Đầu tư góp vốn mua chung bất động sản và những rủi ro cần lưu ý

(Bài viết chia sẻ kinh nghiệm và quan điểm cá nhân của tác giả Nguyễn Duy Thịnh)

[HOT] Trước khi mọi người đầu tư góp vốn mua chung, cần đọc hết bài viết này.

• 95% các đội nhóm đầu tư mua chung THẤT BẠI đều phạm phải các sai lầm này .

Có nhiều cách để MẤT tiền, MẤT mối quan hệ gia đình, MẤT bạn bè đó là ĐẦU TƯ GÓP VỐN MUA CHUNG .

Thịnh đã tìm kiếm trên google rất nhiều bài viết, tài liệu về những rủi ro khi góp vốn đầu tư mua chung nhưng bài viết không có nhiều và đủ ý. Với công việc hiện tại của mình, Thịnh thấy cần chia sẻ những kiến thức của mình có được, giúp mọi người tránh bị mất tiền khi đầu tư cùng nhau.

Duy Thịnh hiện tại đang là người sáng lập của Waco Group, công ty chuyên cung cấp các giải pháp về đầu tư Bất Động Sản.

Duy Thịnh đã thống kê 12 lý do dẫn đến thất bại khi đầu tư mua chung :

1 Chưa cùng tư duy đầu tư, luật chơi, quy tắc đầu tư cùng nhau. (ĐANG ĐỌC)

Phần 1 : Chưa cùng tư duy đầu tư, luật chơi, quy tắc đầu tư cùng nhau.

Câu chuyện đội nhóm đi đầu tư chung rất đơn giản .

• 1 nhóm bạn nhậu lâu năm với nhau muốn kiếm cái gì làm ăn chung.

• 1 nhóm bạn đại học, 1 nhóm bạn cùng công ty, 1 nhóm mẹ bỉm sữa, 1 nhóm chơi thể thao,..

Vấn đề là ở đây mọi thứ diễn ra rất ngẫu nhiên, chính vì ngẫu nhiên đó mới dẫn đến các hệ luỵ phía sau giải quyết hoài không hết khi đầu tư chung cùng nhau .

• Khi bạn tham gia lái xe bạn phải hiểu về luật lái xe.

• Khi bạn tham gia đá bóng bạn phải hiểu luật đá bóng

• Khi bạn lập công ty bạn phải đọc hiểu về luật doanh nghiệp.

Thế nhưng khi bạn đầu tư chung với nhau số tiền rất lớn, bạn lại không bao giờ hỏi về bộ quy tắc hướng dẫn đầu tư chung.

Câu chuyện thứ nhất :

nhóm bạn sinh ra và lớn lên cùng nhau ở tỉnh, cùng nhau vào Sài Gòn học đại học, sau đó mọi người ở lại Sài Gòn làm việc, lập gia đình.

Tình bạn như tình thân, lớn lên gắn bó với nhau vài chục năm.

Hàng tháng các gia đình hay tụ tập với nhau các ông bố thì nhậu, tụi trẻ con thì chơi với nhau, các bà mẹ thì bàn chuyện mua sắm,…

Nhóm bạn này có 4 người.

1. Người A làm công ty sản xuất

2. Người B làm quản lý công ty nội thất

3. Người C làm nhân viên văn phòng

4. Người D làm bên du lịch

Bốn gia đình chơi với nhau rất thân.

Rồi một ngày người D nói với các gia đình khác, chúng ta nên hợp tác cùng nhau, mua chung bất động sản đi mọi người.

Mọi người thấy ý tưởng hợp lý và hưởng ứng nhiệt tình, Do bạn D làm về du lịch có nhiều mối quan hệ ở các tỉnh, nên mọi người tin D và đưa tiền cho D đi mua đất.

Bạn D có quen biết với các môi giới địa phương, chủ đất nên đồng ý chốt mua 1 lô đất rộng 5000m2 ở Đồng Nai với giá 3 tỷ.

4 gia đình góp lại với nhau được 3 tỷ và đồng ý mua.

Tất cả mọi thỏa thuận đều trên miệng thôi, không có ký văn bản hay hợp đồng gì?

Nhận được tiền chuyển khoản cũng chỉ xác nhận qua tin nhắn vì quá tin tưởng nhau rồi.

Sau khi mọi người mua đất xong, lúc đó giá đất ở Đồng nai sốt, sau 9 tháng có người trả giá cao hơn 50% tức là 4 tỷ 500 triệu , cả nhóm chưa ai muốn bán. Kêu thôi cứ để đó tiếp , đất còn lên mà.

Noel 2021 quy hoạch đất ở Đồng Nai thay đổi, miếng đất nhóm mua bị quy hoạch làm khu công nghiệp.

