Chính sách mới về thị trường bất động sản Việt Nam: Cha chung không ai khóc

(Bài viết chia sẻ quan điểm cá nhân của tác giả Thanh Trinh)

Chính sách "Daddy chung không ai khóc - thuê người khóc"

...Các nhà đầu tư có bao giờ tự hỏi ngược lại tại sao lúc thị trường kiếm ăn ngon thế, cái thời mà một số sale còn chảnh chọe, liên hệ tới lui mãi mới được các em ân huệ book căn giúp cho... Khi ấy chẳng thấy ai quan tâm đến nhà đầu tư nhỏ lẻ trong tài khoản có vài trăm triệu mà giờ tự dưng thị trường bđs tụt quần, bỗng dưng người ta lại quan tâm, lo lắng và ban phát những chính sách nghe hàm ơn thế? 

...Thời sinh viên trước đây, đôi lần T đã từng bị lôi kéo tham gia vào các sự kiện, hang ổ của nhóm bán hàng đa cấp nên rất hiểu mô tuyp hoạt động cũng như cái vốn tri thức của các nhóm này (đa cấp nhiều bởi đơn giản họ không sở hữu được tư liệu sản xuất, không có khả năng lao động sản xuất mà tất cả chỉ dùng mồm, miệng đỡ tay chân). Họ luôn sài, luôn sử dụng cùng một bài chiêu dụ rất đơn giản: quy tụ đám đông sự kiện, hằm bà lằng các chính sách, mô hình tuyến trên tuyến dưới như kiểu đại lý cấp 1, F2... để bán hàng. Các chính sách này không hề là phát minh, phát kiến hay bằng sáng chế gì to tát cả mà thực tế chỉ dùng miệng phụ họa, rỉ tai và Giấu Giếm đi giá thành sản phẩm đầu vào rẻ như bèo nhưng Bán đắt cắt cổ. Sau này đa cấp bán hàng thực phẩm chức năng, mỹ phẩm... bị xã hội bắt bài, các đàn chim đa cấp mới bắt đầu tan tác rồi ẩn mình tìm bến đỗ mới, lĩnh vực mới và lại đem sách vở, hành trang đa cấp mẫu cổ lỗ sĩ nâng cấp nó lên màu mè hơn, hàn lâm hơn một chút và tiếp tục hành tẩu.

...Một trong số các chính sách bán hàng bất động sản hiện nay:

+Condotel: 

...Bản chất bđs này không là sổ đỏ lâu dài nên họ nghĩ ra cách lấy tiền của khách hàng, kêu gọi khách đưa tiền cho họ xây rồi cùng nhau cho thuê ăn chia 85/15 (trong vòng 50 năm), khách được nghỉ 15 đêm/năm trong vòng X năm, cam kết lợi nhuận x/năm nghe rất thích tai. Tuy nhiên thực chất vấn đề ở đây là khách hàng tự dưng biến thành người hào phóng, cho họ mượn tiền để họ xây, để họ kinh doanh và khách hàng không hề là chủ nhà thực sự của bđs. Hết X năm hết được ban phát nghỉ trên chính bđs của mình thì nhiều dự án chi phí để vận hành quản lý, khách hàng còn phải chịu lỗ hàng tháng nếu như không có khách thuê. Ngoài ra nhiều khách hàng chưa nghĩ tới chuyện đường đường là người bỏ tiền ra mua sản phẩm bđs nhưng hóa ra mình chỉ là người đưa tiền cho người khác quản lý những 50 năm sau đó sẽ phải xin gia hạn đến hết đời trong khi họ quên mất rằng mình phải mua một sản phẩm bđs có giá đắt cắt cổ. 

