là nhà ở thì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải là đất ở lâu dài. Nếu chỉ là đất thương mại dịch vụ mà chủ đầu tư bá.n chung cư thì xác định rõ bạn không bao giờ có sổ hồng sau này).

 - Giấy phép xây dựng: Cũng là văn bản quan trọng vì nó quy định tòa nhà sau này sẽ thế nào, công năng của các tầng, diện tích căn hộ ra sao và CĐT có nghĩa vụ phải thực hiện đúng những điều đã ghi trong giấy phép xây dựng. Lưu ý hãy xem giấy phép xây dựng chứ đừng tin vào nhà mẫu (đã từng có trường hợp khách hàng đi xem nhà mẫu tại phòng bán hàng thì sản phẩm rất hoàng tráng, hành lang rộng rãi, có điều hòa nhưng thực tế khi nhận nhà thì không phải vậy).

 - Bảo lãnh ngân hàng: Luật Kinh doanh BĐS 2014 khi ra đời đã có điểm mới, yêu cầu phải có bảo lãnh ngân hàng trước khi bán, cho thuê nhà ở hình thành trong tương lai để ngăn chặn việc huy động vốn bừa bãi, chiếm dụng và sử dụng vốn sai mục đích đối với các CĐT. Theo đó, khi ký hợp đồng mua bán giữa CĐT và khách hàng, ngân hàng phải cam kết bảo lãnh cho bên mua bằng chứng thư bảo lãnh và gửi đến cho bên mua. Bạn nên nhớ để yêu cầuCĐT cấp cho bạn bảo lãnh này vì sau này có bất cứ điều gì xảy ra, ngân hàng sẽ đứng ra thay CĐT thực hiện các nghĩa vụ tài chính cho bạn (rất quan trọng phải không?).

Trong trường hợp dự án được dùng thế chấp vay ngân hàng thì còn cần có văn bản chấp thuận giải chấp, cho phép bán của ngân hàng nhận thế chấp hoặc cam kết chưa thế chấp của CĐT.

Theo quy định, nhà ở hình thành trong tương lại chỉ được bán khi đã hoàn thành phần cơ sở hạ tầng và phần móng do đó bạn có thể yêu cầu Biên bản nghiệm thu hoàn thành phần móng với nhà chung cư và hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật với nhà đất (điều kiện đủ để mở bán theo quy định). Hoặc nếu không chỉ cần có Công văn chấp thuận bán nhà ở hình thành trong tương lai của Sở Xây Dựng tại địa phương đó là đủ.

 - Đến bước ký Hợp đồng mua bán (HĐMB) thì cần kiểm tra xem HĐMB đã được đăng ký với Cục quản lý cạnh tranh Bộ Công thương chưa. Và tôi xin nhắc lại cần làm rõ ai là bên ký hợp đồng, có đủ thẩm quyền hoặc đầy đủ các ủy quyền hay không. Cũng không ít dự án giao cho đơn vị phân phối nhận cọc (kiểu thiện chí) thì bạn cũng cần kiểm tra đơn vị phân phối có thẩm quyền hay không.

4. Giá cả và chính sách bán hàng

Về mức giá chả phải nhắc chắc chắn khách hàng cũng tham khảo rất nhiều do đó là một tư vấn BĐS bạn cần phải nắm vững hơn so với khách. Bạn cận nắm được mức giá sản phẩm bạn đang hướng cho khách hàng:

 - Tổng giá sản phẩm có nằm trong ngân sách khách hàng hay không.

 - Mức giá so với các sản phẩm cùng loại cạnh tranh trên thị trường (VD căn hộ dự án này với căn hộ dự án khác cùng đẳng cấp trong cùng khu vực).

 - Mức giá so với các bất động sản khác trong khu vực (VD so với liền kề, đất nền).

 - Giá có VAT hay chưa VAT, tính trên m2 thông thủy hay tim tường.

Các chính sách khuyến mại đang áp dụng và thời hạn của chính sách cũng là những giảm trừ, đôi khi là rất đáng kể, vào giá thành của căn hộ. VD như có những dự án đã từng áp dụng chính sách miễn phí dịch vụ tới 10 năm. Nếu bạn mua một căn hộ 100 m2, phí dịch vụ trung bình 7.000 đồng/m2/tháng tức là bạn phải trả 700.000 đồng/tháng hoặc 8.400.000 đồng/năm và chính sách miễn giảm sẽ tương đương tám mươi tư triệu (khá ổn so với một căn hộ tổng giá tầm 3 củ to phải không).

Cre: Vũ Thành Công;
Ảnh : St

Có thể bạn nên biết: 5 giai đoạn tăng giá cơ bản của bất động sản

Xem thêm bài viết tư vấn mới về bất động sản tại đây 

Xem thêm các tin tức hot tại đây