Thế là nhóm không thể bán hay cầm ngân hàng được nữa. Giờ có 1 người trong nhóm kẹt tiền muốn bán mà bán không được.

Khi đất bị quy hoạch, giá đất mua từ 3 tỷ, giờ chỉ còn 20%, khoảng 600 triệu còn có người mua, còn không thì mọi người tiếp tục đợi để nhà nước giải tỏa và đền bù sau.

Thế là số tiền cả nhóm góp lại 3 tỷ gần như mất trắng, cả nhóm quay lại hỏi người D cho ra chuyện, người D cũng không có nhiều kinh nghiệm về mua đất, thế là cũng trả lời không rõ ý, khi niềm tin đã bị mất, cộng thêm cách trả lời ngập ngừng, ngọn lửa của “sự mất mát” cháy lên trong các nhà đầu tư, họ trách móc, họ chửi bới, đòi rút lại tiền và người D phải chịu trách nhiệm. Trong khi người D cũng là 1 nhà đầu tư giống như họ.

• Tiền bị kẹt trong đất

• Tình cảm bạn bè mất

• Mối quan hệ lâu năm các gia đình tan vỡ

• Mấy đứa nhỏ không được qua nhà chơi nữa vì bị ba mẹ cấm.

Bạn có bao giờ rơi vào cảnh này chưa ? đầu tư chung và tài sản đó bị rủi ro ?????

Câu chuyện thứ 2 :

Thằng em của Thịnh học đại học RMIT bên Quận 7.

Nó có 1 nhóm bạn thân chơi với nhau từ cấp 2, sau đó lên cấp 3, rồi qua đại học cũng rủ nhau học chung RMIT, bạn bè chơi với nhau từ bé, sống hơn chục năm với nhau, mọi người quá hiểu tính nhau, biết gia đình nhau, mọi thứ rất thân quen gần gũi.

Tuần nào tháng nào cũng đi Café, ăn nhậu với nhau hết, nên tình cảm bạn bè luôn khăn khít.

Sau này tốt nghiệp ra trường mỗi đứa 1 ngành nghề, 1 công ty, nhưng vẫn giữ thói quen là tụ tập với nhau cuối tuần.

1. Thằng A làm công ty bán phân bón

2. Thằng B làm công ty chứng khoán

3. Thằng C làm ngân hàng

4. Nhỏ D làm công ty truyền thông

5. Nhỏ E làm chủ nhà hàng

5 đứa 5 công việc khác nhau, vẫn tụ tập vui vẻ như mọi năm.

Đợt này 2021 bất động sản sốt lên, báo chí nói, Tivi nói, hàng xóm nói, nhân viên nói,.. cả nhóm cũng thấy cần phải làm gì đó, đi mua đất cùng nhau là 1 ý tưởng tuyệt vời lúc này.

Thế là cả nhóm quyết định đi mua đất đầu tư cùng nhau, đứa nào nhiều tiền góp 1-2 tỷ, đứa nào ít tiền góp 500 triệu, thế là đủ mua 1 lô đất rồi.

ĐẤY LÀ CÂU CHUYỆN MÀ MỖI NGÀY CHÚNG TA ĐỀU NGHE ĐỀU GẶP NGOÀI CUỘC SỐNG, GÓP VỐN ĐẦU TƯ MUA CHUNG TÀI SẢN.

Khi 5 đứa bạn thân góp tiền lại được 4 tỷ, câu chuyện tiếp theo là mua đất ở đâu, ai mua, lãi, lỗ như thế nào????

Không có ai giải thích được vì mỗi đứa 1 ngành nghề khác nhau mà.

Thế là Nhỏ con gái D thông minh biết lên Google tìm kiếm và đọc được bài viết của anh Duy Thịnh về cách định hướng tư duy đầu tư cho đội nhóm.

Trước khi đầu tư vào bất động sản chúng ta có 04 câu hỏi cực kì quan trọng phải trả lời :

1. -Số vốn đầu tư

2. -Thời gian đầu tư

3. -Khẩu vị rủi ro

4. -Lợi nhuận kỳ vọng

KHẨU VỊ RỦI RO chính là cách đồng nhất duy tư cả nhóm lại với nhau

RỦI RO : LÀ 1 ĐIỀU KHÔNG TỐT LÀNH, KHÔNG TỐT ĐẸP CÓ THỂ XẢY RA, NÓ GÂY RA HẬU QUẢ, ĐỂ LẠI THIỆT HẠI MÀ CHÚNG TA KHÔNG BIẾT, KHÔNG LƯỜNG TRƯỚC ĐƯỢC .

Hỏi 5 đứa, mỗi đứa có 1 định nghĩa rủi ro khác nhau.

• Rủi ro của đứa A là mất 20%

• Rủi ro đứa B là mất 10%

• Rủi ro đứa C là mất 50%,..