+Đầu tư kinh doanh nhà trọ: 

...Tương tự như condotel họ bảo là: chi phí ban đầu 1 phòng khoảng 40tr, cam hứa kết lợi nhuận 36%/năm, một tháng nhận cố định từ 1tr/phòng thời gian khoảng 2,5 năm, khi hết hạn nếu tiếp tục gia hạn thêm còn không sẽ được cty thu mua lại đúng 40tr/phòng ban đầu. Khách chỉ việc đưa tiền còn bên cty sẽ chịu mọi trách nhiệm xây dựng, vận hành, quản lý, tìm khách thuê. Để tăng sức hứa nhà đầu tư khi mua từ 15 phòng trở lên sẽ được công ty sang tên chuyển nhượng cho đứng tên 1 miếng đất sổ hồng riêng tương đương giá trị đầu tư để giữ làm tin trong suốt quá trình hợp tác, khi hết hợp đồng, nhà đầu tư trả lại đất cho công cty, công ty trả lại vốn ban đầu cho nhà đầu tư??? Lợi nhuận cao như thế thì mời các bố, các mẹ kêu gọi bạn bè người thân, tự cầm cố vay ngân hàng tự xơi chứ.

+Trái phiếu bất động sản: 

Cam kết như Tân Hoàng Minh, Vạn Thịnh Phát: khách đưa tiền thật nhận 1 tờ giấy lộn để rồi khi bđs đầu cơ bị bục, xì, ko bán được cđt lấy gì để trả lãi cho khách hàng như những lời hứa năm xưa?

+BĐS không gian ảo 1 triệu/cp: 

...Thay vì phải rót bạc tỷ, nhà đầu tư có thể mua tài sản nhà đất chỉ với một triệu đồng thông qua việc chia nhỏ cổ phần thông qua nền tảng công nghệ trực tuyến, tương tự như thị trường chứng khoán. Nôm na, chủ đầu tư dự án liên kết với một đơn vị trung gian đầu tư nền tảng công nghệ để mã hóa và chia nhỏ dự án thành các phần, các gói đầu tư có giá trị từ một triệu đồng sau đó khách hàng sẽ chọn dự án mình thích nạp tiền thông qua ngân hàng sau đó theo dõi tiến độ dự án qua app, thậm chí có thể bán như cp. Tuy nhiên đây mới là kế hoạch ý tưởng và còn nhiều câu hỏi liên quan đặt ra như một dự án bán bao nhiêu người là đủ từng ấy mét vuông? Đầu tư với số tiền không nhiều như vậy lợi nhuận chẳng đáng bao nhiêu nếu giá trị bđs đó ko bị thổi hoặc đầu cơ, pháp lý…

+Mua chung bất động sản:

 ...Tương tự như trên nhiều người ít tiền sẽ chung nhau đầu tư một bđs nằm ở thì tương lai giả tỷ 1 bđs 50 người mua của cty X góp 120tr/người và lại là công ty X đứng tên (na ná hình thức condotel). Như vậy tổng là 600tr nếu lấy tương ứng với 5 - 10 - 15%  tức là tính ra bđs đó có giá từ 4 tỷ - 12 tỷ mà lơ đễnh xem nó nằm ở đâu. Ví dụ bđs có dt 50-100m2 nằm ở vùng tít mù thì vị chi nó sẽ có giá lên tới 80tr-120tr/m2 trong khi khu vực đó chỉ từ 20-60tr/m2 tức là khách hàng đã bị mua đắt hơn 2-6 lần.

...Suy cho cùng những hình thức này ra đời cho thấy thị trường bđs đang trong bĩ cực đến nỗi phải "hết nạc tiếp tục vạc đến xương". Người đầu tư hãy tỉnh táo, đừng lơ đễnh lao vào những chính sách kêu lách cách bên ngoài mà không chú ý tới Gía thành một sản phẩm bđs là bao nhiêu tiền/m2, bđs ấy có bị thổi giá, bị bán đắt cắt cổ hay không mà thôi. 

Thiết nghĩ các dự án nên giảm giá bán về với thực tại như sự giảm điểm đi xuống của thị trường chứng khoán mới đúng là thị trường đi là đủ mà không cần phải ngồi nghĩ những chính sách vòng vèo, lắt léo, cong queo... như vậy. 

(Theo Thanh Trinh)