Chia sẻ câu chuyện đầu tư bất động sản đời tôi

KỂ CHUYỆN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN MÀ MINH BIẾT.

Mình làm BĐS từ hồi 2007, làm chuyên môn thôi chứ không đầu tư gì đâu. Làm công ty BĐS thì biết về BĐS thế thôi, chứ cũng không có ý định đầu tư gì cả, vì tiền đâu mà đầu tư.

Tuy vậy, vì làm trong ngành BĐS nên cũng có chút dính dáng, vì thế cũng có trải nghiệm hay nghe kể về các đợt đâu tư của những người khác, vì mình không phải là dân đầu tư chuyên nghiệp, nên bạn bè, những người mình biết cũng thế, và những gì mình mình biết được thì không hẳn là màu hồng.

Một vài câu chuyện mình biết như sau:

Mình có ông anh khá thân, đến nay thì không biết ổng giàu như thế nào, chỉ biết là thu nhập ổng cũng khá cao, sống tằn tiện, và có nhiêu tiền thì đi mua đất hết.

Ổng nói hồi ra trường ổng nghĩ là sẽ vào 1 công ty to bự làm những việc to lớn, xong làm vài năm nghỉ vì thực tế không như kỳ vọng, sau đó làm khu CNC Q9 mà lương thấp quá rồi cũng nghĩ. Rồi cùng bạn lập công ty xây dựng xong đang xây hết tiền mà chủ nhà không trả tiền nợ nên cũng phá sản. Xong lại tiếp tục đi làm thuê.

Đâu năm 2007-2008 gì đó, người ta bán đất đâu 200 triệu/lô, ổng có 80 triệu nhưng vẫn mua vì được trả chậm, xong rồi chưa phải trả thêm thì có người hỏi mua lại miếng đất đó với giá 360tr, ổng bán luôn, lời một mớ. Cầm tiền đang loay hoay chưa biết mua thêm cái gì thì được sale chào lại miếng đất ổng vừa mới bán với giá cao hơn nữa. Thế là ổng thấy có mùi, từ đó cẩn trọng đầu tư cho đến bây giờ luôn. Ông anh này không mạo hiểm nên không lời nhiều, nhưng cũng dạng tich tiểu thành đại chứ không phải không.

Tiếp theo là tầm năm 2010, nhà mình (là cha mẹ với anh trai) có mua 02 miếng đất ở Nhơn Trạch, đến 2018 thì bán miếng đất của cha mẹ, lời được 50% trong 8 năm, anh thì vẫn giữ chưa bán.

Năm 2014 thì mình mới đi đầu tư đất lần đầu, bỏ 40tr mua 1 miếng đất 100m2 ở quê, 2 năm sau bán được 80tr.

Năm 2016, có thằng em có 200tr rồi đi mua 1 miếng đất hơn 100m2 ở Q8 với giá hơn 1tỷ. 1 năm sau nó bán được hơn 2tỷ, lại mua 1 miếng đất ở Q2 giá 2.5tỷ, giờ đang tính giá đâu đó 5tỷ.

Cũng thằng em này, xen giữa đó vào năm 2017 đi mua đất phân lô ở Q2 với giá 1.5tỷ 1 lô, đương nhiên đang phân nên chưa có sổ, dự kiến có sổ thì cũng phải tăng lên hơn 2tỷ, nó mua 2 lô (vay mượn) và đóng đâu đó hơn tỷ. Xong đất bị kẹt không ra sổ được, đi đòi nợ hết hơi mà chưa biết đến giờ đã đòi lại được tiền vốn chưa.

Kinh nghiệm là khi ăn nên làm ra, dễ vay mượn lắm. 

Năm 2018, mình gom với bạn mua miếng đất ở Q9 giá 1.4 tỷ, 1 năm sau bán được 2.2tỷ.

Năm 2020 mình có người bạn hỏi về pháp lý 1 miếng đất họ mua năm 2019 ở bên Long Thành, mua 1tỷ, chưa ra sổ. Bạn than là giờ cù nhây, muốn thu hồi vốn cũng không được.

Cũng năm 2019, mình có 1 bạn mua dự án ở Nhơn Trạch, 1.5tỷ, đã thanh toán xong 95% và chờ ra sổ, có nguyện vọng ra hàng lời khoảng 200tr nhưng trước dịch người ta offer lời dc có 100tr thôi.

Chắc sẽ có bạn thắc mắc là 2019 mình bán được miếng đất 2.2tỷ đó rồi làm gì tiếp theo. Thật ra vụ đó mình làm với bạn, chia ra 5 người lận, nên lời đâu đó được 700tr (vì trả lãi ngân hàng nữa) thì tuy tỷ suất có lớn nhưng tổng số cũng chả bao nhiêu. Và mình thấy lúc đó thì cơ hội cho đất Q9 giá trị nhỏ đã hết nên thôi không chơi tiếp.

Thật ra thì thời 2018 là thời hoàng kim của Q9, hồi đó mình từng tư vấn cho người bạn mua với giá 28tr/m2, bạn đặt cọc rồi mà đổi ý xin lại cọc, có đâu hơn 1 tháng sau, miếng đất đó người ta trả 38tr/m2 mà chủ mới mua họ không bán.

Rồi khi mình đi mua miếng đất 1.4 tỷ kia, mình nghĩ nếu có tiền là mình ôm cả khu luôn ấy. Sau đó mình biết khu mình người ta giao dịch đâu đó loanh quanh 30-33tr, nay thì đâu đó 60-65tr.

Nghe ham vậy thôi chứ thường đầu tư BĐS cũng có thời, lúc tăng nhanh, lúc tăng chậm. Có anh kia bảo nhà đầu tư giỏi không phải là thắng 1 vụ lớn, mà thắng hoài nhiều vụ nhỏ. Thế nên người ta mới nói 10 năm tăng khoảng 3 lần là đạt rồi.

Có bạn nghe đâu đó thông tin bỏ trăm triệu lướt phát kiếm 300-400tr, nếu bạn tay mơ thì làm được thế nó cũng như là trúng đề ấy, đương nhiên có người trúng đề hoài, đặc biệt nếu họ cầm cái.

Mình cũng nghe nhiều bạn sale kể về việc dễ dàng kiếm lợi nhuận cả chục lần trong mấy năm, thật ra cái đó cũng có, nhưng dễ thì không chắc, vì như mình nói, khi bạn làm cái gì đó mà thắng nhiều, đầy người sẵn sàng bỏ tiền cho bạn. Nó như là một công ty mà lời cao thì dễ huy động vốn hơn công ty lời thấp.

Với cá nhân mình, trong thời gian tới thì BĐS không dễ như quá khứ, vì những vùng thật sự có lực và bị "nén" nghĩa là giá trị thật cao hơn giá là không còn nhiều nữa.

Vẫn có trường hợp bạn thắng, nhưng người mua của bạn sẽ thua, và như thế nhìn chung thì cái thị trường nó không tăng trưởng. Thị trường chỉ tăng trưởng khi ai cũng thắng.

(Theo Duc Le)