Thế rủi ro thôi đã loạn lên rồi, thì làm sao mà đồng nhất tư duy được với nhau.

Thằng C học ngân hàng mới có dịp để bổ túc kiến thức tài chính cho mọi người nó họp mọi người lại và chia sẻ.

• Vì mọi người định nghĩa rủi ro khác nhau, nên cần phải có 1 hệ số, quy chuẩn chung để thống nhất mọi người lại với nhau để dễ nói chuyện.

• Lãi suất ngân hàng trung bình ở Việt Nam là 7%/ năm. và bất kỳ ai cũng có thể gửi ngân hàng nên đây sẽ là 1 hệ số chuẩn cho mọi người .

Rủi ro = 7%

Nếu Nhỏ E giới thiệu anh em đầu tư vào nhà hàng đi , 1 năm lời 30% tức là mức độ rủi ro của nó gấp 4 lần so với ngân hàng (7%x4=28%n)

Nếu thằng B mời chào anh em đầu tư chứng khoán và giới thiệu 1 mã có thể X2 tài khoản trong 1 năm thì có nghĩa là rủi ro của nó gấp 14 lần . (7x14=98% làm tròn)

Nên ai giới thiệu với bạn 1 cơ hội thì cứ dùng hệ số ngân hàng ra đối chiếu là dễ so sánh nhất

 Giờ cả nhóm ngồi họp lại với nhau, là nên đầu tư với khẩu vị rủi ro là bao nhiêu ???

• Nếu đầu tư đất trung tâm : chung cư, nhà phố thì mỗi năm tăng 10-20% . Rủi ro cao gấp 2-3 lần.

• Nếu đầu tư đất vùng ven trung tâm : đất nền, đất dự án thì tăng 30-50%. Rủi ro cao gấp 4-7 lần .

• Nếu đầu tư đất ở tỉnh : cây lâu năm, đất sào, đất mẫu, đất rừng thì lợi nhuận x2 x3 rủi ro cao gấp 30-50 lần so với ngân hàng.

KHI CẢ NHÓM CHỐT ĐƯỢC LỢI NHUẬN MONG MUỐN RỒI THÌ MỚI ĐI TÌM ĐẤT MUA.

Có những đội nhóm trong bữa nhậu, qua báo đài anh em nổi hứng góp tiền với nhau đi mua đất ở tỉnh, chính vì đất ở tỉnh lợi nhuận cao, rủi ro cao không ai nói, nên khi đi mua trúng đất và bị dính quy hoạch, bị tranh chấp kiện tụng, không ai chấp nhận cả, => dẫn đến kiện tụng nhau, mất tiền, mất tình cảm anh em, bạn bè.

HỌ VỪA MUỐN VỐN AN TOÀN, VỪA MUỐN LÃI CAO. ĐÓ LÀ 1 CÂU CHUYỆN RẤT PHI LÝ.

• Cũng không trách cho các nhà đầu tư đó được, do cả nhóm không ai hiểu, không có người hướng dẫn giải thích, nên khi đi xa về tỉnh mua, đất bị rủi ro, lúc đó cả nhóm mới quay lại trách móc, chửi bới người đi tìm mua bất động sản, trong khi sai lầm nó đã thuộc về tư duy đi mua của cả nhóm rồi.

Nên mới nói tư duy của nhóm đầu tư chung cùng nhau rất quan trọng.

Rủi ro cao thì chúng ta có thể bị mất, bị quy hoạch treo, nhưng nếu chọn đúng chúng ta có thể đạt lợi nhuận cao gấp 10-20-30 lần so với gửi ngân hàng.

Rủi ro đầu tiên khi đi đầu tư mua chung, đó chính là tư duy đầu tư của nhóm.

Muốn lời nhiều mà vốn không bị mất thì bạn quá ngây thơ rồi.

=> NẾU LỜI NHIỀU MÀ VỐN KHÔNG BỊ MẤT THÌ NGÂN HÀNG HAY CÁC CÔNG TY TÀI CHÍNH ĐÃ LÀM ĐIỀU ĐÓ LÂU RỒI.

Nên có tư duy đầu tư cùng nhau đã rồi hãy xuống tiền.

Những bạn nào góp tiền mua cùng nhau, xong đất bị quy hoạch, tranh chấp kiện tụng, lúc đó mới thấm được câu chuyện, cùng tư duy đầu tư với nhau, quan trọng như thế nào.

Bài học 1 : Phải cùng tư duy đầu tư cùng nhau, cùng hệ số khẩu vị rủi ro, để khi tài sản có biến động, cả nhóm đồng lòng với nhau.

HCM 17/10/2022

(Theo Duy Thịnh - Sói Tài Chính)