Đầu tư bất động sản rồi quy ra Vàng là Lãi hay Lỗ ?!

Đầu tư BĐS rồi quy ra VÀNG, LÃI hay LỖ???

Có bạn **Hải gửi một câu hỏi khá hay liên quan tới đầu tư BĐS nên tôi xin đăng cả câu hỏi và câu trả lời lên đây để các bạn cùng tham khảo!

------

"Chào anh. Em có câu chuyện này ko biết nên tư duy thế nào thì đúng.

Năm 2014, em mua căn chung cư hết 2 tỷ, lúc đó vàng 35tr/cây.

Năm 2022 em bán nó đi được 2,5 tỷ, bây giờ vàng 65tr/cây. Cho thuê mấy năm được tổng 500tr.

Nếu quy ra vàng, thì việc em mua nhà lúc vàng rẻ và bán nhà lúc vàng đắt, với giá đó thì sẽ là lỗ.

Nhưng nếu ko quy ra vàng, mà tính theo VND thì em lãi 1 tỷ (500tr tăng giá và 500tr tiền lời cho thuê nhà).

Nhưng chưa chắc giao dịch đó đã lãi, vì với số tiền 3 tỷ này đi mua chưa chắc đã được căn nhà như thế. Chẳng qua đồng tiền mất giá thôi.

Túm lại theo anh thì em lãi hay lỗ? Dựa vào căn cứ nào để các định lỗ lãi cho chuẩn đúng ngành BĐS?"

-----

Chào bạn,

Câu hỏi của bạn khá hay và chắc cũng khá nhiều người "tư duy xoắn" giống bạn.

Xin trả lời theo "tư duy thẳng" như sau:

1- bạn đầu tư (mua nhà) bằng tiền vnđ, bạn cho thuê cũng thu vnđ, rồi bán cũng thu vnđ, nên đơn vị để tính toán cũng sẽ là...vnđ nhé. Không thể đầu tư / mua / bán bằng vnđ rồi mang lên Forex xem đồng tiền nào lên giá hay mang ra Kitco để so giá vàng được nhé.

2- trong đầu tư, có một cái khái niệm rất quan trọng là Chi Phí Cơ Hội - được hiểu là khi bạn đầu tư vào hạng mục này (Bđs) thì sẽ mất đi cơ hội đầu tư vào hạng mục khác (ví dụ Vàng). Tuy nhiên, tại thời điểm đầu tư 2014, bạn ko thể biết giá vàng 2022 sẽ là bao nhiêu. Nhưng có những cơ hội bạn chắc chắn biết đó là lãi suất tiết kiệm và trái phiếu chính phủ.

Chính vì lẽ đó, lãi suất tiết kiệm luôn đc coi là chuẩn so sánh để biết bạn "lỗ hay lãi" chứ ko thể mang giá vàng ra để so bạn nhé.

3- trong trường hợp cụ thể của bạn, tôi có nhờ a Lâm Minh Chánh (chuyên gia tài chính cá nhân) chạy giúp dòng tiền (xem bảng tính IRR đính kèm), thì bạn có tỷ suất lợi nhuận dương 5,75%, tức là có!lãi, nhưng lãi này là quá thấp so với cơ hội gửi tiết kiệm (thời điềm đó lãi suất khoảng 6,5-8,2% - xem bảng). Mà gửi tiết kiệm thì lại còn có thanh khoản cao và có cơ hội nhận lãi suất kép (nếu bạn ko rút lãi định kỳ).

Kết luận:

Thương vụ đầu tư có lãi, nhưng không thành công.

Để thành công trong quãng thời gian này, bạn cần IRR khoảng 12-15%. Tức là bạn đầu tư 2 tỷ và sau 8 năm thu về 4 - 4,5 tỷ (gồm cả tiền cho thuê lẫn tiền lời khi bán)

Mến chào.

(Shark Phạm Thanh Hưng)

Phan Akira

Ý của Shark Phạm Thanh Hưng muốn nói ở đây là.....không nên mua chung cư?

Có video nào đó Shark đã nói thời điểm để mua chung cư.

Ngô Thị Huong

Câu trả lời quá hay

Nguyễn Xuân Trường

quá hay cho câu trả lời ^^

Nguyễn Phú Thảo

2014 nhớ Vinhoms, Masteri Thảo Điền có căn chưa đến 2 tỷ bây giờ cũng hơn 3 tỷ là rẻ lắm rồi chứ nhỉ sao bán 2.5 tỷ kì vậy ta. Hay lexington cũng X2 là ít.

Nhất Tiếu Sơn Trà

Hay nè. Mọi người thường hay bỏ qua phần chi phí cơ hội trong đầu tư

Vinh Miền Tây

Chọn chiến lược đầu tư phù hợp . Nếu đã chọn rồi thì phải tin tầm nhìn và tư duy của mình . Chuyện tương lai đâu ai biết trước được

Nguyễn Phú Thảo

2014 nhớ Vinhoms, Masteri Thảo Điền có căn chưa đến 2 tỷ bây giờ cũng hơn 3 tỷ là rẻ lắm rồi chứ nhỉ sao bán 2.5 tỷ kì vậy ta. Hay lexington cũng X2 là ít.

Dinh Be Chin

2014 giá căn hộ Masterri thảo điền tầm 2.1-2.2 tỷ/căn 62m2 . Năm 2022 giá căn hộ là 4.2 tỷ nhé anh.

Đất an phú An khánh khi đó chỉ 42tr/m2 đường 12m giờ là 165tr/m2 .

Còn nếu anh ấy liều cầm 2 tỷ 2014 mang ra PQ thì giờ anh anh có trong tay 20 tỷ luôn. Nếu tính hiểu quả đầu tư thì mình phải tính đúng giá thị trường xíu ạ.

Trương Xuân Hiển

Mua chung cư thì k cần phải tính, vì biết quy luật nó chỉ lên lúc bàn giao nhà, và sau đó vài năm. Tiếp theo nó đứng im, nghĩa là giảm rồi đấy.

Vậy nên người ta mua chung cư là để ở, cho thuê chỉ là tạm thời gian ngắn, cho thuê thời gian dài là thua rồi vì giá thuê k bằng lãi suất (nếu bán đem gửi bank)

Thanh Hằng

Mọi sự so sánh đều phải lựa chọn và đồng nhất hệ quy chiếu, mình hỏi câu khác đc k vậy?

Trung Nguyen

Khong cùng hệ quy chiếu sao so đươc, vàng,$ và lãi suất nó chỉ có 1, còn đất nó có 1000 loai đất ko phải 1 loại thì sao mà so , 2005 có người mua Q2 lời có người mua Q2 xong dính QH mất hết , 2010 co người mua nhơn trach ngon có người mua trúng đất ma sạch váy

Khoa Phoenix

Vẫn lãi (như shark Hưng), nhưng sử dụng vốn ko hiệu quả (như anh LMC). Nếu mục tiêu là bảo toàn vốn thì đạt, nhưng mục tiêu là tối ưu hoá lợi nhuận trên đồng vốn (ROE) thì không. Cần suy nghĩ theo hướng beta (rủi ro) cá nhân để quyết định chi phí cơ hội nào là phù hợp.

Thanh Ngọc

Năm 2014 mua 2 lô gia tộc An Viên Vĩnh Hằng 1,8tỷ. Ai ngờ khách thọ quá chưa có nhu cầu sử dụng nên muốn bán lại 2,3tỷ nè. 8 năm lời đúng 500tr.