Cơ cấu tư duy trong đầu tư đất đai

(Bài viết chia sẻ kinh nghiệm cá nhân của tác giả Nhất Tiếu Sơn Trà)

Cơ Cấu Tư Duy Trong Đầu Tư Đất Nền

(Nội dung này mình chỉ nói riêng về phân khúc đất. Còn chung cư hay nhà phố nó thuộc về phân khúc khác mình không rành nên có thể không áp dụng được)

------------------

- Khi đầu tư một miếng đất chúng ta cần xem xét để nó thỏa 2 điều kiện: Thanh Khoản và Lợi Nhuận

- Thông thường mọi người hay đặt lợi nhuận kỳ vọng ( ví dụ x2,x3) rồi sau đó mới đi tìm kiếm miếng đất có thể thanh khoản nhanh được với lợi nhuận kỳ vọng như vậy. Tuy nhiên cách này theo mình nó phù hợp với nhà đầu tư lâu năm nhiều kinh nghiệm. Còn với nhà đầu tư mới thì không phù hợp lắm

- Với nhà đầu tư mới. Theo ý kiến cá nhân của mình. Mọi người nên đặt tính thanh khoản lên hàng đầu. Vì một miếng đất có tính thanh khoản tốt sẽ giúp NĐT an toàn và được bảo toàn vốn. Bảo toàn vốn là yếu tố sống còn. Còn vốn thì còn có cơ hội sinh lợi nhuận. Mất vốn là mất hết. Như ông bà ngày xưa nói ăn gì thì ăn đừng ăn tới lúa giống vậy

- Giải thích sâu hơn 1 chút. Tại sao miếng đất có tính thanh khoản tốt thì bảo toàn vốn tốt ?!

- Đặt 1 ví dụ. Bạn mua 1 miếng đất đi. Đến lúc cần chốt lời hoặc cần tiền nên phải bán ra. Mà bán hoài không được. Trong khi đó cuộc sống đang cấp bách. Thì phải vay mượn các nơi. Rồi tiền lãi vay đó gồng đến khi bán được đất có khi trừ qua cấn lại nó bằng 0 luôn. Đó là may mắn. Có trường hợp mình thấy cấn đất qua cho ngân hàng hay người cho vay luôn mà vẫn còn âm lại đó.

=> Với nhà đầu tư mới và vốn mỏng. Tính thanh khoản là yếu tố tiên quyết

-----------------

- Tiếp theo: Làm sao để có tính thanh khoản tốt ?!

- Chúng ta sẽ đặt câu hỏi: Nếu tôi mua miếng đất này. Khi cần bán. Tôi sẽ bán cho ai, ai sẽ chấp nhận mua nó với lợi nhuận mà tôi kỳ vọng?

- Để trả lời câu hỏi này mình xin phép đưa ra một số cấp độ thanh khoản mà mình đã đúc kết được như sau

+ Cấp 1 bán nhanh nhất: Đất có đơn giá cực thấp. Thấp đến độ chỉ dòng tiền thực sinh ra trên đất thôi đã đạt lợi nhuận kỳ vọng rồi. Gọi là đất vùng trũng. Giá thấp nên ai cũng có thể mua được và tệp khách hàng phù hợp thì rộng khắp

+ Cấp 2 bán hơi nhanh nhanh: Đất có nhiều giá trị sử dụng. Ví dụ như đất có thổ cư ở vị trí khu dân cư. Có thể vừa ở vừa kinh doanh hay cho thuê đều được

+ Cấp 3 đất bán từ từ: Đất đón đầu hạ tầng nhà nước. Nghe lạ phải không. Đáng lẽ đất đón đầu hạ tầng thì phải sốt, phải bán nhanh chứ sao lại vào cấp 3. Nhưng thực trạng diễn ra là khi 1 hạ tầng có kế hoạch triển khai thì những người có quyền nhanh nhạy thông tin họ đã mua hết rồi. Và đến khi đến tay những NĐT mới thì nó đã là giá của F2-F3 rồi. Khi này chính vì những thông tin hạ tầng đã rõ ràng và nó đã được + vào giá bán ban đầu nên cái giá sẽ khiến thanh khoản chậm lại. Chưa kể nhà nước thay đổi, delay liên tục. Có những dự án nằm trên giấy hàng chục năm khiến nhiều NĐT ôm đất đón đầu ngộp không thở nổi. Đón đầu hạ tầng thực ra là game dành cho cá mập với vốn thong thả nhiều. Nhưng không hiểu sao thị trường cân đối kiểu gì mà mình thấy game này lại toàn NĐT mới tham gia mới sợ chứ

+ Cấp 4 bán được là cúng gia tiên cám ơn: Đất không có giá trị sử dụng gì, trồng trọt không được, ở cũng không xong, buôn bán thì ở nơi chỉ có ta với đất trời không ai mua. Hạ tầng thì cũng không có gì mà khi mua vào lại mua cao. Nghe vô lý. Ai mà mua đất này. Thế nhưng vẫn có người mua như vậy đó. Thông thường những NĐT dính đất này thường là do hệ quy chiếu so sánh giá của họ nhỏ quá. Lúc mua họ cữ nghĩ thấp hơn thị trường là được. Mà thị trường của họ chỉ là cái nhà ông hàng xóm thôi. Ví dự như nhà ông hàng xóm bán 5tr/m2 mà nhà này bán có 3 triệu/m2. Đã đã. Lời ngay 2tr/m2 ngay khi mua. Nhưng điều đó thực sự không đúng. Ông hàng xóm bán 5tr/m2 mà có ai mua không? Kể cả có người mua đi chăng nữa thì có phải là giao dịch thật không hay chỉ là giao dịch để tạo sóng, làm mặt bằng giá? Nên là nếu khẩu vị là mua giá thấp hơn thị trường thì ta cần phải đưa cái thị trường đối chiếu nó rộng hơn một chút. Ví dự như với địa thế này, diện tích này, công năng này, hạ tầng này, mật độ dân cư này thì ở các huyện khác, tỉnh khác giá sẽ thế nào. Từ đó ta mới có thể kết luận đất ta mua được có thực sự là thấp hơn thị trường không. Chứ đừng so sánh với giá ông hàng xóm. Mấy người khi bán đất họ hay kêu "ông bên cạnh mới bán giá 200 tui bán có 180". Kệ họ. Cứ theo đúng bài toán và quan điểm của mình mà đánh giá.

• Hãy cẩn thận với khoản hời mà người khác vẽ ra

---------------

Có những miếng đất tuyệt đỉnh là: Giá trũng, đa dạng mục đích sử dụng, có hạ tầng sắp tới. Cái này thì quá tuyệt. Nhưng đời người đầu tư đất chắc cả đời cũng chỉ gặp đc 1,2 miếng như vầy thôi. Có khi còn không có.

Nên là để an toàn. Chúng ta giảm bớt lòng tham. Chọn 1 điểm theo đúng khẩu vị của mình mà triển khai thôi. Như vậy mình sẽ càng lúc càng nhuần nhuyễn trong phân khúc mình chọn và cũng sẽ an toàn cho mình nữa. Lòng tham và sự ôm đồm là tối kỵ trong đầu tư. Nó sẽ giết chết con chim Nhại

----------

Chúc mọi người an toàn và thành công

(Theo Nhất Tiếu Sơn Trà)

Hưng Nguyễn

Thanh khoản và lợi nhuận, tính thanh khoản cực kì quan trọng